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Procès de la maison individuelle : comparution à délai différé

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Maison individuelle versus logement collectif : le débat est récurrent depuis plus de cinquante ans. Il vient de rebondir à l’occasion d’une déclaration d’Emmanuelle Wargon. « Nous devons désormais l’affirmer de façon claire : le modèle du pavillon avec jardin n’est pas soutenable et nous mène à une impasse. L’histoire de l’urbanisme en France a été marquée par des évolutions culturelles, des idées, ancrées dans leur époque, dont les effets, visibles encore aujourd’hui, ont été plus ou moins heureux. … Les professionnels, comme le grand public, ont depuis longtemps fait le constat que ce modèle d’urbanisation, qui consacre chaque espace à une unique fonction, et qui dépend de la voiture pour les relier, était largement dépassé, et constituait aujourd’hui un non-sens écologique, économique et social. Il faut donc l’affirmer, le partager, l’expliquer : l’idéal des Français, ce rêve construit pour eux dans les années 70, n’est plus soutenable.»[1]. Déclaration démentie par la suite sous la forme d’une laborieuse explication de texte. C’est que la période ne se prête pas aux jugements négatifs de la France d’en haut sur la France d’en bas, laquelle en l’occurrence peut proprement être qualifiée de périphérique. La controverse n’a pas cessé d’opposer l’élite urbaine, qui met en cause la maison individuelle, à la majorité de la population, qui continue de lui accorder sa préférence[2]. Exception notable, Albin Chalandon, Ministre de l’Équipement[3], qui en lançant en 1969 un concours international de la maison individuelle, prenait le contrepied de son administration, et s’affichait en faveur de ce type de logements, qui gagnaient pour l’occasion le sobriquet de chalandonnettes. Aux yeux des urbanistes et architectes, la maison individuelle, parfois appelée pavillon, a une mauvaise image. Elle est médiocre, comme le type de vie sociale qu’elle favorise, pour ne rien dire des attitudes politiques de ceux qui choisissent d’y habiter. « Le repli silencieux au fond des petits pavillons à quatre sous »[4] serait même en partie responsable du vote Le Pen en 2002. C’est autant l’homogénéité sociale des lotissements que la maison elle-même qui est ici en cause. Ce péché d’entre-soi social a pu, dans d’autres pays, constituer une des qualités explicites des quartiers de maisons individuelles. Jusqu’en 1950 aux USA, l’interdiction contractuelle faite aux familles noires d’acheter dans certains programmes était prise en compte pour obtenir la garantie de la Federal Housing Association, une clause s’étendant à la location de ces mêmes biens immobiliers[5]. La mixité raciale du lotissement, en dévalorisant les maisons, aurait dégradé leur qualité en tant que garanties hypothécaires. En France, l’hostilité à ce type d’habitat est également ancienne. Il suffit de penser à la Charte d’Athènes de 1933. Annie Fourcaut a montré que les lotissements défectueux avaient même servi d’anti-modèle et d’arguments aux concepteurs des grands ensembles[6]. Reste que c’est vraiment à partir des années 70 que la maison individuelle est devenue de facto l’instrument privilégié des politiques d’aide publique à l’accession populaire puisque que c’est à ce type de constructions qu’ont majoritairement été affectés les PAP (prêts aidés à l’accession à la propriété) puis les PTZ (prêts à taux zéro). C’est ce qui a conduit certains à associer la critique de la maison individuelle à celle l’accession à la propriété[7]. Depuis cette date, favorables ou hostiles, les positions sont restées figées. En revanche, les motifs de la condamnation ont évolué pour s’adapter à l’actualité. A l’heure actuelle, c’est la lutte contre le réchauffement climatique, dont il n’est pas question ici de discuter le caractère impératif, qui l’emporte. S’y ajoute l’objectif de zéro artificialisation nette. Ainsi, récemment, la convention citoyenne pour le climat s’est prononcée en ce sens : « Nous voulons sensibiliser les Français à l’intérêt de la ville plus compacte et au besoin de mettre un terme au modèle de la maison individuelle ». La Convention réunissait pourtant un échantillon représentatif[8] de la population alors qu’aujourd’hui 60 % des Français habitent une maison individuelle, et que près de 20 % de ceux qui occupent un appartement préfèreraient une maison [9]. Certes, comme chacun d’entre nous, et sur de nombreux sujets, les participants à la convention ont pu éprouver une contradiction entre aspiration individuelle et intérêt collectif[10] Peu avant, les Gilets jaunes, qui comptaient dans leurs rangs, pour autant que l’on puisse le savoir, nombre d’habitants des banlieues pavillonnaires, s’étaient plaints du coût des transports, mais en aucune façon de leur type d’habitat, lequel semblait au contraire répondre à leur attente. Le mépris dont ils avaient le sentiment d’être l’objet de la part des élites administratives tenait à leur mode de vie et notamment à leur prédilection pour l’habitat pavillonnaire[11]. Prédilection que Bourdieu, à la fin des années 80, accusait l’État d’avoir créé de toutes pièces : « Et de fait, il est sans doute peu de marchés qui, autant que celui de la maison, soient non seulement contrôlés mais véritablement construits par l’Etat, tout spécialement à travers l’aide accordée aux particuliers, qui varie dans son volume et dans les modalités de son attribution, favorisant plus ou moins telle ou telle catégorie de propriétaires et, par-là, de constructeurs. C’est ainsi que, dans les années 60, s’impose une politique de libéralisme social bien faite pour réconcilier ceux qui, selon une tradition ancienne, voient dans l’accession à la propriété d’une maison individuelle une manière d’attacher les nouveaux propriétaires à l’ordre établi …» [12]. Ceux qui construisent ces maisons n’échappent pas à l’opprobre. On a même pu dire avec condescendance qu’à la différence des architectes les constructeurs ressemblaient à leurs clients. « Entreprises, vendeurs et acheteurs, qui se ressemble s’assemble » [13]. Reste qu’à l’exception des périmètres protégés, là où les constructions sont soumises à l’avis aristocratique et discrétionnaire des Architectes des Bâtiments de France, il est difficile d’aller contre l’aspiration majoritaire des citoyens sauf à motiver ce refus par des arguments rationnels.La difficulté face à des jugements aussi opposés tient à ce que les défauts avancés, comme les vertus supposées de la maison individuelle font l’objet d’affirmations contradictoires. C’est pourquoi un examen détaillé des arguments en présence s’impose. Pour qui n’a pas de certitudes arrêtées sur le sujet, une première démarche consiste à se tourner vers les expertises existantes. Vincent Bénard[14] a récemment conduit cet exercice de façon assez complète mais en ne s’attachant qu’aux travaux allant dans le sens d’une dénonciation des politiques de lutte contre l’étalement urbain. Nous nous y référons mais il n’existe malheureusement pas de recensement de même nature allant dans le sens opposé. Nous nous sommes donc efforcés d’examiner sans a priori la littérature récente en faveur comme en défaveur de la maison individuelle. Elle est très abondante et il est impossible d’être exhaustif. Elle est aussi très diverse dans sa nature.
Accordons-nous d’abord sur notre objet. Le pavillon n’obéit pas à un modèle unique, celui qui « se définit par une construction individuelle, un recul par rapport à la voirie, un jardin à l’avant du bâtiment, la présence d’un terrain à l’arrière et l’absence de contraintes de mitoyenneté »[15]. Cette définition est trop limitative puisque dans certaines régions, les maisons peuvent être en bande et parfois sans recul par rapport à la rue. Sa construction en nombre se fait, en forte proportion semble-t-il[16], dans des lotissements qui résultent, selon le code de l’urbanisme, « de la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ». Constructions en zones non urbanisées et lotissements sont à l’origine du phénomène d’étalement urbain sur lequel la littérature est très abondante[17]. Etalement qui serait un des facteurs, moins décisif toutefois que le développement des grandes surfaces commerciales en entrée de ville, de la désertification de nombre de centres-bourgs. Autre conséquence à prendre en compte, l’influence de cette forme d’habitat sur le mode de vie des populations qui y résident : « La population adopte divers comportements et modes de vies en fonction de sa résidence au sein d’un logement collectif ou individuel »[18]. Marie-Christine Jaillet s’est efforcée de caractériser cette préférence qui correspond à « des aspirations sociales profondes » et à une recherche de certaines conditions de vie, confort, rapports de voisinage et « tranquillité sociale » qui tient de l’entre-soi. [19] Reste que les vices imputés à la maison individuelle semblent plus nombreux que les vertus qui lui sont prêtées. Pour éclairer le sujet et tenter de porter un jugement, il faut présenter successivement les arguments de l’accusation et ceux de la défense.

