Le logement est un bien durable qui constitue un actif patrimonial pour son propriétaire. Consommé par le ménage, il doit maintenir sa capacité à satisfaire les besoins de son utilisateur. Matière première de la ville, il contribue à la fois à sa morphologie spatiale et à sa structure sociale. Ces caractéristiques justifient l’importance attachée par l’ensemble des acteurs à la gestion du logement.
Gestion patrimoniale : maintenir la valeur
En tant qu’actif patrimonial, le logement relève partiellement de logiques comparables à celles des actifs financiers. A l’exception partielle du parc locatif social, l’objectif économique du propriétaire, qu’il soit bailleur ou occupant, est la préservation ou l’accroissement de la valeur du bien et l’obtention d’un rendement au moins aussi élevés que ceux tirés d’un autre placement. Ces exigences imposent des pratiques de gestion. Celles-ci peuvent être techniques, par des opérations d’entretien et de réparations qui maintiennent le bien dans son état initial et d’amélioration qui le valorisent. Elles sont aussi locatives lorsqu’il s’agit de trouver des locataires, de recouvrer les loyers et de minimiser les charges.
Le statut juridique des copropriétés induit quelques spécificités de gestion patrimoniale dans la mesure où une part de l’activité repose sur des processus collectifs plus ou moins faciles à maîtriser. Les phénomènes de dévalorisation observés dans certaines copropriétés anciennes ou récentes trouvent leur origine dans les lacunes de la gestion, souvent pénalisée par la faible solvabilité des propriétaires, mais aussi fréquemment handicapée par la mauvaise organisation des prises de décision et l’absence de professionnalisme de certains syndics.
Dans le parc social, la démarche gestionnaire vise aussi au maintien de la valeur patrimoniale, même si la perspective de cession est moins prégnante. Quant aux revenus locatifs, nécessaires à l’équilibre financier des organismes, ils ne sont pas soumis à la comparaison avec des placements alternatifs et n’ont pas vocation à produire des profits. Ces considérations ne limitent cependant pas la perspective patrimoniale des bailleurs sociaux à sa dimension d’usage. En effet, le parc locatif social est le résultat d’un investissement public et doit, à ce titre, en maintenir la valeur. La prise de conscience de cette dimension est l’une des mutations importantes du monde du logement social depuis la fin des années 1980. Les organismes de logement social, premiers propriétaires immobiliers du pays, à la tête d’un patrimoine de plus de cinq millions de logements, sont désormais dotés d’outils de gestion qui intègrent, au moins implicitement, la notion de valeur patrimoniale. C’est le cas des plans stratégiques de patrimoine qui, sur la base d’un diagnostic technique et économique, programment à moyen terme l’ensemble des interventions nécessaires pour la préservation de la valeur des immeubles, mais aussi la perspective de vente d’une partie du patrimoine à ses occupants ou à d’autres acquéreurs.
Gestion locative et gestion sociale
La gestion locative consiste à assurer l’ensemble des tâches qui correspondent à la relation entre un propriétaire et un locataire. Il s’agit donc de trouver et sélectionner les demandeurs, de conclure avec les ménages entrants un contrat clair comportant notamment un état des lieux détaillé, de gérer l’entretien et les consommations associés à l’immeuble et au logement pour que l’occupant puisse en jouir dans les meilleures conditions, de calculer et facturer les charges correspondantes, de recouvrer le loyer et de solder l’ensemble des comptes lorsque l’un des contractants donne congé.
Dans le secteur libre, ces tâches sont assurées directement par les propriétaires eux-mêmes ou déléguées à un administrateur de biens qui gère pour le compte du bailleur. L’essentiel des dimensions de la gestion locative est soumis à la loi du 6 juillet 1989 qui régit les rapports locatifs et a été amendée à plusieurs reprises, notamment par les lois pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014 et portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) du 23 novembre 2018.
Dans le parc HLM, la gestion locative est fortement déterminée à la fois par la réglementation qui s’y applique et par les caractéristiques du peuplement. Procédure d’attribution, plafonnement des ressources et des loyers, droit au maintien dans les lieux, sont autant de particularités qui déterminent une gestion locative très spécifique. Mais c’est surtout la dimension sociale de cette gestion qui la singularise. Elle s’applique dès le moment de l’attribution, lorsque les critères de solvabilité ou de stabilité professionnelle ne sont pas les seuls à intervenir dans la sélection des candidats ; elle se renforce lorsqu’un locataire se trouve dans l’impossibilité de payer son loyer et que le bailleur mobilise, avec les pouvoirs publics, les dispositifs d’aide au financement de la dette locative. La gestion locative sociale est désormais institutionnalisée chez la plupart des bailleurs HLM qui se sont doté de compétences spécifiques pouvant aller jusqu’à des services internes voués à l’accompagnement social, notamment pour gérer avec des outils spécifiques les relations locatives avec les ménages logés dans les logements destinés, de par leur mode de financement, aux populations les plus défavorisées.
De la gestion locative à la gestion urbaine
Lorsqu’ils gèrent des immeubles ou ensembles d’immeubles qui marquent par leur présence le tissu urbain environnant, bailleurs sociaux ou syndicats de copropriété sont investis, de fait, d’une responsabilité qui dépasse la simple gestion immobilière et intègre partiellement celle des quartiers où ils se trouvent. En évoquant la gestion de site ou encore la gestion urbaine de proximité, on ajoute une dimension supplémentaire à la palette des interventions et des compétences des professionnels de la gestion de biens immobiliers. Le développement de démarches de concertation et de coopération entre organismes d’HLM dans les quartiers d’habitat social, l’instauration de relations nouvelles entre bailleurs et copropriétaires, le rapprochement des gestionnaires avec les collectivités locales, les tentatives de clarification des responsabilités des uns des autres en matière de gestion de l’espaces publics au pied des immeubles, sont autant d’indices d’une évolution vers un élargissement de l’échelle d’intervention d’une partie de la gestion immobilière. Cette mutation complexifie considérablement la donne en imposant des démarches partenariales là où, jusqu’à présent, le propriétaire était seul responsable de la gestion de son bien.
L’inconnue de la gestion de la maison individuelle
L’amélioration constante du professionnalisme des bailleurs sociaux et la prise de conscience par les pouvoirs publics de la problématique des copropriétés en difficulté ont contribué à faire progresser les connaissances sur la gestion du logement et à l’ouvrir sur des dimensions qui dépassent de loin les cadres juridiques et économiques de l’administration de biens dans son acception étroite. En revanche, il persiste une inconnue sur la façon dont les propriétaires occupants gèrent les maisons individuelles qu’ils détiennent. Or, les processus de dévalorisation de pans entiers de ce parc, devenu très abondant au cours de la seconde moitié du vingtième siècle, suscitent aujourd’hui des interrogations majeures pour les politiques du logement et, plus largement, les politiques urbaines. La montée des préoccupations environnementales et énergétiques renforce cette inquiétude pour un parc immobilier ont la rénovation peut s’avérer coûteuse, voire impossible.
Jean-Claude Driant
Juin 2021
