Activité réglementée, protection du consommateur et corporatisme. A propos de l’avis de l’autorité de la concurrence sur l’entremise immobilière
Il s’agit notamment, aux yeux de l’autorité de la concurrence, de réduire le coût de l’intermédiation, puisque « le taux de commission en France, est parmi les plus élevés de l’Union européenne (en 2018, les taux de commission en France étaient de 5,2 % hors taxe alors que la moyenne de l’Union européenne était d’environ 3,5 % hors taxe) ». Pour l’autorité de la concurrence, cette situation s’expliquerait par un excès de réglementation. « Selon l’indice PMR (Product Market Regulation) 2018 de l’OCDE, le niveau de régulation du secteur des agents immobiliers en France se situerait au-dessus de la moyenne des pays de l’OCDE (soit 0,97, pour une moyenne de 0,82)»[4].
En supprimant la cause, on supprimerait l’effet et « si les taux de commission en France étaient ramenés à la moyenne de l’Union européenne, l’Autorité estime qu’un gain annuel de 2,9 milliards d’euros serait dégagé au bénéfice des ménages à nombre de transactions inchangé. » Pourquoi s’arrêter là ? La démonstration aurait été encore plus parlante en s’alignant sur les taux de commission de l’Angleterre, qui sont les plus bas d’Europe.
Cette économie contribuerait à soutenir le pouvoir d’achat et l’accès au logement. Cela réduirait assurément le coût de la mobilité, mais il est douteux que cela réduise le prix du logement, lequel obéit à une logique d’enchères.
Reprenons les deux principales réformes suggérées par l’autorité : elles concernent la règle qui interdit de percevoir une quelconque rémunération avant la réalisation effective de la vente et les exigences qui conditionnent l’accès à la profession.
La rémunération au résultat
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Hoguet en 1972, les prix ont été multipliés par quatre en valeur réelle, et les honoraires d’intermédiation, exprimés en pourcentage, n’ont pas sensiblement évolué, ils sont « restés relativement stables depuis 2010, variant entre 5,55 % en 2013 et 5,89 % en 2019 »[5]. Sur un même marché et à une période donnée, le taux des honoraires diminue avec le prix des biens, mais le pourcentage moyen se maintient quand le niveau général des prix augmente. C’est vrai dans les pays où ce taux est plus élevé qu’en France, comme les Etats-Unis ou dans les pays où il est inférieur, comme le Royaume-Uni.
Deux économistes américains se sont penchés sur ce phénomène[6]. Dans leur étude, Chang-Tai Hsieh et Enrico Moretti constatent d’abord le fait que les honoraires moyens de vente sont uniformément de l’ordre de 6 % aux États-Unis, alors que les prix de l’immobilier sont très variables d’une ville à l’autre et que le travail requis est sensiblement le même quel que soit ce prix. Cette stabilité s’entend aussi dans le temps : lorsque les prix augmentent, les taux de commission restent stables, et donc les honoraires payés lors de chaque transaction augmentent. Les auteurs montrent que dans un contexte de stabilité des taux d’honoraires (que les auteurs constatent mais n’expliquent pas), la hausse des prix de l’immobilier se traduit essentiellement par l’entrée de nouveaux agents, attirés par la hausse des commissions, en valeur et non en taux. Lorsque les prix évoluent, la variable d’ajustement n’est pas le taux de commission mais le nombre d’agents, au sens large. Ainsi, la hausse des prix de l’immobilier a seulement pour conséquence qu’un nombre plus élevé d’agents entrent en compétition pour un nombre de transactions sensiblement identique. De même, entre deux villes qui connaissent des niveaux de prix immobiliers très différents à une même date, on constate que le revenu moyen des agents est à peu près identique alors que le montant moyen des honoraires par transaction est très différent : le nombre d’agents est simplement plus élevé dans la ville la plus chère. La même observation peut être faite en France : l’externalisation des fonctions de prospection et de négociation à des agents commerciaux, lesquels n’exercent pas tous à plein temps, a accru la flexibilité des effectifs de la profession considérée dans son ensemble.