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Le procès fait à la maison individuelle est en même temps de celui de l’étalement urbain, voire du mitage, qu’entraîne son développement. La critique de l’urban sprawl, sub-urbanisation de faible densité centrée sur la maison individuelle n’est en rien une spécificité française[20]. Ce serait une forme d’habitat écologiquement non soutenable, pour des raisons qui peuvent, par commodité, être rangés sous quatre chapitres, la consommation d’énergie, l’artificialisation des sols, l’épuisement des ressources de la planète et l’inflation des coûts collectifs, le tout résultant d’un choix mal compris des ménages. Ces affirmations définitives résistent-elles à l’examen des faits? C’est surtout l’insuffisance de l’évaluation, souvent dénoncée dans ces colonnes, qui trouve ici son illustration.

Consommation d’énergie et effets de serre

Les déplacements

Le développement de la maison individuelle accroît la dépendance à la voiture. Alors qu’en centre-ville les services de proximité sont souvent accessibles à pied, les zones pavillonnaires exigent des voies de desserte qui les relient aux activités, à l’emploi et aux immenses parkings des centres commerciaux. Bref, « la construction de maisons individuelles entraîne une augmentation des distances parcourues, donc des consommations d’énergie »[21]. Cette proposition est reprise dans un très grand nombre de textes et semble à ce point relever du bon sens que peu s’efforcent de la démontrer. Ceux qui s’y essaient fondent en général leur étude sur une modélisation des coûts de transport. Pour n’en citer que quelques-uns, Kenworthy et Newman, qui en 1989 analysant la relation entre densité et consommation de carburant, ont montré que les villes plus denses consommaient moins[22]. Dans le même sens, en 2012, Thomas Le Jeannic note qu’en Ile de France, « avec de longues distances en voiture pour aller travailler, la périurbanisation contribue aux émissions de CO2 »[23]. « C’est en zone périurbaine que l’utilisation de la voiture est la plus importante, et c’est dans le pôle urbain de Paris qu’elle est la moins soutenue. Un ménage qui réside en zone périurbaine parcourt ainsi, en moyenne, 15 000 kilomètres de plus en voiture chaque année qu’un ménage qui réside dans le pôle urbain de Paris. »[24] Affirmations qui sont loin de faire l’accord. S’agissant des distances parcourues par les habitants des lotissements périphériques, selon certains auteurs, elles ne seraient pas nécessairement plus élevées. C’est notamment la conclusion d’une enquête conduite en 2019 : Densité urbaine et télétravail : les faux amis de la transition écologique[25]. Contrairement aux hypothèses souvent formulées dans le domaine de l’urbanisme – qui voudraient que quand on vit dans une ville plus dense, on se déplacerait moins – l’enquête montre qu’il n’existe pas de relation entre la densité d’un territoire (nombre d’habitants par km²) et l’importance des déplacements effectués chaque semaine par ses habitants. Plus déterminante serait la taille de la ville au sein de laquelle on réside : « c’est dans les villes de taille moyenne, entre 10 000 et 50 000 habitants, que les temps et les distances de déplacement sont les plus courts à structure socio-démographique égale. Ces résultats remettent en question l’idéal d’un modèle métropolitain qui, organisé autour d’une ville dense, permettrait de réduire les déplacements de ses habitants » ce que montre le tableau ci-dessous

Déplacements des Français en fonction de la centralité urbaine[26].

