Bonnes feuilles : Les crises du logement, de Jean-Claude Driant et Pierre Madec

Les crises du logement, de Jean-Claude Driant et Pierre Madec

La vie des idées, PUF, 2018
Ont contribué à cet ouvrage Fanny Bugeja-Bloch, Pascale Dietrich-Ragon, Jean-Claude Driant, Anne Lambert, Pierre Madec et Xavier Timbeau.

Reste-t-il justifié de parler de crise du logement en France ? La question mérite d’être posée tant la situation en cette fin des années 2010 diffère de celles connues au cours de l’après-guerre, moment marqué à la fois par un important déficit quantitatif et l’état très dégradé du patrimoine. On est loin aussi de la « crise qualitative » vécue à la fin des années 1970, quand commencent les dénonciations des grands ensembles, d’un parc ancien souvent très inconfortable et où apparaissent les enjeux de la consommation énergétique. Alors que, selon l’enquête Logement de l’Insee de 2013, près de 77 % des ménages jugeaient leurs conditions de logement satisfaisantes ou très satisfaisantes, peut-on considérer que l’effort consenti par la collectivité est un échec ? La persistance de la notion de crise du logement dans le débat public mérite donc d’être interrogée à nouveaux frais, et les contributions réunies dans cet ouvrage cherchent à éclairer ce déplacement du regard.
Un premier élément de réflexion, rappelé chaque année par les travaux de la Fondation Abbé Pierre, est celui de l’exclusion. Il y a, dans la France de 2018, 4 millions de personnes vivant en situation de mal-logement. Le terme est fort et le chiffre très élevé pour un pays aussi riche que le nôtre. Même s’il ne représente que 6 % de la population totale, il ne baisse pas ; et le nombre des personnes sans domicile – sa composante la plus extrême – a même considérablement augmenté au cours des années 2000. Entre 2001 et 2012, il a augmenté de près de 50 %. Pascale Dietrich-Ragon met en lumière non seulement cette croissance, mais aussi l’évolution du profil des personnes exclues du marché de logement – la part des jeunes, des personnes âgées et surtout de celles disposant d’un emploi n’a cessé de croître. Mais au-delà de ces cas les plus graves, la persistance d’un nombre important de personnes hébergées chez des tiers, en situation de surpeuplement ou encore vivant dans des logements privés de confort montre les limites de la capacité du marché à apporter à tous une solution digne. Pascale Dietrich-Ragon dessine un ensemble d’enjeux de politiques publiques pour parvenir à éradiquer un mal-logement d’autant plus intolérable que la situation vécue par la majorité est globalement satisfaisante. Ces chiffres, aussi scandaleux puissent-ils paraître, suffisent-ils toutefois à parler de « crise du logement » ? Sans doute pas, même si les analyses de la Fondation Abbé-Pierre pointaient en 2017 également les situations de plus de 12 millions de personnes « fragilisées par rapport au logement », du fait notamment d’un effort financier important, d’un facteur de précarité énergétique ou d’un surpeuplement modéré.
Il apparaît surtout que le rapport au logement constitue un facteur central dans le creusement continu des inégalités. Les textes ici réunis tentent de rendre compte de cette évolution en croisant des regards issus de l’économie, de la statistique, de la démographie et de la sociologie. Dans un pays qui compte 58 % de ménages propriétaires de leur résidence principale, la dimension patrimoniale des inégalités liées au logement semble inéluctable. Entre la fin des années 1990 et les premières manifestations de la crise financière sur les marchés du logement, la valeur des patrimoines immobiliers a connu une croissance continue qui s’est à peine stabilisée depuis. Selon l’indice des notaires en base 100 pour l’année 2000, après avoir connu un point bas en 1997 à 85, les prix de l’ancien ont atteint un pic à 210 en 2011 au niveau national et à près de 260 en 2016 pour Paris, soit plus du double de l’inflation de la période (124 en 2016). Ce décrochement inédit des prix des logements a un double impact inégalitaire. D’abord entre ceux qui possèdent un patrimoine immobilier et ceux qui n’en ont pas : les premiers ont vu la valeur de leur patrimoine s’envoler, alors que les seconds, malgré la forte solvabilisation générée par le niveau historiquement bas des taux d’intérêt, se sont vu progressivement