Les professionnels ont raison lorsqu’ils expliquent que leur « activité est hautement concurrentielle garantit le meilleur prix et la liberté de choix de l’intermédiation, ou non, et du prestataire [7]», mais la concurrence ne se joue aucunement sur le niveau des honoraires. Selon, Chang-Tai Hsieh et Enrico Moretti, entre les deux tiers et les trois quarts de la hausse des honoraires liée à la hausse des prix de l’immobilier se dissiperaient dans la hausse des coûts de prospection des agents. Et de fait en France également, c’est sur l’obtention des mandats de vente que la compétition s’exerce de la façon la plus vive. Selon l’autorité de la concurrence, « Le principe de la rémunération au résultat instaurée par la loi Hoguet entraîne des effets de péréquation. En effet, tous les mandats n’aboutissant pas à une vente, et ne donnant dès lors lieu à aucune rémunération, le professionnel va fixer ses honoraires en internalisant ce risque. »
L’hypothèse a aussi été avancée selon laquelle cette règle expliquerait le faible développement du mandat exclusif en France. En effet, la possibilité pour l’agent de percevoir a priori des frais, par exemple de dossier ou de publicité, qui lui resteraient acquis quel que soit le sort de la vente, dissuaderait le vendeur de s’adresser à plusieurs agents, ce qui limiterait le recours au mandat simple, à l’origine de pertes importantes d’efficacité pour la profession.
Pour autant, faut-il revenir sur cette disposition, qui ne s’applique qu’au logement et non à l’immobilier commercial ou à l’immobilier d’entreprise ? Elle a été voulue par le législateur pour éviter certains abus constatés avant la rédaction de la loi, qui voyaient, semble-t-il, certains agents facturer la mise en œuvre de moyens dont la réalité n’était pas toujours avérée. C’est une protection importante du consommateur.
Les marchands de listes[8], bien que titulaires d’une carte professionnelle, n’ayant aucun rôle d’intermédiaire entre les parties, ont été exonérés de cette obligation et facturent leur service sans être intéressés à la réalisation de la transaction. L’expérience n’a pas été particulièrement concluante. Le nombre de contentieux liés à l’activité des marchands de listes, doit au moins inciter à la prudence.
Au demeurant, dans la plupart des pays où le paiement au résultat est optionnel, c’est la modalité très majoritairement choisie. C’est un gage de dynamisme commercial. Il n’apparaît pas souhaitable de revenir sur une disposition qui, aux yeux de la plupart des acteurs, a permis d’assainir le marché. En réalité, de nombreuses autres tâches, accomplies en amont de la transaction et prises en charge par l’agent immobilier ou sous-traitées par lui, peuvent déjà être effectuées par des entreprises spécialisées qui les facturent en tant que telles : photos, plan, estimation du bien, home staging, conseils divers etc… L’autre réforme proposée par l’Autorité de la concurrence consisterait à « assouplir les conditions requises pour exercer l’activité d’entremise immobilières. »
L’accès à la profession
L’autre réforme proposée par l’Autorité de la concurrence consisterait à « assouplir les conditions requises pour exercer l’activité d’entremise immobilières », au motif que le jeu de la concurrence serait entravé par les barrières qui sont mises à l’entrée de la profession.
Mis à part les garanties qui sont indispensables à la sécurité des consommateurs, les barrières à l’accès, notamment les exigences de formation, sont-elles dissuasives et ressortissent-elles d’une attitude malthusienne ? Les professionnels en place l’auraient souhaité.
A cet égard, l’observation du dernier quart de siècle constitue un démenti in vivo.
Ainsi la loi a fait droit aux demandes des organisations professionnelles, désireuses d’améliorer l’image de leurs adhérents, et à celles des associations de consommateurs, soucieuses de sécurité, pour que soient relevées les exigences de formation initiale et permanente des agents immobiliers. Cela n’a en aucune façon empêché l’arrivée de nouveaux acteurs, comme le constate l’autorité de la concurrence. Le meilleur exemple est celui des réseaux de mandataires dont l’essor est à peu près contemporain du renforcement des exigences de formation, et le tout à réglementation constante. Exploitant « la possibilité, offerte par la loi au titulaire de la carte professionnelle, de déléguer leurs pouvoirs à des personnes ne remplissant pas les conditions d’accès à la profession », ils se sont fait fort de former des négociateurs sans qualification particulière, souvent aux propres frais de ces derniers, pour leur permettre d’accéder à la profession. Le numérique permet de confier les tâches de commercialisation à des personnes dont le talent tient à la disponibilité, et la réussite éventuelle à l’habileté commerciale, en centralisant dans la plateforme tout ce qui tient à la compétence technique, à la responsabilité et aux assurances. « Ainsi, à la fin 2022, seul un professionnel de l’entremise sur cinq est titulaire de la carte professionnelle.»
Les syndicats professionnels eux-mêmes pressés d’élargir la base de leurs cotisants ont peu à peu baissé leurs exigences en n’excluant pas les agents qui ne disposent pas de la garantie financière pour maniement de fonds, réduisant ainsi l’écart entre les agents stricto sensu et les mandataires regroupés par les réseaux.