Temps de déplacement hebdomadaire Distance hebdomadaire parcourue Vitesse de déplacement
Ville centre 10h 23 378 km 36,4 km/h
Banlieue 10h 41 450 km 42,2 km/h
Périurbain et rural 9h 58 368 km 36,9 km/h
Population française 10h 22 399 km 38,5 km/

Par ailleurs, les enquêtes transport de l’INSEE montrent que les temps de transport quotidien sont à peu près les mêmes entre zones centrales et périphérie, même si les distances parcourues varient du simple au double. Du point de vue qui nous occupe, il faut aussi tenir compte de l’impact des déplacements de longue distance, pour des motifs professionnels ou de loisirs, lesquels sont davantage le fait des habitants des zones centrales. On objectera que les distances parcourues ne sont pas les seuls éléments à prendre en compte puisque les déplacements des habitants des zones périphériques ne peuvent s’effectuer qu’en véhicule individuel. « Toutes choses égales par ailleurs, les rares études qui intègrent correctement les variables comme l’âge, le nombre d’enfants, etc. concluent que le lien entre densité et émissions est quasi résiduel, souvent inférieur à l’influence d’autres paramètres socio-économiques, et que, par conséquent, des efforts importants (et très coûteux) pour augmenter les densités urbaines ne conduiraient qu’à de faibles baisses des kilomètres parcourus »[27].

Les dépenses de chauffage

La maison individuelle pèche également du fait des dépenses de chauffage qu’elle occasionne. Le coût du chauffage y est en effet plus coûteux que celui d’un appartement au sein d’un immeuble collectif, (15 kilowatts heures de chauffage supplémentaires pour la maison individuelle par mètre carré[28]), ce qui s’avère d’autant plus lourd de conséquences que la surface des maisons individuelles est presque deux fois supérieure à celle des appartements.. Toutes choses qui pèsent lourdement sur la consommation d’énergie fossile. « Il est sans aucun doute infiniment plus écologique d’habiter dans un appartement chauffé au gaz que dans un pavillon de banlieue avec un panneau solaire sur le toit et avec une voiture hybride »[29]. Bref, « le modèle du lotissement pavillonnaire, (…) est au plan de l’énergie une catastrophe écologique »[30]. Conclusion irréfutable si l’on s’abstient de rapporter cette consommation supplémentaire à la consommation moyenne des logements en France, laquelle se situe aux alentours de 250 kWh par mètre carré et par an. 15/250 par m², la différence est de l’échelle du trait et n’est donc pas significative. On ajoutera que, selon le CEREN (Centre d’Études et de Recherches Économiques sur l’Énergie), dans les constructions postérieures à 1999, sous l’effet du renforcement des normes d’isolation, la consommation au m2 des ménages en maison est passée en dessous de celle des ménages vivant en appartement. Seul le fait déjà mentionné, que les maisons soient presque deux fois plus grandes que les appartements, explique que les ménages qui y vivent consomment plus d’énergie en valeur absolue. Or, la surface des maisons individuelles ne cesse de croitre, contrairement à celle des appartements. Ce ne serait donc pas le type d’habitat mais sa surface qui serait cause de dépense supplémentaire. A espace, et donc à confort égal, le coût énergétique de l’habitat individuel serait moindre qu’en collectif[31]. De surcroît, une analyse plus fine montre que les maisons individuelles situées dans l’espace péri-urbain émettraient moins de Co2 que les maisons situées en ville[32]. Affirmer que le logement collectif consomme moins que l’individuel revient à confondre efficacité intrinsèque de la construction et frugalité des ménages en termes d’espace et donc de qualité de vie. De surcroit, cet équilibre sera remis en cause si l’action de la Ministre, qui vient de se fixer comme objectif l’accroissement de la taille des appartements, est couronnée de succès. Enfin, du point de vue de la résilience à l’élévation de la température, l’avantage semble à la maison individuelle dont l’orientation est plus facilement favorable. Difficile donc de conclure que le bilan carbone hors transport de la maison individuelle serait gravement défavorable.

