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Sécurisation

Consiste à prévenir les événements qui pourraient compromettre le bon déroulement d’une opération immobilière ou à en atténuer les conséquences néfastes..

Dans un environnement caractérisé par une mobilité croissante des personnes et par l’instabilité des situations professionnelles ou familiales, les dispositifs tournés vers la sécurisation prennent une place de plus en plus importante au sein des politiques destinées à garantir l’accès au logement. Dans le secteur locatif, il s’agit principalement de garantir le bailleur contre les impayés ou les dégradations commises par un locataire et de la sorte, de permettre à un ménage en difficulté de trouver un logement ou de s’y maintenir. Dans le cas de l’accession, la sécurisation est à la fois tournée vers l’accédant et vers le prêteur. L’emprunteur modeste, celui dont l’apport personnel est faible, le taux d’effort élevé et les marges de manœuvre réduites, ne pourra trouver un crédit à des conditions abordables que si le prêteur est garanti contre les pertes liées à d’éventuelles défaillances, quelles qu’en soient les causes. C’est le rôle que joue la Société de gestion du fonds de garantie de l’accession sociale (SGFGAS) qui couvre le risque de perte finale des établissements qui distribuent des PAS/prêts d’accession sociale. Le conseil et l’information préventive jouent également un rôle efficace pour définir un projet viable et pour recourir aux garanties facultatives les plus adéquates. Il faut en effet aider l’accédant confronté à des difficultés imprévues à mener à bien son projet : les aides personnelles, dont le montant varie en fonction du taux d’effort, peuvent y contribuer, comme les diverses assurances, décès invalidité, souscrite par tous les emprunteurs, ou perte d’emploi, encore très minoritaire. Ont le même objectif les reports d’échéances gratuits en cas de perte d’emploi, qui sont automatiques en cas de recours au PAS/prêts d’accession sociale, ou la prise en charge par la SGFGAS du coût des aides ponctuelles accordées par le prêteur pour permettre à l’emprunteur de faire face à des difficultés conjoncturelles. Il s’agit enfin, dans le cas où ceci ne suffit pas, de faire en sorte que les conséquences d’un abandon précoce du projet ne soient pas trop pénalisantes : ainsi la SGFGAS prend-elle en charge l’effacement de la dette résiduelle lorsque la revente s’est révélée inévitable. Les procédures d’aide aux ménages surendettés mises en place par la loi s’inscrivent dans le même cadre. Tous ces dispositifs peuvent avoir un impact commercial positif, puisque sécuriser les plus fragiles des candidats à l’accession, c’est aussi rassurer les plus prudents et les encourager à passer à l’acte.

Bernard Vorms

accession à la propriété, assurance emprunteur, crédit, surendettement, sûretés, taux d’effort, « Evolution de la famille et mode d’habiter : les grandes évolutions depuis les années cinquante »