Même si la réforme de l’expropriation (loi Armand de Melun de 1850, sénatus-consulte du 25 décembre 1852) et la décision de financer les travaux par emprunt – outils nécessaires – précédent sa nomination comme préfet de la Seine en juin 1853, le nom d’Haussmann reste attaché à la transformation de Paris sous le Second Empire : à l’ouverture de voies droites, larges et bien équipées organisant en système les édifices publics existants ou renouvelés et l’aménagement de parcs et jardins.
Redistribuant les valeurs urbaines en remaniant circulation et distances, en cisaillant des quartiers surpeuplés ou dépréciés (Hôtel de Ville, Cité, Petite-Pologne…), ces voies focalisent les activités immobilières : les percées dans le tissu ancien y déterminent le renouvellement du bâti ; les créations en périphérie, la naissance ou la relance de quartiers entiers (Monceau, Passy, Chaillot). Alliés aux arbres d’alignement fréquents, aux revêtements de chaussées et trottoirs, au mobilier urbain et à l’éclairage soignés, les réseaux enterrés (égouts, eau, gaz) et l’obligation de s’y raccorder élèvent le confort offert mais aussi les charges de voirie imputées aux riverains, tirant vers le haut le “standing” des habitations nouvelles, confortant une tendance spéculative ancienne. Car, tandis que les initiatives de l’empereur pour le logement ouvrier (victime non pas unique mais réelle dans les zones “assainies”) restent marginales en nombre et situation (quelques dizaines de logements rue de Rochechouart, puis aux Batignolles, à Belleville, à Grenelle), la construction demeure massivement le champ de l’action privée que dynamise parallèlement la création, par l’État et la haute banque, du Crédit Foncier (1852-1854). Sur les terrains revendus en bloc ou en détail par la Ville (ou son concessionnaire) après expropriations, sociétés immobilières qui se multiplient et entrepreneurs individuels réalisent surtout des “maisons à loyer” bourgeoises – sans exclure l’hôtel privé, notamment à l’ouest de la capitale.
En contrepoint du regain de celui-ci relevé par César Daly, avec des variantes fondant pour le même auteur une hiérarchie en “classes”, “l’immeuble haussmannien” des années 1850, s’il intègre des dispositifs techniques répondant à ceux de la voirie et généralise peu à peu la façade en pierre de taille, se lie par une continuité d’expression architecturale forte au type élaboré durant la Restauration, perfectionné sous la monarchie de Juillet et transposant à chaque étage le mode de vie de l’hôtel. L’ancien règlement de voirie n’est d’ailleurs modifié qu’en 1859 (décret du 27 juillet) et sur deux seuls points principaux : un comble en quart de cercle peut remplacer le toit à 45° dans les rues de plus de 15 mètres ; pour les voies de plus de 20 mètres surtout, un gabarit spécifique est créé, qui répond au type urbain qu’invente le “boulevard haussmannien” et incite à en magnifier l’habitat riverain sans y autoriser pourtant un étage de plus. Au-delà, des clauses généralisées lors des ventes de terrains prescrivent seulement la continuité sur l’îlot des lignes horizontales de façade, renvoyant aux architectes voyers le contrôle des plans et élévations dont le dépôt est obligatoire, et à l’arbitrage personnel du préfet les impossibilités ou litiges éventuels. Réglant simplement le rapport de l’immeuble à la rue, “l’urbanisme de régularisation” d’Haussmann se passe hors de rares cas (Étoile, place de l’Europe) de servitude d’architecture. Reconnu pour la cohérence de son paysage et la suture opérée entre tissu nouveau et ancien (relégué à l’arrière-plan), la distinction que symbolisent encore ses formes en suscite même aujourd’hui le pastiche.

Annie Térade

→ beaux quartiers, îlot, promotion immobilière