L’artificialisation des sols et la biodiversité

Incontestables en revanche semblent les préoccupations qui tiennent à l’impact de cette forme d’habitat sur l’artificialisation des sols, la concurrence avec les terres agricoles et les conséquences sur la biodiversité et le cycle de l’eau. Le CEREMA a développé un portail dédié à l’artificialisation des sols qui a pour ambition de suivre le phénomène au plan territorial et de diffuser les bonnes pratiques[33].«La mise en œuvre d’une stratégie de « zéro artificialisation nette » s’impose en réponse à l’urgence climatique»[34], peut-on lire dans une publication du Réseau des acteurs de l’habitat, encore que rien ne permette d’établir un lien entre ces deux enjeux. « Sur les 491 000 hectares de terres artificialisées entre 2006 et 2014 (presque 1/100 de la surface de la France), 46 % ont été consommées par des maisons individuelles, avec leurs jardins et annexes, … contre seulement 3 % pour l’habitat collectif »[35]. De surcroît, l’imperméabilisation des sols aux eaux pluviales et par la-même la concentration des eaux augmente le risque d’inondation. Le rapport est très en défaveur de la maison individuelle, avec respectivement 30% des surfaces imperméabilisée pour cette dernière et seulement 4% pour l’habitat collectif. « L’étalement urbain […] constitue une menace sérieuse pour la biodiversité […]. L’étude de l’étalement urbain représente un enjeu important pour comprendre les effets de l’urbanisation sur les processus écologiques, non seulement dans les grandes métropoles urbaines, mais aussi dans des agglomérations de moyenne et de petite taille qui participent largement à la croissance urbaine actuelle et, ce faisant, à l’étalement urbain »[36]Mais il convient de prendre en compte les jardins. L’implantation de maisons individuelles en périphérie des villes permet de conserver un pourcentage important de jardins non imperméabilisés[37]. Hormis le cas spécifique de la construction en zone inondable et répertoriée comme telle (12% du territoire), la relation parait discutable entre étalement urbain et risque d’inondation. Certes des précautions doivent être prises partout, mais « il existe de bonnes raisons de penser que des développements denses vont favoriser des ruissellements plus rapides, et donc le risque d’inondation vers l’aval […] un développement urbain compact multipliant presque par deux la quantité des eaux de ruissellement générées par une pluie équivalente sur une même surface»[38]. Quant aux effets sur la biodiversité, les défenseurs de la maison individuelle notent que celle-ci, avec son jardin non imperméabilisé constitue au contraire un atout en faveur de la préservation de la biodiversité, à l’opposé de l’urbanisation dense. En résumé « un développement foncier ne prétendant pas interdire l’urbanisation hors zones de submersion rapide, mais l’accompagnant, là où c’est nécessaire, et uniquement là, de normes destinées à prévenir certains risques, constitue une alternative bien plus séduisante qu’une suite d’interdits bureaucratiques touchant tout le territoire sous tous les prétextes possibles et imaginables »[39].Reste le fait que la maison individuelle participerait de la surexploitation des matières premières et de leur épuisement. « Les maisons nécessitent pour leur construction plus de matériaux et d’énergie que l’habitat collectif : la mitoyenneté verticale et/ou horizontale diminue le nombre de parois extérieures par logement et permet de mutualiser certains équipements, comme le système de chauffage »[40]. « C’est pourquoi certains maires à l’étranger interdisent désormais ce type de nouvelle construction. Les chiffres ne plaident pas en faveur de la maison individuelle »[41]. Ce constat ne fait pas non plus l’objet d’un accord général.
La principale faiblesse de toutes ces analyses tient à la définition des différents concepts qu’elles mettent en œuvre. Urbanisation, artificialisation, imperméabilisation, menace sur les terres agricoles et sur la biodiversité sont condamnées dans un même mouvement sans que chacune de ces notions fasse l’objet d’une définition acceptée par tous. On se reportera sur cette question aux travaux de Jean Cavailhès[42] publiés dans politiquedulogement.com. Mais surtout, la nécessité de mettre fin à l’artificialisation foncière ne serait aucunement fondée d’un point de vue quantitatif. « Il n’y a aucun risque de manquer de terrain naturel ou agricole dans les 100 ou même les 200 années à venir. … Le chiffre d’un département artificialisé tous les 10 ans, repris en boucle par les médias, est grossièrement faux. On ne peut que s’interroger sur les motivations des autorités officielles lorsqu’elles continuent de diffuser ces chiffres pour justifier leurs choix politiques, alors qu’elles ne peuvent ignorer l’avis émis par leurs propres chercheurs sur leur grande imprécision »[43]. Eric Charmes ne dit pas autre chose : “Ces chiffres […] sont mobilisés pour justifier la nécessité de mettre en œuvre des politiques draconiennes de lutte contre l’étalement urbain. Les lois issues du Grenelle de l’environnement, avec leur exigence d’objectifs chiffrés en matière de lutte contre l’artificialisation, s’inscrivent clairement dans cette perspective. Ces discours et ces chiffres sur l’artificialisation méritent d’être déconstruits avec vigueur. […]”[44]. Ce qui fait dire à Vincent Bénard que « le législateur, en voulant contraindre l’expansion urbaine à la périphérie extérieure des banlieues, l’a simplement déplacée dans la ruralité environnante. En voulant lutter contre “l’étalement suburbain”, il a favorisé “l’émiettement périurbain” »[45].

L’inflation des coûts collectifs

Le coût de construction d’une maison individuelle est beaucoup moins élevé que celui d’un immeuble collectif en milieu dense. A cet égard, la démonstration d’Arnaud Bouteille est sans appel : construire dense coûte cher.[46]. Certes, mais le choix de la maison individuelle et ses conséquences en termes d’étalement urbain font peser sur la collectivité des coûts considérables en termes de construction et d’entretien de voiries, mais aussi de financement des services publics. « La réflexion sur les acteurs du financement doit également intégrer la problématique des charges récurrentes. En effet, n’oublions surtout pas que les coûts liés à l’urbanisation ne se limitent pas aux seuls investissements. Il convient d’y ajouter les charges d’exploitation, d’entretien, mais aussi le prix des réparations, du remplacement et de la reconstruction. Pour les coûts d’investissements, le mécanisme des charges d’urbanisme imposées au lotisseur s’inscrit globalement dans la logique du coût-vérité car, de manière indirecte, ce sont bien les futurs ménages résidents qui contribuent ainsi au financement. En revanche, pour les coûts récurrents, le lotisseur a bien « disparu » et il n’y a pas d’autre alternative que la collectivisation. Le plus souvent, la collectivisation s’opérera par le biais des distributeurs et, dès lors, in fine, via la facturation auprès de l’ensemble des usagers »[47]. « Les gens autrefois concevaient les villes de façon écologique, non pas pour être écologique (la notion d’écologie n’existait sans doute pas) mais simplement car c’était la seule solution pour avoir une ville vivable, dans un contexte où les moyens financiers et technologique actuels n’existaient pas encore »[48]. « Cet étalement est aussi gourmand en ressources non-renouvelables pour les routes et réseaux… autant d’infrastructures à construire et à entretenir, à grands frais économiques et écologiques »[49].
Le coût de fonctionnement des villes se réduirait-il avec leur caractère plus ou moins compact ? Rien n’est moins sûr. O. Morlet a étudié les budgets de l’année 1998 des 24 886 communes dites de “deuxième couronne” situées entre 15 et 30 kilomètres de Paris, lesquelles ont des profils très divers, comprenant entre 2% à 100% de maisons individuelles. Son étude montre que la principale variable expliquant les différents niveaux des dépenses communales est le potentiel fiscal, critère qui n’a aucun lien avec la densité résidentielle[50]. Aux USA, cette question a fait l’objet d’études et de controverses nombreuses, mais pour l’essentiel leurs conclusions rejoignent celles d’O. Morlet. A la lumière de ces éléments, V. Bénard conclut « Quand bien même, malgré tous ces éléments invalidant l’hypothèse, les coûts publics nets de l’étalement urbain seraient positifs, […] en voulant “résoudre” un problème dont l’évocation tourne systématiquement à l’exagération non corroborée par l’analyse, les législateurs ont remplacé des externalités négatives supposées, voire fantasmées, par des conséquences économiques bien réelles, bien plus coûteuses, et bien plus dommageables pour les ménages »[51]. Quant à Halleux et alii, ils constatent que « Bien que fréquemment invoquée par les aménageurs et les défenseurs de la ville compacte, l’idée selon laquelle l’endiguement de la périurbanisation permet de réaliser des économies importantes sur les coûts d’urbanisation et les services collectifs ne fait pas l’unanimité au sein des chercheurs »[52]. En outre, bien qu’essentielle, la question des acteurs en charge des coûts d’urbanisation est rarement posée de façon explicite. Une analyse plus rigoureuse montre que les coûts d’investissement sont plus lourds mais les coûts d’exploitation et de maintenance sont rarement pris en compte. Même chose pour la différenciation des coûts en fonction de ceux qui les supportent et le coût d’opportunité pesant sur le décideur pour une unité supplémentaire. « Globalement, il y a une progressivité des coûts liée au contexte urbain dans lequel s’inscrit le chantier : les travaux en zone non bâtie sont moins coûteux que les travaux dans des secteurs en voie d’urbanisation, les travaux en zone bâtie sont les plus coûteux. »[53]

