La bail emphytéotique ou emphytéose est un bail immobilier de longue durée, entraînant un transfert de droit réel au profit du preneur en contrepartie du paiement d’une redevance. Ce bail est régi par les dispositions des articles L. 451-1 et s. du code rural et de la pêche maritime.
D’origine rurale, le bail emphytéotique a pour objectif d’associer un propriétaire à un locataire (emphytéote) pour valoriser un fonds immobilier, en donnant à ce dernier la possibilité de l’améliorer en y réalisant des plantations ou des constructions.
L’économie du contrat suppose de consentir un bail de longue durée (18 à 99 ans mais sans possibilité de tacite reconduction) au preneur pour lui permettre d’amortir son investissement. En contrepartie il est tenu de verser au propriétaire une redevance modique (le canon).
Ce contrat de louage d’immeuble confère au preneur un droit de jouissance plus étendu que celui d’un locataire « ordinaire », puisque l’emphytéote bénéficie d’un droit réel sur le fonds loué lui permettant de réaliser des investissements visant à l’améliorer de façon durable, d’hypothéquer pendant la durée du bail et de céder librement ses droits sur le fonds loué. Inversement le bail emphytéotique peut faire l’objet d’une saisie immobilière.
Le locataire peut acquérir des servitudes actives et consentir des servitudes passives sur le fonds, mais elles sont limitées par la durée du bail. Pendant le cours du bail, le preneur profite du droit d’accession sur les améliorations (plantations, constructions) qu’il a effectuées, celles-ci revenant au propriétaire sans indemnité à la fin du bail.
En raison du droit réel conféré au preneur, un bail emphytéotique ne peut être consenti que par ceux qui ont la capacité d’aliéner.
Aujourd’hui le bail emphytéotique ne se limite pas au domaine rural et peut être utilisé dans un cadre urbain, tant par des bailleurs de droit public que de droit privé.
Augustin Chomel
Mise à jour : Asimina Tsalpatourou – février 2024
Textes : Code rural L451-1 à L451-14
