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Assurance emprunteur

Les assurances, parfois sous leur forme mutuelle, jouent un rôle de plus en plus important en matière de logement, à mesure que les préoccupations liées à la sécurisation des opérations voient leur place s’accroître dans les politiques publiques destinées à garantir l’accès de tous au logement. Cependant leur intervention reste impossible pour couvrir des sinistres directement liés à la volonté de l’assuré et limitée là où leur caractère facultatif induit des phénomènes d’antisélection. L’antisélection résulte de l’asymétrie d’information entre l’assuré et l’assureur : ne souscriront une assurance que ceux qui estiment que le risque les concernant est élevé ; le montant des primes devient alors dissuasif.
Dans le parc locatif, les assurances couvrant les différents risques relatifs à l’état du bien ou des occupants sont obligatoires. En revanche les assurances garantissant le propriétaire contre les impayés connaissent une diffusion limitée : leur extension aurait pour conséquence de renforcer les critères de sélection des locataires.
En France, la quasi-totalité des prêts à l’accession comprend une assurance décès invalidité ; il ne s’agit pas d’une obligation légale, mais d’une exigence de la totalité des établissements de la place. La plupart de ces assurances sont vendues par le prêteur dans le cadre de contrats de groupe. Cependant, afin de permettre à l’emprunteur de faire jouer la concurrence, la loi impose à l’établissement prêteur d’accepter l’assurance choisie par son client dès lors que celle-ci présente le même niveau de garantie que celle qu’il propose lui-même. Cela permet de faire baisser le coût de l’assurance, mais cela contribue en contrepartie à une certaine démutualisation, puisque le tarif de l’assurance varie avec le risque présenté par le client.  Mais d’autres facteurs de sinistralité sont plus difficilement assurables : la perte d’emploi, moins de 20 % des prêts dans tous les pays, le risque de perte sur revente et bien évidemment le risque divorce.
Dans les pays anglo-saxons, l’assurance hypothécaire, (Private mortgage insurance aux Etats Unis et Mortgage indemnity insurance au Royaume-Uni) a pour but de couvrir la partie du risque qui excède ce qui est normalement couvert par la garantie hypothécaire. Cela permet  à des accédants dépourvus d’apport personnel de financer leur acquisition :  l’assurance hypothécaire couvre le risque de perte sur revente entre le montant du prêt et 80% aux USA et 70% au Royaume-Uni de la valeur du gage. Ce sont alors les assureurs qui définissent les règles qui font qu’un projet est susceptible d’être financé.

Bernard Vorms
Février 2015

accession à la propriété, sécurisation, apport personnel, hypothèque (garantie hypothécaire), garanties d’emprunt, sûretés