évincer de l’accession à la propriété. Les articles de Xavier Timbeau, d’Anne Lambert ainsi que celui de Jean-Claude Driant et Pierre Madec rendent compte, chacun à leur façon, de ces évolutions. Tous les trois mettent en évidence, depuis la fin des années 1980, mais encore plus depuis les années 2000, la sélectivité croissante du marché de l’accession et l’ampleur du fossé qui se creuse entre ceux qui possèdent leur logement et les outsiders, bloqués dans leurs parcours résidentiels et patrimoniaux. L’une des conséquences majeures de ces blocages est la forte baisse de la mobilité des locataires du parc social qui ne parviennent plus à en sortir.
L’autre impact, également documenté par les auteurs, est l’accroissement des écarts de valeur entre les patrimoines des propriétaires. Si les prix doublent partout, les écarts entre ces prix s’accroissent. Or, les facteurs de différenciation des valeurs sont eux-mêmes multiples : entre métropoles à marchés tendus et villes moyennes en décroissance ; entre quartiers populaires, banlieues résidentielles et périurbain lointain ; entre immeubles bourgeois et copropriétés fragiles ; sans doute bientôt entre performance énergétique et passoires thermiques. Les auteurs montrent les rouages de ces mécanismes ségrégatifs, illustrés aussi bien par les stratégies d’érection de barrières d’accès à certains secteurs urbains par des prix élevés que par les conséquences sociales de l’éloignement pour les accédants périurbains modestes.
Dans une société vieillissante, le patrimoine immobilier sera de plus en plus une pièce maîtresse de l’assurance retraite et plus encore du financement de la dépendance. L’accroissement des disparités patrimoniales dues aux marchés du logement constitue, sur ce plan, un facteur probable d’aggravation des inégalités sociales après la vie active.
Corollaire des questions patrimoniales, les marchés du logement génèrent un fossé croissant entre les générations. Fanny Bugeja-Bloch montre que le durcissement des conditions d’accès au logement dans les métropoles frappe d’abord les ménages les plus jeunes. La concomitance des obstacles à l’accession à la propriété avec la montée des difficultés de l’accès à un premier emploi stable a en effet accru l’écart entre les situations des ménages installés et ceux des jeunes pour lesquels la porte d’entrée dans le marché est devenue plus étroite. Urbains, mobiles et faiblement solvables, les jeunes sont le cœur de la clientèle de la partie du secteur locatif privé la plus chère car constituée de petits logements dont les loyers au mètre carré sont de loin les plus élevés. Le paradoxe qui consiste à loger une part significative des ménages à bas revenus dans le parc le plus cher, même si ce coût est partiellement compensé par les aides au logement, conduit à un autre facteur majeur de sélectivité sociale : la solidarité familiale. Cette dernière se substitue aux mécanismes redistributifs en apportant des financements et des garanties qui rassurent plus facilement les propriétaires que les dispositifs publics ou privés de cautionnement ou d’assurance. C’est ainsi que l’accroissement des inégalités patrimoniales se propage vers les générations suivantes par le jeu de toutes les modalités des transferts intergénérationnels.
Observons, pour finir, que les contributions réunies dans cet ouvrage renvoient toutes, de façon transversale mais souvent implicite, à un élément fondamental de l’évolution de la question du logement au cours des vingt dernières années : l’accroissement des disparités territoriales. Ce point nous semble mériter, en introduction, un minimum d’explicitation pouvant constituer une autre clé de lecture de l’ensemble de l’ouvrage. La montée des inégalités territoriales, analysée notamment par les travaux de Laurent Davezies sous l’effet des transformations conjointes de la géographie de l’activité industrielle et de la mise en cause des mécanismes publics de redistribution, n’entretient pas initialement un lien causal avec le domaine du logement. Les écarts d’attractivité territoriale reflétés dans les évolutions différenciées des prix en seraient, en effet, plutôt des conséquences. Mais force est de constater qu’une fois ces évolutions survenues, leurs conséquences deviennent en tant que telles facteurs d’accroissement des inégalités territoriales.