Un syndicat qui tient ses ressources de ses membres ne peut pas être aussi élitiste qu’un club.
Beaucoup de nouveaux métiers, dont l’étude de l’autorité dresse la liste, prouvent que les barrières mises à l’entrée ne sont aucunement dissuasives. « En troisième lieu, le cadre légal et règlementaire applicable à l’entremise immobilière n’a pas empêché l’arrivée de nouveaux acteurs sur le marché, réseaux de mandataires ou plateformes de diffusion en ligne d’annonces immobilières, sans que le nombre de litiges ou de contentieux ait particulièrement augmenté ou sans que ceux-ci aient plus particulièrement concerné ces nouveaux entrants. ».
Rien de spécifiquement français en la matière. Dans tous les pays de l’OCDE, l’asymétrie d’information dont bénéficiaient les professionnels a disparu.
Les vendeurs comme les acheteurs ont accès à des outils d’estimation des prix de bonne qualité. Ces outils sont moins performants dans les zones où les biens sont hétérogènes et les transactions rares, mais il en va de même de la qualité des estimations des professionnels, qui souffrent de la même façon du manque de références. A cet égard, l’avis recommande « de mettre à la disposition du public à titre gratuit, (open data), les données détenues par les notaires concernant le marché immobilier. » Cette excellente suggestion n’est pas nouvelle[9] et on peut s’étonner qu’elle n’ait pas encore été mise en œuvre.
S’agissant des conseils juridiques et pratiques concernant les ventes, les ADIL offrent un conseil gratuit de grande qualité et les associations de consommateurs peuvent intervenir en cas de litiges.
Enfin, les portails d’annonces présentent aux particuliers une information sur l’offre, complète, transparente et riche au point que la plupart des recherches de logement, même de la part de personnes qui feront appel à une agence, commencent sur internet.
Et pourtant, les agents immobiliers n’ont pas connu le sort des agences de voyages ou des courtiers en valeurs mobilières. Dans aucun des pays de l’OCDE la part des transactions intermédiées par des professionnels n’a diminué. Cette proportion, relativement modeste en France, tient peut-être au fait que le champ de la sécurité juridique est occupée par le notaire dont l’intervention est obligatoire.
L’achat ou la vente d’un logement constitue pour la plupart des individus la transaction économique la plus complexe, la plus lourde et la plus stressante qu’ils sont amenés à conduire et une part importante d’entre eux souhaitent être accompagnés et rassurés dans cette démarche.
La nature de l’attente des particuliers n’est pas forcément une mauvaise nouvelle pour les agents immobiliers. Les professions les plus menacées par le développement de l’intelligence artificielle sont celles qui reposent sur une accumulation de connaissances, comme par exemple les radiologues ou les juristes. A l’inverse, semblent à l’abri les métiers qui reposent sur la relation personnelle entre le professionnel et son client, et notamment tous les services que l’on classe sous le terme de care.
Ce que la révolution numérique n’a pas fait, ou pas encore fait, une modification réglementaire ne le fera pas.
L’émotion des syndicats professionnels est peut-être excessive, mais leur dépit est compréhensible. Plus qu’une menace sur l’activité de leurs membres, c’est leur statut qui est mis en cause par cette proposition. Et les questions de statut ne doivent pas être sous-estimées, surtout en France. Leur vexation est d’autant plus légitime que l’autorité propose de supprimer les règles courtelinesques qui interdisent aux notaires qui pratiquent l’entremise l’affichage des offres qui leur sont confiées dans « une vitrine formant devanture de boutique »[10].
Déjà le décret du 26 février 2016 avait libéralisé la fixation, autrefois strictement réglementée, des émoluments de négociation des notaires, afin de leur permettre de développer cette activité. Et tout cela intervient peu après que sur plainte de l’ordre des notaires, le tribunal de Paris a interdit aux adhérents de la FNAIM, l’usage du panonceau Vesta, « insigne des professions immobilières réglementées » dans sa première version qui était susceptible d’être confondue avec le caducée des notaires[11].
Le sujet traité par l’autorité de la concurrence n’est pas nouveau. Les arguments en faveur de la réforme qu’il propose ne le sont pas non plus. Il suffit pour s’en convaincre de consulter trois rapports qui traitent de la même question, l’un de 2002[12], le deuxième de 2017[13], l’autre de 2016[14]. Les questions que pose l’autorité de la concurrence étaient déjà celles que posait le rapport de 2002, dont une partie s’intitulait « Faut-il revoir la loi Hoguet » et une autre « Moderniser l’accès à la profession » et celui de 2006 dont un chapitre avait pour titre « Faut-il remettre en cause la loi Hoguet ? ».
