Créées par une circulaire ministérielle du 1er juin 1977, les OPAH visaient au départ des objectifs limités : stimuler la demande de subventions de l’ANAH en facilitant l’accès aux aides et en majorant les taux dans un quartier donné et pendant une durée limitée de manière à créer un « effet de levier ». Dans les mains de municipalités entreprenantes, cet outil modeste a ouvert la voie aux méthodes de revalorisation des quartiers anciens les mieux adaptées au contexte urbanistique actuel.
L’OPAH est une procédure contractuelle résultant d’une convention passée pour trois ans entre une commune ou une intercommunalité et l’ANAH. Elle comporte plusieurs étapes.
L’étude préalable du parc de logements et du statut des ménages présents dans le périmètre proposé est menée de manière exhaustive et conduit à préciser les objectifs qualitatifs et quantitatifs que l’on se propose d’atteindre ainsi que les moyens que chaque cocontractant apportera à l’opération. Ces études montrent le plus souvent un marché immobilier local entraîné dans une spirale dépressive : taux de vacance élevé, difficulté à trouver des locataires, baisse des loyers, baisse des valeurs vénales, commerces en difficulté, ces phénomènes s’entraînant les uns les autres.
Il est particulièrement utile de mener parallèlement des actions d’anticipation, et en particulier de demander à un organisme HLM d’opérer quelques actions d’acquisition-amélioration dans le quartier concerné, et de sensibiliser les professions du bâtiment, trop souvent imprégnées de la culture technique du béton, aux méthodes adaptées à la réparation des bâtis anciens. Les chantiers-témoins engagés dans ce cadre prennent valeur d’exemple. La municipalité s’engage parallèlement à affecter au quartier une partie de ses crédits ordinaires pour améliorer l’espace public et les équipements. Ces actions ont pour but de rendre crédible la volonté de redresser l’image du quartier.
Pendant la durée de l’OPAH, de cinq ans maximum, , une équipe spécialisée est chargée d’une mission de suivi-animation. Un lieu d’accueil du public est ouvert dans le quartier. Propriétaires bailleurs et occupants sont démarchés un par un. Les tous premiers chantiers qui s’ouvrent produisent un effet d’entraînement sur la revalorisation du quartier : non seulement des propriétaires anciens profitent de l’aubaine pour réaliser des travaux trop longtemps différés, mais des acquéreurs nouveaux – souvent des professionnels connaissant bien les avantages de la procédure – se présentent pour des investissements locatifs.
Une OPAH réussie entraîne effectivement une amélioration sensible de la perception du quartier. Simultanément, on observe une remontée sensible des loyers et de valeurs vénales, souvent situés, avant l’OPAH, à des niveaux très inférieurs aux niveaux courants en province. Ce constat apporte une démonstration expérimentale convaincante des propositions d’Halbwachs montrant que ces prix sont essentiellement des ‘valeurs d’opinion’.
Cette revalorisation financière risque de mettre en difficulté les locataires les plus modestes et d’entraîner la « gentrification » du quartier. C’est pourquoi les propriétaires bailleurs sont tenus, par convention avec l’ANAH, de pratiquer des loyers plafonnés et de louer à des ménages sous condition de ressources. Par ailleurs, lorsque des opérations de résorption de l’habitat insalubre (RHI) sont mises en œuvre, l’offre de logement issue du recyclage foncier doit prioritairement poursuivre un objectif de mixité sociale.
Des OPAH spécifiques ont été développées pour s’adapter aux particularités territoriales : OPAH « copropriétés », OPAH « renouvellement urbain » (OPAH- RU) ou encore OPAH de revitalisation rurale (OPAH-RR) à destination des territoires ruraux confrontés à de graves phénomènes de dévitalisation et de paupérisation.
L’intérêt des OPAH résulte aussi de leurs impacts économiques positifs au niveau local. La réduction de la vacance et la remontée des valeurs augmentent les ressources fiscales des communes. Les travaux mobilisent les artisans et petites entreprises locales et peuvent créer plus d’emplois, à dépense publique égale, que la construction neuve. Les OPAH s’inscrivent enfin dans un objectif de développement durable en privilégiant la reconquête de l’habitat ancien par rapport à l’urbanisation nouvelle, consommatrice d’espaces.
Jean-Paul Lacaze, 2003
Révision Isabelle Rougier, mai 2015.