Le miroir aux alouettes de l’accession en maison individuelle

La maison individuelle est le choix majoritaire des Français. C’est un choix établi et Catherine Bonvalet a montré qu’il est aussi constant que les critiques dont l’habitat pavillonnaire est l’objet [54]. Pourtant selon certains, la désillusion serait souvent au bout du chemin. A cet égard, les critiques mêlent souvent coût d’usage de la maison et miroir aux alouettes de l’accession. Comme on l’a noté, la critique de la maison individuelle est souvent associée à celle de l’accession à la propriété[55]. Les frais liés à l’habitat individuel ne se révèleraient qu’à l’usage. Comme leurs déplacements se font pour l’essentiel en véhicules individuels, les ménages des zones périphériques assument seuls des coûts de transport à la différence des citadins qui voient leurs transports largement subventionnés. Achat et entretien d’une ou deux automobiles soit 5 000 à 6 000 euros par unité et par an en moyenne. Coûts des déplacements : « en moyenne, les habitants des zones rurales dépensent 215 € et ceux vivant dans les zones périurbaines doivent s’acquitter de 223 €, soit 44€ de plus en moyenne que ceux vivant dans les centres urbains. Il s’agit d’un coût individuel. Pour un foyer de deux, voire de trois ou quatre personnes, le coût est forcément plus élevé et donc plus difficile à supporter »[56] Frais de transport qui ajoutés aux factures de chauffage constituent une double peine[57]. Conséquence, « la zone périurbaine, accessible en matière de coût foncier aux ménages de catégories modestes ou intermédiaires entraîne un surcoût lié aux frais de transports qui peut, dans certains cas, annuler le gain réalisé lors de l’achat du logement.»[58] A cela s’ajoute le risque de la dévalorisation de leurs maisons quand ce n’est pas celui d’une assignation à domicile, qui les pénalisera si des accidents familiaux ou professionnels, voire des opportunités de carrière exigent qu’ils déménagent Les études qui vont dans ce sens sont très nombreuses et elles ont un assez large écho. Les articles ne se comptent pas sur le thème de « l’accession, du rêve au cauchemar ». Ce sujet fait également l’objet de nombreuses émissions[59]. Dans cet esprit la peinture de l’aveuglement des accédants rejoint toutes les critiques idéologiques de la propriété qui les dépeignent volontiers comme mus par une aspiration qu’ils croient personnelle alors que celle-ci leur a été instillée pas le pouvoir ou par l’industrie. Tout ceci reste à démontrer. Les copropriétés en difficulté se trouvent rarement dans les maisons individuelles. Ces dernières n’ont pas forcément plus mal vieilli que les ensembles d’immeubles collectifs à vocation populaire[60]. En tout état de cause, il est incontestable que le choix de l’accession par les ménages ne répond pas au seul calcul économique, comme le montrent très clairement les réponses aux questions sur leurs motivations dans l’enquête logement ; l’évolution discordante des prix et des loyers et la chute des rendements locatifs n’a en rien diminué l’appétence des ménages la propriété[61]. Les affirmations sur les mirages de l’accession traduisent souvent un jugement élitiste sur l’incapacité des ménages populaires à faire des choix conformes à leur intérêt bien compris.

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On le voit, sur de nombreux enjeux, dépenses d’énergie, artificialisation du sol, coûts privés et collectifs, etc., il est quasi impossible en l’état des connaissances de faire la distinction entre les faits et l’affirmation des préférences. L’examen de la littérature existante auquel nous nous sommes livrés, sûrement trop rapide, montre qu’aucune conclusion définitive ne se dégage des controverses sur les méfaits et les coûts liés à la maison individuelle. Dans le procès qui est fait à ce type d’habitat, les charges sont lourdes et les témoins sont nombreux, mais ceux-ci sont parfois trop assurés de leur affaire pour éprouver le besoin d’apporter la preuve de leurs accusations. Ni l’affirmation péremptoire, ni l’auto-citation ne sont des démonstrations recevables. Les défauts de la maison individuelle sont si bien tenus pour des évidences par ses contempteurs que la littérature sur le sujet s’attache d’emblée à définir les moyens d’y remédier.
La période électorale a redonné du souffle à la défense, une partie des candidats s’étant emparée des propos de la ministre sur la maison individuelle comme du signe du divorce entre le gouvernement, la technocratie d’État et les aspirations des Français  . De ce fait, les positions sont devenues aujourd’hui encore plus partisanes et toute nouvelle réflexion est exclue. Il s’agit pourtant d’une question trop importante pour être réduite à une opposition entre des slogans contradictoires. S’agissant de l’évolution de nos formes d’habitat, les débats et divergences sont parfaitement légitimes, mais ceux-ci ne peuvent faire l’impasse sur la soutenabilité et la recevabilité des différentes options. S’il est si difficile d’établir un constat partagé sur lequel pourraient se fonder ces choix, c’est probablement parce que l’évaluation est insuffisante. Celle-ci justifie pleinement une série d’expertises de France stratégie ou du PUCA/Plan urbanisme construction architecture qui approfondirait, enjeu par enjeu, les forces et les faiblesses de ces diverses formes d’habitat, notamment au regard du défi climatique.

