Considéré sous l’angle d’un marché, l’immobilier est le lieu fictif où se confrontent offre et demande en biens immeubles, c’est à dire en biens immobiles par nature.
Ceci inclut le sol et tout ce qui est bâti sur un sol, qu’il s’agisse de logements, de bureaux, de bâtiments agricoles, industriels, commerciaux ou administratifs, d’équipements culturels ou sportifs, etc. Par extension, on inclut parfois à ce marché la « pierre-papier » (parts de société immobilières, par exemple).
Le marché immobilier est caractérisé par des prix et des quantités échangées qui se modifient dans le temps, dans l’espace mais aussi selon le segment du marché concerné. En effet, c’est un marché dont la segmentation est assez remarquable : le choix d’un bien correspond en fait au choix d’une série de caractéristiques objectives (prix, surface, localisation par rapport aux réseaux de transports, proximité des commerces et des équipements collectifs –culture, sport et loisir-, éloignement du lieu de travail, etc.) ou subjectives (appréciation portée sur un quartier, par exemple). Le marché immobilier est donc composé de micro-marchés le plus souvent locaux (rue, quartier, région) sans qu’il existe forcement de relations entre eux (le marché des bâtiments industriels et celui des logements ne connaissent que peu d’interactions, par exemple).
L’analyse économique reconnaît trois dimensions principales à un bien échangé sur le marché immobilier : il est d’abord le résultat d’une production, puis se transforme en actif pour l’agent qui en prend possession, enfin son utilisation correspond à un service.
La notion de produit s’applique principalement aux bâtiments mais peut-être étendue aux sols lorsqu’on y pratique des travaux de voirie et de réseaux. Pour la partie bâtiment, la production comprend non seulement la construction neuve, mais aussi l’amélioration et l’entretien de l’existant. Il s’agit d’un investissement qui connaît une usure dans le temps et admet alors un amortissement (a contrario du sol nu).
En tant que bien physique à même de rendre un service dont la valeur économique est mesurable, un bien immobilier est un actif réel. La valeur de cet actif se manifeste sous la forme d’un prix de cession du bien, c’est l’expression d’un droit de propriété. Il peut aussi servir de garantie dans le cadre d’un contrat de prêt : on parle alors de sûreté réelle, par opposition aux sûretés personnelles comme le cautionnement.
Enfin, un bien immobilier a vocation à être occupé, à rendre un service sous forme d’hébergement (qu’il s’agisse d’héberger des individus ou des activités). A ce titre là, ce bien a une valeur de service qui a pour contrepartie un loyer (lorsque l’occupant et le propriétaire sont une seule et même personne, on calcule un loyer fictif associé au service rendu).
Chacune de ces fonctions circonscrit alors un marché sur lequel interviennent offreurs et demandeurs dont les rôles peuvent être intervertis en passant d’un marché à l’autre. C’est sur ces sous-marchés que sont déterminés prix et quantités échangées.
Loïc Chapeaux
Janvier 2017
