Qualification juridique de la relation contractuelle nouée entre un bailleur et un preneur pour la jouissance exclusive par ce dernier d’un logement affecté à sa résidence principale, régie à ce titre par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Le bail d’habitation se distingue d’un contrat ordinaire en ne se limitant pas à un rapport contractuel classique et en faisant l’objet d’un cadre normatif spécifique qui encadre les rapports locatifs.
Enjeu
La législation sur les baux d’habitation tend à déterminer le cadre des rapports locatifs entre les bailleurs et les locataires. Ces rapports n’ayant pas toujours été équilibrés en raison du caractère « sacré » du droit de propriété, le législateur est intervenu à plusieurs reprises depuis les années 1980 afin de renforcer les garanties des locataires d’un logement à titre d’habitation principale.
Origine et évolution
Le régime juridique du bail d’habitation a considérablement évolué au cours du 20ème siècle, notamment à partir de la la loi du 1er septembre 1948 ayant introduit des dispositions exceptionnelles relatives aux baux d’habitation, telles que l’encadrement des loyers existants et la libre détermination des loyers des logements neufs aux fins d’en favoriser la construction. Ces dispositions sont aujourd’hui vouées à l’extinction (moins de 100.000 logements sont aujourd’hui concernés). Ensuite, de nombreuses interventions législatives ont eu lieu à partir des années 1980, dans un objectif de rééquilibrer et encadrer les rapports locatifs de façon claire et systématisée. En effet, la loi du 22 juin 1982, dite loi Quilliot, a établi un véritable cadre juridique relatif aux rapports locatifs dans le cadre d’un bail d’habitation, en regroupant les dispositions existantes jusque-là disséminées et en rééquilibrant les rapports locatifs et en renforçant les garanties des locataires. La loi du 23 novembre 1986, dite loi Méhaignerie, revint en partie sur cette orientation avant que ne soit définitivement adopté le texte de référence à travers la loi du 6 juillet 1989, dite loi Mermaz.
La loi du 6 juillet 1989, qui constitue actuellement le socle juridique du bail d’habitation, en régissant les relations entre bailleur et locataire, a été modifié à de nombreuses reprises et la notion du bail d’habitation a été affinée. Parmi les réformes les plus notables peuvent être citées la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbains) du 13 décembre 2000 qui impose au bailleur la mise en location d’un logement décent, la loi ENL du 13 juillet 2006 (Engagement National pour le Logement) qui traite des clauses abusives, la loi ALUR du 24 mars 2014 (loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) qui, entre autres choses, a fait entrer la location de logements meublés dans le champ de la loi de 1989 et a introduit un mécanisme renforcé de l’encadrement des loyers et, enfin, la loi ELAN du 23 novembre 2018 qui a renforcé les garanties de la lutte contre l’habitat indigne .
Champ d’application
Le champ d’application du cadre juridique relatif au bail d’habitation, tel qu’il ressort de la loi de 1989, est la location de locaux non meublés et meublés destinés à un usage d’habitation ou à un usage mixte (professionnel et d’habitation). Le bail d’habitation ne peut concerner qu’un logement occupé à titre de résidence principale par une personne physique (en excluant de fait les personnes morales), pendant une période au moins égale à huit mois par an (sont donc exclues les locations saisonnières ou sporadiques).
Les baux d’habitation concernant les logements gérés par un organisme HLM sont également régis par la loi de 1989 et ils sont également soumis à la réglementation qui est spécifique à ces organismes, telle qu’elle ressort des dispositions du code de la construction et de l’habitation. Par ailleurs, d’autres types de baux dérogent aux régime de la loi de 1989, tels que le bail mobilité (destiné aux étudiants, personne à forte mobilité, apprenti), ou les baux de location des logements gérés par le CROUS.
Principe directeur
La majorité des règles contenues dans la loi du 6 juillet 1989 sont d’ordre public et, donc impératives, s’imposant ainsi à la volonté contractuelle et renforçant ainsi la protection du locataire, notamment en matière de jouissance des locaux et de maintien dans les lieux.
Nicolas Le Rudulier
Mise à jour : Asimina Tsalpatourou – juin 2024