Bernard Coloos et Bernard Vorms
Janvier 2022


[1] « Emmanuelle Wargon, la ministre du Logement, se heurte au rêve du «pavillon avec jardin », L’Opinion, 2021

[2] Enquête « Conditions de vie et Aspirations des Français. Quelques opinions et aspirations en matière de logement » CREDOC, 07/2008, réalisée à la demande du ministère du Logement et de la Ville. Pour des données plus anciennes mais concordantes voir P. Durif , Sylvie Bernard. «Les Français et la maison individuelle ». Economie et statistique, n°7, 12/1969.« Déjà, en 1945, l’Institut national d’études démographiques constatait que les trois quarts des Français souhaitaient vivre dans une maison individuelle : quinze ans plus tard, un tiers seulement des habitations construites correspondaient à ce désir. Malgré l’abondance du terrain, la France était le pays le moins bien pourvu en maisons individuelles. Aujourd’hui, on reconnaît là une erreur. Mais les architectes ont toujours du mal à donner aux gens ce qu’ils désirent, car ils ont leurs propres conceptions artistiques (…) », in Th. Zeldin, « Les Français », Points, novembre 1984, page 168, cité in Question N° 7 in Habitat et ville, Quinze questions et controverses, volume 1, Science Po Urbanisme, Bernard Coloos, 2010, « La maison individuelle a-t-elle encore un avenir ? », Le Moniteur, 7/11/2016, par Voir également Julien Damon « Les Français et l’habitat individuel : préférences révélées et déclarées », 2017, https://journals.openedition.org/sociologies/5886

[3]https://www.cairn.info/revue-politix-2013-1-page-21.htm

[4] Jean-claude kaufmann, « A propos du vote Le Pen », Le Monde 2002 https://www.lemonde.fr/archives/article/2002/04/25/les-nouveaux-barbares-par-jean-claude-kaufmann_273008_1819218.html

[5] To maintain racially homogeneous neighborhoods, the FHA also tacitly endorsed the use of restrictive covenants, which were private agreements attached to property deeds to prevent the purchase of homes by certain minority groups. It was not until 1950 that the FHA announced that it would not insure mortgages on properties with restrictive covenants.https://www.npr.org/2017/05/03/526655831/a-forgotten-history-of-how-the-u-s-government-segregated-america

[6] Annie Fourcaut, « Les grands ensembles ont-ils été conçus comme des villes nouvelles ? » Histoire urbaine 2006/3

[7]Anne Lambert, « Tous propriétaires ! L’envers du décor pavillonnaire », Paris, Seuil, 2015 et Jean Gadrey « Coluche, les subprimes et les maisons Borloo-Boutin » Alternatives économiques 2008 https://blogs.alternatives-economiques.fr/gadrey/2008/10/24/coluche-les-subprimes-et-les-maisons-borloo-boutin

[8] Le type de logement ne faisait pas partie des critères retenus par L. Harris pour établir la représentativité des citoyens.

[9] Estimation de Jean Cavailhès fondée sur l’enquête logement de l’INSEE de 2013

[10] Tous les sondages, faut-il le rappeler, font état d’un plébiscite très largement majoritaire pour la maison individuelle. Pour chiffres récents, voir CREDOC, Enquête « Conditions de vie et aspirations des Français », Quelques opinions et aspirations en matière de logement, juillet 2008, réalisée à la demande du ministère du Logement et de la Ville. Pour données plus anciennes mais concordantes, voir Durif Pierre, Berniard Sylvie. « Les Français et la maison individuelle.» Economie et statistique, n°7, Décembre 1969. doi : https://doi.org/10.3406/estat.1969.2197

[11] https://politiquedulogement.com/2019/02/rien-sur-les-gilets-jaunes/

[12] https://www.persee.fr/doc/arss_0335-5322_1990_num_81_1_2924

[13] M et M Pinçon-Charlot, « Le marché de la maison individuelle » Persée 1989

[14] Vincent Bénard, « La lutte contre l’étalement urbain, une obsession irrationnelle, économiquement ruineuse, socialement préjudiciable et environnementalement inutile » IREF Europe, 2021

[15] Les Cahiers de l’Oise, N°103- 03/2008.
Voir également Ordre des géomètres-experts et Alii 12/2021« Pour une vision renouvelée de l’habitat individuel » http://www.geometre-expert.fr/upload/docs/application/pdf/2021-12/211214_vision_renouvelee_habitat_individuel_rapport_final.pdf

[16] C’est une information dont on ne dispose pas. Seule est appréhendée la distinction entre « groupé » (VEFA en fait ) et « diffus », catégorie fourre-tout qui englobe différentes filières telles que lotissement récent, division de parcelles, etc.

[17] Bruchell and alii, Costs of sprawl, https://onlinepubs.trb.org/onlinepubs/tcrp/tcrp_rpt_74-a.pdf

[18] Les Cahiers de l’Oise, N°103- 03/ 2008

[19] Marie-Christine Jaillet, « Peut-on encore vivre en ville ? L’exemple de Toulouse » Revue Esprit N° 393, Tous périurbains, mars-avril 2013.

[20] Ghorra-Gobin, 1986 et Burchell et alii, 2002

[21] « Peut-on poursuivre sans cesse l’augmentation du parc de maisons individuelles ? », Décrypter l’énergie. 11/ 2015.

[22] J. Kenworthy et P. Newman, “Cities and Automobile Dependance, a sourcebook”, 1989

[23] Thomas Le Jeannic, « Urbanisation et consommation de l’espace, une question de mesure », La Revue du CGDD, 2012

[24] Lucie Calvet François Marical, « Habiter plus loin et plus grand : plus de besoins énergétiques » La Revue du CGDD « Urbanisation et consommation de l’espace, une question de mesure » 2012

[25] https://fr.forumviesmobiles.org/sites/default/files/editor/synthese_enquete_nationale_mobilite_modes_de_vie.pdf

[26] https://regions-france.org/actualites/actualites-nationales/enquete-inedite-mobilite-quotidien/

Régions de France septembre 2019 et https://www.actu-environnement.com/media/pdf/news-35081-Enquete-mobilite-francais-forum-vie-mobiles-2020.pdf

[27] V. Benard, op. Cit.

[28] Violette Bonnebas et Sébastien Milard, « Contre l’étalement urbain, l’Allemagne commence à interdire les pavillons neufs » , Reporterre, Le quotidien de l’écologie, 02/2021

[29] Calvet et allii

[30] Lisa Hörr « Il faut en finir avec la maison individuelle : entretien avec un architecte écolo ,Aurélien Stavy », 18h39, 12/2019 « »

[31] V Benard, Op Cit

[32] Jean Cavailhès « Volet Transition énergétique du « grand débat » Politiquedulogement 02/2019 https://politiquedulogement.com/2019/02/volet-transition-energetique-du-grand-debat-les-emissions-de-co2-des-logements-pesent-plus-que-celles-des-navettes-y-compris-dans-le-periurbain/

[33] https://artificialisation.developpement-durable.gouv.fr/outils.

