Face à l’évolution de l’emploi, l’accès au logement, en location comme en accession à la propriété, est aujourd’hui plus contraint du fait de l’accroissement des exigences des bailleurs et des établissements de crédit.
C’est pourquoi les uns et les autres ont recours à des instruments dédiés de sécurisation des risques d’impayés, en particulier le cautionnement. Ainsi, par l’engagement d’un tiers à les désintéresser en cas de défaillance du débiteur, le cautionnement permet de rassurer bailleurs et établissements de crédit.

Les fondements juridiques du cautionnement

Le cautionnement est une garantie personnelle (Cf. entrée Suretés du dictionnaire), régi par l’article 2288 et s. du code civil, aux termes duquel une personne désignée sous le terme de « caution » s’engage, par un contrat unilatéral, accessoire à une obligation principale, à payer les dettes en cas de défaillance du débiteur principal.
On distingue classiquement deux types de caution :
– la caution simple : l’engagement de la caution est limité par les mécanismes « bénéfice de discussion », sauf si elle y renonce (la caution peut exiger du bailleur qu’il poursuive d’abord la réalisation des biens du locataire), et « bénéfice de division » (permet en présence de plusieurs cautions, d’exiger que le créancier divise préalablement son action et la réduise à la part et portion de chacune d’elle) ;
-la caution solidaire : qui implique le renoncement par la caution au bénéfice de discussion et au bénéfice de division. La caution solidaire permet au propriétaire de faire appel directement à la caution dès le premier impayé, sans même passer par le locataire et donc sans même rechercher si celui-ci pourrait payer. S’il y a plusieurs cautions solidaires, le propriétaire peut réclamer la totalité de la dette du locataire à une seule de ces cautions, en choisissant celle qui est la plus solvable.
Le cautionnement sollicité par les établissements de crédit en cas d’accession à la propriété étant présenté dans l’entrée « Garantie d’emprunt » du dictionnaire, nous nous attacherons ici à développer le sujet du cautionnement locatif.
En locatif, la caution s’engage envers le bailleur à payer les dettes locatives du locataire et à exécuter les obligations qui lui incombent en cas de défaillance de sa part (ex : loyers, charges, frais de remise en état du logement…), le bailleur n’a quant à lui aucune obligation. Les engagements de la caution passent à leurs héritiers.

Les modalités du cautionnement

C’est dans un document contractuel appelé « acte de cautionnement », que la caution s’engage à désintéresser le bailleur au cas où le locataire ne le ferait pas. Toutefois le formalisme imposé à un cautionnement locatif (mentions manuscrites, signature de la caution et remise du bail à la caution notamment), a été allégé en 2018 par la loi ELAN, qui supprime les exigences de mention manuscrite.
L’acte de cautionnement peut être onéreux (bancaire) mais il est plus fréquemment gratuit. Il se distingue du contrat d’assurance (« Garantie des Loyers Impayés »), lequel peut être souscrit volontairement par un bailleur auprès d’une compagnie d’assurance pour garantir les loyers impayés, en contrepartie du paiement d’une prime. De nouveaux services assurantiels émergent sur le marché à destination des locataires en visant souvent un public jeune et/ou à profil atypique, où, par une logique assurantielle inversée, c’est le locataire qui s’acquitte de la couverture du risque au bénéfice du bailleur.
Le cautionnement a un caractère accessoire de la créance garantie (les loyers notamment), à la différence d’un contrat d’assurance qui est un contrat distinct de la créance garantie, et la caution s’engage envers le débiteur (le locataire), alors que l’assureur s’engage envers le créancier (le bailleur).
On rappellera dans ce cadre que la loi interdit depuis 2009 au bailleur de cumuler un cautionnement et un contrat d’assurance locative, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti.

Les différents types de cautionnement

Le cautionnement peut être donné par une personne physique (parents, amis, …) ou par une personne morale, au bénéfice d’un bailleur social ou privé (personne morale ou propriétaire particulier).
Le bailleur personne morale (c’est-à-dire hors SCI familiale composée entre parents du 4è degré), ne peut demander une caution que si le logement est loué à un étudiant non bénéficiaire d’une bourse de l’enseignement supérieur, ou si la caution est apportée par certains organismes).
La caution d’une personne physique est sollicitée par les bailleurs, car jugée facile à mettre en œuvre mais surtout en tant que gage d’un engagement moral du locataire à payer son loyer, vis-à-vis du parent ou ami qui s’est porté caution. Cependant nombre de candidats locataires n’ont pas la possibilité, ou ne souhaitent pas, recourir à une caution familiale.
Les personnes morales susceptibles d’accorder un cautionnement locatif sont notamment :
– les organismes financiers, via la caution bancaire qui les engage à l’égard d’un bailleur à exécuter l’obligation du locataire au cas où celui-ci ne l’exécuterait pas lui-même. Dans ce cas, le locataire doit verser une certaine somme d’argent fixée par la banque (plusieurs mois de loyer) sur un compte bloqué. Ce type de caution est toutefois assez rare ;
– les collectivités territoriales, dans le cadre du Fond de Solidarité Logement (FSL). Le Conseil général ou une EPCI gère un fonds d’aide financier au logement, institué par le plan départemental, comprenant notamment le cautionnement à des personnes qui rentrent dans un logement locatif ou qui étant locataires, sous locataires ou résidents de logement foyer se trouvent dans l’impossibilité d’assumer leurs obligations locatives (ce dispositif est plus souvent mobilisé par les bailleurs sociaux) ;
– les organismes associatifs pour des personnes dont elles assurent l’accompagnement logement, ou les entreprises pour certains de leurs salariés ;
– Action logement (organisme paritaire, gestionnaire de la Participation des employeurs à l’effort de construction), qui a mis en place le cautionnement « Visale » afin de faciliter l’accès au logement du parc privé à des candidats locataires ne respectant pas les critères usuels de solvabilité exigés par les bailleurs.

