Le principe de l’épargne logement est simple : l’épargnant alimente un compte d’épargne pendant une certaine durée, au terme de laquelle il bénéficie d’un droit à prêt pour financer la construction ou l’acquisition d’un logement ou pour réaliser des travaux dans un logement existant.
Fonctionnement
Deux régimes différents cohabitent : le compte et le plan. Ils comprennent une phase d’épargne, obligatoire, et une phase de crédit, facultative. Le principe est le suivant : pendant la phase d’épargne, le ménage dépose des fonds rémunérés par l’établissement collecteur. A l’issue de cette phase, l’épargnant dispose d’un droit à prêt, dont le taux est égal à celui de la rémunération de l’épargne, majoré de la rémunération de la banque (1,2 % pour les plans, 1,5 % pour les comptes). La détermination du montant maximum du prêt est fonction des intérêts acquis pendant la phase d’épargne : les montants des intérêts créditeurs et débiteurs sont liés par un coefficient multiplicateur égal à 1,5 pour les comptes et à 2,5 pour les plans. Ce coefficient de 2,5 a largement contribué aux succès du PEL parmi les accédants à la propriété ; en contrepartie, l’équilibre du système ne peut être assuré que si une proportion suffisante d’épargnants, les « bons frères », n’utilisent pas (et ne transmettent pas) leur droit à prêt.
Les prêts d’épargne-logement offrent de très larges possibilités d’utilisation puisque, outre l’acquisition d’une résidence neuve ou ancienne, avec ou sans travaux, destinée à l’occupation par l’emprunteur ou par un locataire, ils peuvent financer la construction ou l’achat d’une résidence secondaire neuve ou la réalisation de travaux dans toute résidence, principale ou secondaire.
Les conditions des plans d’épargne-logement sont plus rigides que celles des comptes. Dans les deux cas, il existe des minima pour les versements initial et ultérieurs et le montant du prêt est plafonné. Mais dans le cas des plans les versements ont une périodicité fixe et la durée d’immobilisation de l’épargne est comprise entre quatre et dix ans ; en contrepartie, les montants de prêts sont plus élevés. Les prêts d’épargne-logement ont une durée comprise entre deux et quinze ans ; ils sont toujours à taux fixe.
Pour les PEL et CEL ouverts depuis janvier 2018, les intérêts sont imposés au prélèvement forfaitaire unique (PFU) au taux de 30% (12,8 % + 17,2 % de prélèvements sociaux) et la prime versée par l’État est totalement supprimée. Depuis décembre 2002, son obtention était conditionnée à l’obtention d’un prêt.
En janvier 2023, la rémunération brute du PEL passe à 2%, soit 1,4% nets après application du PFU, celle du CEL, liée au taux du livret A et donc révisable au 1er février, est de 1,25%, soit 0,875% nets de PFU. Les taux des prêts s’établissent respectivement à 3,7% et 2,75%.
Rôle dans le financement du logement
L’épargne logement a connu un grand succès et reste, malgré l’érosion des avantages qui lui sont attachés (conditionnement de la prime à l’octroi d’un prêt puis suppression, soumission aux seuls prélèvements sociaux puis fiscalisation intégrale), l’un des véhicules d’épargne préférés des Français. L’encours des dépôts a atteint 323 milliards d’euros en 2021 (dont 90% pour les plans).
Sa place a été importante, voire prépondérante, dans le financement de l’accession à la propriété jusqu’au début des années 1990. Depuis lors, si les dépôts ont continué à croître, le recours aux prêts d’épargne logement a régressé de façon continue. Cette désaffection s’explique par plusieurs facteurs : le montant et la durée maximaux des prêts, qui n’ont pas évolué alors que les prix des logements augmentaient considérablement, et surtout la baisse des taux d’intérêt du marché, face auxquels les taux des prêts d’épargne logement ne sont plus concurrentiels, du moins pour ce qui concerne les plans.
L’épargne logement conserve néanmoins un rôle important en drainant une masse considérable d’épargne que les banques ont l’obligation d’affecter prioritairement au financement des prêts au logement. C’est sans doute ce qui explique que la France, contrairement à d’autres pays, n’ait jamais connu de rationnement du crédit.
Jean Bosvieux
Révision Claude Taffin, janvier 2023
