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Immeuble (bien)

Les différentes catégories d’immeubles

Pour le juriste, le terme « immeuble » est doté d’un sens particulier, distinct de celui que lui connaît le langage commun qui y voit généralement un bâtiment sur plusieurs étages. En droit, l’immeuble englobe trois catégories de biens.

1) Les immeubles par nature :

Les immeubles, au sens juridique du terme, sont d’abord les biens qui ne peuvent pas, par nature, être déplacés. Il s’agit du sol et de tout ce qui s’y incorpore, soit les fonds de terre (sous-sol compris), les bâtiments (maisons d’habitation, magasins, ateliers, hangars, travaux d’art tels que ponts, puits, fours, digues, barrages, tunnels… à l’exclusion des constructions volantes comme les baraques de foire, les tentes d’un cirque de passage etc.) et les végétaux (non encore détachés du sol). En l’occurrence, l’immobilité est un fait que la loi constate sans la créer.

2) Les immeubles par destination :

Mais la loi classe ensuite parmi les immeubles certains biens meubles. Cette extension du domaine des immeubles tient au fait que les meubles en question sont les accessoires obligés d’un immeuble et qu’ils ne doivent pas en être séparés, en raison de la volonté du propriétaire et des services qu’ils rendent à l’immeuble. Il s’agit d’abord des biens meubles placés pour le service et l’exploitation d’un fonds agricole, tels que les animaux, machines et matériels (que le droit rural dénomme respectivement « cheptel vif » et « cheptel mort »), et des éléments mobiliers qui servent à l’aménagement d’un immeuble spécialisé tels qu’un hôtel, une usine, une salle de théâtre ou de cinéma… La loi y ajoute les glaces et tableaux qui ne peuvent pas être détachés d’un immeuble sans dommage, et les statues placées dans des niches spécialement prévues à cet effet. Ces meubles sont tous qualifiés d’immeubles par la loi.

3) Les immeubles par l’objet auquel ils se rapportent :

La loi englobe enfin dans la catégorie des immeubles les droits et actions en justice qui se rapportent à un objet immobilier. Tel est le cas de l’usufruit d’un immeuble, de la servitude, de l’hypothèque, du droit d’emphytéose, de l’action en revendication d’un immeuble, de l’action en rescision d’une vente immobilière pour lésion etc. Ces droits et actions, par essence intangibles, sont également qualifiés d’immeubles par décision de la loi parce qu’ils sont relatifs à un immeuble.

Immeubles et meubles

Les immeubles se différencient ainsi des meubles qui supposent, quant à eux, un déplacement possible d’un lieu à un autre : meubles meublants un logement, véhicules, animaux, monnaie, droits et actions qui ne sont pas immeubles etc. Sous l’Ancien Droit et à l’époque de la rédaction du Code civil de 1804, dans un pays d’économie surtout agricole, les biens mobiliers étaient perçus comme de faible valeur (« Res mobilis, res vilis »). Mais depuis lors sont apparus de nouveaux biens meubles, spécialement incorporels, d’une valeur patrimoniale non négligeable. Tel est le cas du droit au bail, du fonds de commerce, des brevets d’invention, des marques, des droits d’auteur, des valeurs mobilières, dont la pierre-papier (parts de SCI et de SCPI) etc. La distinction des meubles et des immeubles n’en conserve pas moins un intérêt pratique. Notamment, les aliénations immobilières et les constitutions de droits réels immobiliers sont soumises à publicité foncière afin d’être opposables aux tiers ; alors que les opérations juridiques mobilières ne le sont généralement pas. De même, la saisie des immeubles est plus complexe que celles des meubles.

Brigitte Lotti
Novembre 2018

→ Propriété, acquisition, vente, démembrement (de propriété), hypothèque, servitudes