Les effets du cautionnement

Si la caution ne rembourse pas les dettes locatives, ses biens personnels, ses revenus et son logement (s’il lui appartient) peuvent être saisis à la demande du bailleur. En revanche, même avant d’avoir payé, la caution peut agir contre le locataire débiteur, afin d’être indemnisée par ce dernier.
L’engagement d’une caution n’est toutefois pas absolu : d’une part, il porte sur la durée du bail initial (et doit être renouvelé expressément en cas de renouvellement du bail), d’autre part, il peut être limité quant à sa nature (loyers impayés exclusivement par exemple), son montant, ou sa durée.

Le cas de la colocation

En cas de colocation, si celle-ci prend la forme d’un bail unique (chacun des colocataires signe le même bail, qui est commun à tous avec une clause de solidarité ou une clause d’indivisibilité de la dette de loyer, entre les colocataires), la caution se retrouve indirectement solidaire des autres colocataires. En cas de non-paiement de l’intégralité des sommes dues, le bailleur peut s’adresser à un autre des colocataires pour être payé. Si ce colocataire ne peut assumer seul ce paiement, le bailleur peut se retourner vers sa caution. Pour les contrats de bail signés à partir du 27 mars 2014, la solidarité du colocataire qui donne congé prend fin soit à l’issue de la période de préavis et dès qu’un nouveau locataire le remplace au sein du contrat de location, soit, à défaut de remplaçant, au bout de 6 mois après la fin de la période de préavis. La solidarité de la personne qui s’est portée caution pour ce colocataire sortant cesse dans les mêmes conditions.

Le cautionnement, un acte sélectif ?

Dans les rapports locatifs, la sélection des candidats locataires est la première étape pour les bailleurs qui cherchent à se prémunir du risque d’impayés, ils sont le plus souvent attentifs aux ressources et à la stabilité professionnelle des candidats locataires, mais ils se fient aussi assez largement à des critères plus subjectifs telle que la « bonne impression ». Pour de nombreux bailleurs, l’exigence de disposer d’une caution solvable constitue en sus une condition de sécurisation et in fine d’acceptation du dossier. Les conditions d’accès au logement locatif sont ainsi déterminées par l’existence d’une solidarité familiale ou de l’entourage et par l’appréciation de sa « solidité » par le bailleur.
Dans ce contexte, les Partenaires Sociaux d’Action Logement ont développé depuis les années 1990 différents dispositifs permettant de favoriser l’accès au logement au plus grand nombre, notamment aux publics ne répondant pas aux exigences des bailleurs. Sous la forme d’un contrat de cautionnement dématérialisé, la caution (Action Logement) s’engage à prendre en charge les loyers impayés des locataires garantis pendant la durée du bail, cette caution ayant vocation à se substituer à la caution personne physique.
Avec ce dispositif, les leçons du passé ont été tirées : gratuité tant pour le locataire que pour le bailleur, larges modalités de couverture, mise en œuvre opérationnelle sécurisée, mais surtout maintien d’un « dispositif discriminant », seul à même de peser sur les conditions d’accès au logement. En effet, si la mise en place d’une garantie universelle a été plébiscitée dans le débat public, cette dernière laisse inchangés les déterminants de la sélection des locataires par les bailleurs. Un dispositif universel permettrait aux candidats les plus modestes « d’accéder à la file d’attente », mais sans en inverser le sens.

NB : Il est habituel, mais juridiquement incorrect, de parler de « caution » en matière de location d’immeubles, pour désigner la somme que doit verser le locataire avant son entrée dans les lieux (1 mois de loyer). Il ne s’agit nullement d’un cautionnement au sens décrit ci-dessus, qui suppose l’intervention d’un tiers en garantie d’une dette principale, mais du « dépôt de garantie ». Versé par le locataire lui-même, il est destiné à garantir, en cas de manquement aux obligations qu’il a souscrit dans le contrat de bail, les dégradations causées à l’immeuble avant son départ, voire le non-paiement de loyer.

Lucie Cahn
Mai 2020

→ bail, garanties d’emprunt, sûretés