[34] Le réseau des acteurs de l’habitat, 11/ 2021

[35] « L’artificialisation des terres de 2006 à 2014 : pour deux tiers sur des espaces agricoles » Agreste Primeur n° 326, 2015, disponible sur : agreste.agriculture.gouv.fr/IMG/pdf/primeur326.pdf

[36] Rahim Aguejdad, « Etalement urbain et évaluation de son impact sur la biodiversité, de la reconstitution des trajectoires à la modélisation prospective. Application à une agglomération de taille moyenne : Rennes Métropole ». Thèse, 2009

[37] Arnold & Al, “Impervious surface Coverage, the emergence of a key environmental indicator”,

Journal of the American Planning association, 2007.

[38] V. Benard Op. Cit. Pages 78 et 79.

[39] Op. Cit page 81.

[40] « Peut-on poursuivre sans cesse l’augmentation du parc de maisons individuelles ? » Décrypter l’énergie. 11/2015.

[41] Violette Bonnebas et Sebastien Millard, « Contre l’étalement urbain, l’Allemagne commence à interdire les pavillons neufs », Reporterre le quotidien de l’écologie, 02/ 2012

[42] Jean Cavailhès Logement et artificialisation des sols : le problème n’est pas le même pour tous les territoires et
« Zéro artificialisation nette des sols » en 2050 ? politiquedulogement.com, 09/2020

[43] Vincent Bénard, page 20, Op. CIt.

[44] Eric Charmes “L’artificialisation est-elle vraiment un problème quantitatif?”, Etudes foncières, 2013

[45] Vincent Bénard, page 362 in « La lutte contre l’étalement urbain : une obsession politique irrationnelle ». Iref Europe septembre 2021. Pages plus annexes

[46] Arnaud Bouteille, « Des Coûts de construction très différents selon les types d’immeubles », Poltiquedulogement.com, 12/2019

[47]Jean-Marie Halleux, Jean-Marc Lambotte, Laurent Brück, « Étalement urbain et services collectifs : Les surcoûts d’infrastructures liés a l’eau », Revue d’Économie Régionale & Urbaine 2008 https://www.cairn.info/revue-d-economie-regionale-et-urbaine-2008-1-page-21.htm

[48] op. cit.

[49] Aurélien Stavy, « Il faut en finir avec la maison individuelle : entretien avec un architecte écolo », 18H39, 12/2019

[50] Olivier Morlet, “Coûts-avantages des basses densités résidentielles, état des lieux”, ADEF, 2001,

https://adeupa-brest.fr/basedoc/couts-avantages-des-basses-densites-residentielles-etat-des-lieux, étude citée par V Bénard, op. cit.

[51] Vincent Bénard op . cit.

[52] Jean-Marie Halleux, Jean-Marc Lambotte, Laurent Brück « Étalement urbain et services collectifs : Les surcoûts d’infrastructures liés à l’eau », Revue d’Économie Régionale & Urbaine. 2008 https://www.cairn.info/revue-d-economie-regionale-et-urbaine-2008-1-page-21.htm

[53] Sandrine Vaucelle, « Les coûts d’extension des réseaux dans une approche multiscalaire », ADES, 2008 http://www.urbanisme-puca.gouv.fr/IMG/pdf/2b_bordeaux_final.pdf

[54] Catherine Bonvalet, « Les aspirations des Français en matière de logement en 1945 » https://politiquedulogement.com/2020/03/les-aspirations-des-francais-en-matiere-de-logement-en-1945-un-regard-sur-lhistoire-du-modele-pavillonnaire/

[55] Sur cette approche, voir les travaux d’Anne Lambert de l’INEDBernard Vorms « Vers un monde de propriétaires », Revue d’économie financière, 2014

[56] Régions de France septembre, 2019https://regions-france.org/actualites/actualites-nationales/enquete-inedite-mobilite-quotidien/

[57] Martin Kurt, « Pour ou contre la Maison Individuelle ? », Eco-Malin, 03/2013

[58] « Étalement urbain et coût de la mobilité individuelle » Document introductif à l’observatoire mobilités modes de vie », Agence pour le développement durable de la région, 03/2009 nazairiennehttps://www.aurm.org/uploads/media/0c22c378d765e6cf4521c66ec7518b97.pdf

[59] « Le monde en face – Rêve pavillonnaire, les dessous d’un modèle » France 5, 2019.

[60] Annie Fourcaut, « Les grands ensembles ont-ils été conçus comme des villes nouvelles ? » Histoire urbaine, 03/ 2006

[61] Jacques Friggit http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/prix-loyer-rendement-risque_cle274d11.pdf, déjà évoqué au début mais avec une autre référence

4 Commentaires à Procès de la maison individuelle : comparution à délai différé

  1. Marc Sauvez 8 février 2022 at 15:51 #

    Maisons individuelles et immeubles collectifs

    Pas convaincu par l’exploration entomologique dans un article récent qui ne prend en compte que des généralités. Il y a 67 % de logements qui sont individuels, est-ce une raison pour que les nouveaux le soit ? Le sujet d’aujourd’hui serait plutôt après ce constat de se demander quelle serait la demande de complément ? La demande de logement est sur l’ensemble des parcs. La construction neuve est d’environ 1 % par an. Son rôle serait alors plutôt de corriger très à la marge, site par site, l’existant. Celui-ci est varié, la réponse est diverse à condition de se poser des questions d’urbanisme et non seulement de logement !

    D’abord sur la densité qui semble un critère important. Le COS d’un ensemble collectif varie de 0,3 (souvent des tours et barres) à 3,5 (Paris et grandes villes) alors que celui du pavillonnaire varie de 0,2 (vrais lotissements 1000 m²) jusqu’à 0,8 (banlieues agréables). Quel est le plus dense ?

