Correspond à la partie du prix du logement financée par l’accédant à la propriété sur ses fonds propres, le reste étant couvert par le crédit.

Du point de vue du prêteur, l’apport personnel garantit que la valeur du gage est supérieure au montant de la créance hypothécaire, de sorte qu’en cas de défaillance, la vente suffise à purger la créance dans son intégralité. Cette règle s’impose de façon encore plus impérative au prêteur s’il veut mobiliser la créance hypothécaire sur le marché. Ainsi, les prêts éligibles au marché hypothécaire ne doivent pas dépasser une certaine quotité du montant total de l’opération, 80 % dans le cas général, soit 20 % d’apport personnel. Mais l’apport personnel constitue également, pour le prêteur comme pour l’emprunteur, le premier critère d’analyse du risque. Il existe, en effet, une forte corrélation, en France comme dans tous les pays qui pratiquent l’accession sociale, entre la survenance des impayés et l’absence d’apport personnel réel. C’est un bon indicateur de la maturité du projet de l’emprunteur, parce que l’apport est le plus souvent le fruit d’une épargne préalable, dont l’accumulation a permis au ménage de tester, dans la durée, ses capacités de remboursement. Cependant, dans tous les pays, la volonté d’encourager l’accession sociale et le cas échéant de rajeunir les accédants, exige qu’il soit possible de passer outre à l’absence ou à l’extrême modicité de l’épargne disponible. Divers types de formules existent, fonds de garantie, assurance hypothècaire, (Private mortgage insurance aux Etats Unis et Mortgage indemnity insurance en Grande Bretagne), prêts sociaux non hypothécaires, qui permettent de financer la totalité du prix du logement par le crédit, sans pour autant accroître le risque supporté par le prêteur hypothécaire.

Bernard Vorms
Juin 2015

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