Désigne en son sens étroit une espèce particulière de « convention » en ce qu’il a pour objet de créer une obligation (ex. le contrat de bail) ou de transférer la propriété (ex. le contrat de vente), est aujourd’hui très largement synonyme de « convention ».
C’est dans cette acception large et dominante qu’il est ici retenu. Dans cette mesure le terme contrat, comme celui de convention, désigne tout acte juridique né de l’échange du consentement entre deux ou plusieurs personnes physiques ou morales (ex. société ou collectivité publique), qui crée entre elles des effets de droit. En cela, le contrat s’oppose aux actes juridiques unilatéraux qui naissent de la seule volonté de leur auteur et qui ont des effets de droit à l’égard de tiers parce que cet auteur dispose de prérogatives particulières (ex. la loi, les actes administratifs, tels que les décrets et arrêtés, pris en vertu des prérogatives de la puissance publique).
Il y a de multiples types de contrats faisant l’objet de règles spécifiques (ex. contrat de bail, de mandat…). Ces catégories de contrats (ou conventions) dépendent de critères de définition (qualification) objectifs définis par les normes (lois, décrets…) et par la jurisprudence (lignes directrices issues de la succession des décisions de justice sur une question donnée). Ainsi la nature réelle d’un contrat dépend de sa qualification objective, et non de la dénomination que lui ont donnée les parties (c’est-à-dire les personnes qui l’ont conclu).
Dans le domaine du logement et de l’habitat le contrat est un instrument juridique essentiel qui intervient à tous les stades de la conception, de la construction et de l’utilisation du logement : contrat de maîtrise d’œuvre pour la conception de l’ouvrage, contrat (marché) de travaux pour la réalisation de l’ouvrage ; contrat de bail si le logement est loué ; contrat de vente si le logement est vendu (accession à la propriété).
Si le contrat naît de la rencontre des consentements de personnes libres de déterminer ensemble leurs droits et obligations, cette conception théorique du contrat a une portée limitée, en matière de logement et d’habitat, par l’intervention de la puissance publique. En effet, le contrat est souvent le lieu de rencontre de parties de force inégale, dans un rapport déséquilibré soit du point de vue économique, soit du point de vue de la connaissance des règles et mécanismes juridiques (par exemple les rapports entre propriétaire bailleur et locataire, promoteur immobilier et particulier accédant à la propriété). La puissance publique vient alors, spontanément ou par la revendication d’une demande sociale, imposer des règles (régime juridique) protectrices de la partie faible du contrat. Le cas du contrat de bail est une illustration de cette situation, mais il est loin d’être le seul (ex. contrat de construction de maison individuelle entre particulier et constructeur, contrat de prêt entre établissement financier et emprunteur). La plupart des contrats relatifs à la production de logements sont régis par le Code de la Construction et de l’Habitation (CCH), sans que ce soit exclusif (par ex. le contrat de bail ordinaire).
Mais l’intervention de la puissance publique en matière contractuelle n’a pas seulement pour objet de préserver les parties faibles aux contrats, loin de là. En effet dans une économie libérale, plus ou moins régulée par la puissance publique, les principes de liberté d’entreprendre et de libre concurrence des entreprises sont aussi garantis par des dispositifs complexes d’origine communautaire (directives européennes) et nationale qui s’imposent aux organismes HLM publics ou privés (offices, sociétés d’HLM) pour la passation de leurs marchés. Ces marchés (c’est-à-dire les contrats par lesquels ces organismes se procurent des services, fournitures ou travaux auprès des opérateurs économiques, à titre onéreux) doivent être passés en application de règles de publicité et de mise en concurrence (Code des Marchés Publics pour les organismes publics et règles équivalentes pour les organismes privés d’HLM).
Patrice Valadou
→ bail, code la construction et de l’habitation, contrat de construction de maison individuelle, mandat, maître d’œuvre, maître d’ouvrage, promoteur, vente