    Par exemple sur les transports quotidiens générés. En Région Ile de France les habitants du centre parcourent chaque jour 15 km en voiture, la banlieue 30 et les périphéries 100 km. Qui pollue le plus ? Il y a peu d’études sur le transport. J’ai personnellement fait faire un rapprochement des budgets transport+logement sur des villes moyennes pour montrer que cette somme est constante quelle que soit la zone et quel que soit l’habitat.

    En termes d’Aménagement (au sens du titre 3 du CU), j’ai calculé que le coût de la CF en ZAC centrale est d’environ 1100 €/m² pour prendre en charge la création ou la remise à niveau d’équipements. Elle n’est que de 200 €/m² pour créer un lotissement thermomètre. Certes ! Mais l’on ne peut pas comme depuis 70 tricher et permettre à des habitants de vivre à la marge sur des réseaux existant alors que d’autres (leur) paye les réseaux plein pot ! Là encore c’est une question d’urbanisme et les cas sont très divers.

    Il serait normal de dire que l’offre de logements pavillonnaire principal est l’existant, mais le sujet réel est celui de son acceptabilité en terme d’adaptation au marché. Les Communes sont réticentes à des PLU permettant de s’adapter et les entreprises étudiant et réalisant ces adaptations sont aujourd’hui peu nombreuses mais fleuriraient si les PLU étaient plus contraignants et avec des produits très satisfaisants. Si les PLU étaient d’agglomération (ces collectivités qui payent le transport et l’assainissement, les réseaux,…) la donne serait différente…

    Enfin, doit-on réfléchir en termes de demande statique (vieillissement de la population, moins de grandes familles, solvabilité des vieux, moins d’immigrés,..?). Le pavillonnaire récent est le logement de grandes familles conditionnées par des promoteurs sans imagination et avec des acquéreurs qui regrettent leur achat (maman/taxi, accident des jeunes en scooter, échec scolaire,…). Les vieux conditionnent le marché collectif de façon paradoxale, ils veulent revenir « en ville » et veulent plus de m². L’évolution sociologique conduit à une demande solvable de plus grands appartements en tissu collectif pendant que des familles insolvables souhaitent acquérir un pavillon en lointaine banlieue. L’absence de prospective fait que la pensée « woke » rend le match égalitaire mais peut se retourner rapidement et violemment.

    Réhabiliter un grand ensemble, y compris par démolition, on sait faire ; réhabiliter un lotissement désaffecté. Bonjour. J’ai eu ça à faire en 37, impossible. Des hectares de friches et quid des milliards d’€ investis à perte au lieu de l’investir dans l’industrie.

    C’est surtout des problèmes d’urbanisme. Ça se perd, mais les professionnels (comme pour les EPAD) pourraient avoir des réveil difficiles. Un livre est à écrire…

    Marc Sauvez

    • B.Coloos et B.Vorms 9 février 2022 at 11:31 #

      « Il y a 67 % de logements qui sont individuels, est-ce une raison pour que les nouveaux le soit ? »
      Nullement, mais tel n’est pas notre propos. Notre article se borne à regretter que les jugements en faveur ou en défaveur de la maison individuelle, et du type d’urbanisme que ce choix entraîne, ne fassent pas l’objet d’examens contradictoires rigoureux et alignent comme des évidences des présupposés non démontrés « Le pavillonnaire récent est le logement de grandes familles conditionnées par des promoteurs sans imagination et avec des acquéreurs qui regrettent leur achat (maman/taxi, accident des jeunes en scooter, échec scolaire,…) à côté d’analyses chiffrées qui ne font pas consensus « En Région Ile de France les habitants du centre parcourent chaque jour 15 km en voiture, la banlieue 30 et les périphéries 100 km. »
      C’est particulièrement vrai en période électorale pendant laquelle le débat se résume pour l’essentiel à des slogans. Nous plaidons pour qu’un tel examen fasse l’objet d’expertises systématiques, enjeux par enjeux, par un organisme comme France Stratégie ou comme le PUCA et le commentaire de Marc Sauvez en confirme la nécessité.

  2. Thomas WATEL 21 février 2022 at 17:48 #

    Bonjour,
    Réflexions intéressantes, mais il manque (à mon sens) une référence à l’habitat individuel groupé qui offre un compromis idéal.
    Malheureusement, le mode de réalisation des maisons individuelles en France se résume pour l’essentiel au lotissement (au sens de l’urbanisme) avec l’intervention de constructeurs qui proposent leur produit sur catalogue.
    Résultat catastrophique d’un point de vue architecture, urbanisme, (clôtures disparates, concours de laideur dans le choix de portails, finitions aléatoires des constructions ou du jardin).
    La taille des parcelles (<800 m2) et l'implantation des maisons en plein milieu (surtout ne pas avoir de mitoyenneté comme si c'était le graal alors que les maisons les plus chères de Paris ou Londres ont toutes deux mitoyennetés) ne permet aucune intimité car les jardins sont entièrement visibles (on a droit au salon de l'équipement extérieur : piscines hors sol, barbecues, jeux d'enfants etc…)
    Sauf dans quelques régions où un habitat individuel groupé de qualité a été produit (c'est le cas autour de Lille), ce concept est rare sur notre territoire, les promoteurs s'étant petit à petit spécialisé en collectif.
    l'habitat individuel groupé serait pourtant une bonne réponse aux enjeux actuels (densité optimisée pour limiter l'étalement, engagement dans une démarche environnementale, qualité architecturale adaptée au contexte, urbanisme agréable sans espaces privatifs en avant des maisons).
    Bien à vous

  3. Anne Mayer 19 mai 2022 at 13:21 #

    Pour moi l’habitat individuel groupé est le plus interessant, à la fois en terme de confort et d’impact sur l’environnement:
    – avantage de l’individualité: pas de copro, avoir son chez-soi, reduction des nuisances sonores
    – avantage de grouper: mutualisation des coûts à la construction, meilleure performance environnementale (par exemple en cas de maison en bande, pas besoin de chauffer les 2 murs latéraux), augmentation de la densité donc moindre couts pour les municipalités, moindre utilisation du sol
    –> A combiner avec un maximum de pistes cyclables et de transports en commun pour que l’utilisation de la voiture devienne exceptionnelle (comme dans les pays nordiques, ie. Danemark, Pays-Bas).
    Pleine d’espoir pour une meilleure qualité de vie à la fois des citadins et des villageois 😉

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