Apport personnel

Correspond à la partie du prix du logement financée par l’accédant à la propriété sur ses fonds propres, le reste étant couvert par le crédit.

Du point de vue du prêteur, l’apport personnel garantit que la valeur du gage est supérieure au montant de la créance hypothécaire, de sorte qu’en cas de défaillance, la vente suffise à purger la créance dans son intégralité. Cette règle s’impose de façon encore plus impérative au prêteur s’il veut mobiliser la créance hypothécaire sur le marché. Ainsi, les prêts éligibles au marché hypothécaire ne doivent pas dépasser une certaine quotité du montant total de l’opération, 80 % dans le cas général, soit 20 % d’apport personnel. Mais l’apport personnel constitue également, pour le prêteur comme pour l’emprunteur, le premier critère d’analyse du risque. Il existe, en effet, une forte corrélation, en France comme dans tous les pays qui pratiquent l’accession sociale, entre la survenance des impayés et l’absence d’apport personnel réel. C’est un bon indicateur de la maturité du projet de l’emprunteur, parce que l’apport est le plus souvent le fruit d’une épargne préalable, dont l’accumulation a permis au ménage de tester, dans la durée, ses capacités de remboursement. Cependant, dans tous les pays, la volonté d’encourager l’accession sociale et le cas échéant de rajeunir les accédants, exige qu’il soit possible de passer outre à l’absence ou à l’extrême modicité de l’épargne disponible. Divers types de formules existent, fonds de garantie, assurance hypothècaire, (Private mortgage insurance aux Etats Unis et Mortgage indemnity insurance en Grande Bretagne), prêts sociaux non hypothécaires, qui permettent de financer la totalité du prix du logement par le crédit, sans pour autant accroître le risque supporté par le prêteur hypothécaire.

Bernard Vorms
Juin 2015

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Sur le même sujet :
Sans épargne préalable, l’accession à la propriété est-elle risquée ?, B. Coloos

Auteur/autrice

  • Jean Bosvieux

    Jean Bosvieux, statisticien-économiste de formation, a été de 1997 à 2014 directeur des études à l’Agence nationale pour l’information sur l’habitat (ANIL), puis de 2015 à 2019 directeur des études économiques à la FNAIM. Ses différentes fonctions l’ont amené à s’intéresser à des questions très diverses ayant trait à l’économie du logement, notamment au fonctionnement des marchés du logement et à l’impact des politiques publiques. Il a publié en 2016 "Logement : sortir de la jungle fiscale" chez Economica.

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