Qu’en déduire ? D’abord observer la permanence des mêmes questions. Ensuite, constater la confiance des différentes parties dans le pouvoir du règlement. Enfin, s’étonner de ce que les réformes qui sont entre les mains de l’administration ne sont pas les plus faciles à mettre en œuvre. Ainsi les particuliers n’ont gagné un accès aisé au fichier des cartes professionnelles que quand les préfectures se sont défaites de sa tenue au profit des CCI. A l’inverse, leur libre accès aux données de prix des notaires, que l’État pourrait imposer, était déjà préconisé par le rapport du CNIS de 2017.
Enfin, comme le note Henry Buzy-Cazaux, le souci de transparence de l’autorité de la concurrence, difficilement contestable, a pour effet de nier le caractère régulateur du marché de l’intervention des agents immobiliers : « Le rapport veut que le public sache quel a été le montant des honoraires pour une transaction donnée, quelle qu’ait été l’imputation. En fait, cette idée est assassine quant à la lecture qu’elle exprime de l’intervention des professionnels: ils soutiennent que leurs honoraires ne sont pas augmentatifs du prix du bien, et qu’à l’inverse leur pouvoir de négociation est tel que l’acquéreur est assuré de ne pas payer plus cher que dans le marché non intermédié, et même plutôt moins cher.»[15] Cet argument ne vaut que pour l’acquéreur qui n’a pas toujours le choix du recours ou du non-recours à un agent pour l’entremise. Reste qu’à notre connaissance, aucune étude n’a été conduite qui soit susceptible de confirmer ou d’infirmer cette théorie. Avant la prochaine expertise, un travail d’évaluation ne serait pas inutile.
Bernard Vorms
Juin 2023
[1]Cf Henry Buzy-Cazaux https://www.journaldelagence.com/1326325-rapport-de-lautorite-de-la-concurrence-un-peril-considerable-ou-la-chance-dun-grand-destin-henry-buzy-cazaux-president-fondateur-de-limsi
[2]https://www.autoritedelaconcurrence.fr/sites/default/files/integral_texts/2023-06/23a07.pdf
[3]Loi Elan de l’art 156 I.-Après le a de l’article 14 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, il est inséré un a bis A ainsi rédigé : « a bis A) Pour toute personne d’utiliser la dénomination “ agent immobilier ”, “ syndic de copropriété ” ou “ administrateur de biens ” sans être titulaire de la carte instituée par le même article 3 ;».
[4] Cf. Autorité de la concurrence
[5] Cf. Autorité de la concurrence
[6] Hsie C.-T. et Moretti E. (2003), « Can free entry be inefficient? Fixed commissions and social waste in the real estate industry, Journal of Political Economy, vol. 11, n° 5.
[7]Communiqué de presse du 7 juin 2023 FNAIM, SNPI, UNIS https://www.fnaim.fr/communiquepresse/1858/10-avis-de-l-autorite-de-la-concurrence-sur-la-situation-concurrentielle-du-marche-de-l-entremise-immobiliere-reaction-de-la-profession.htm
[8]Cf https://www.economie.gouv.fr/dgccrf/Publications/Vie-pratique/Fiches-pratiques/Marchand-de-listes-ou-de-fichiers
[9]Cf https://www.cnis.fr/wp-content/uploads/2017/10/RAP_2010_121_logement_construction.pdf, Conseil national de l’information statistique L’information statistique sur le logement et la construction, mars 2010
[10] Arrêté ministériel du 27 mai 1982
[11]https://monimmeuble.com/actualite/caducee-fnaim-un-accord-amiable-avec-les-notaires
[12]Moderniser la réglementation des activités immobilières, livre blanc établi à la demande de Mme la ministre de la justice, garde des sceaux et de Mme la secrétaire d’état au logement Avril 2002 https://medias.vie-publique.fr/data_storage_s3/rapport/pdf/024000525.pdf
[13]L’information statistique sur le logement et la construction https://www.cnis.fr/wp-content/uploads/2017/10/RAP_2010_121_logement_construction.pdf
[14] Cf.La révolution numérique et le marché du logement, Nouveaux usages, nouveaux acteurs, nouveaux enjeux, avec Pierre-Yves Cusset. Rapport à la ministre du Logement et de l’Habitat durable et au ministre de l’Économie et des Finances France Stratégie Novembre 2016 https://www.strategie.gouv.fr/sites/strategie.gouv.fr/files/atoms/files/rapport-logement-vorms-11-2016_0.pdf
[15]Cf Henry Buzy-Cazaux, article cité
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