Le bail à construction, institué par la loi n°64-1247 du 16 décembre 1964, est défini par l’article L. 251-1 du code de la construction et de l’habitation comme suit : « constitue un bail à construction le bail par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail (alinéa 1er). Le bail à construction est consenti par ceux qui ont le droit d’aliéner et dans les mêmes conditions de formes (alinéa 2). Il est conclu pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans. Il ne peut se prolonger par tacite reconduction ».
Il est régi par les dispositions des articles L. 251-1 et s. du code de la construction et de l’habitation et, étant une forme de louage d’immeuble, par les dispositions du code civil relatives aux baux ordinaires. Lorsqu’il est conclu avec au moins une personne publique sur le domaine public, sont applicables les dispositions du code général de la propriété des personnes publiques.
A la différence du bail emphytéotique, le bail à construction doit comporter des loyers substantiels et le preneur a une obligation de construire sur le terrain du bailleur.
La finalité du bail à construction est de mettre en valeur le « foncier urbain » en fournissant un instrument juridique qui permet au preneur de construire une chose qui lui appartiendra pendant la durée du bail, le transfert de propriété au bailleur s’opérant au terme du bail. Le preneur devient ainsi titulaire d’un droit réel immobilier sur les constructions, qui peut être hypothéqué ou cédé et faire l’objet de servitudes passives considérés comme indispensables à la réalisation des constructions prévues.
Les constructions édifiées par le preneur deviennent en fin de bail la propriété du bailleur par l’effet du principe de l’accession immobilière, mais il est possible que soit décidé la reconstitution sur la tête du preneur de l’unité de la propriété du terrain et des constructions, ou l’institution d’une copropriété les englobant.
Le contrat de bail à construction est fréquemment utilisé dans le cadre d’optimisations fiscales et conjugué avec un contrat de crédit-bail, puis comme une technique de gestion de patrimoine, permettant une dérogation au principe de l’accession. Il a été également utilisé pour de nouveaux types d’opérations immobilières et, notamment, pour réaliser des opérations de construction sociale en « pass-foncier », ainsi que pour louer des terrains afin d’y bâtir des installations photovoltaïques.
Sébastien Beaugendre
Mise à jour : Asimina Tsalpatourou – février 2024
