Consiste dans l’acquisition d’un logement en vue de la réalisation d’un profit. Le bien en question est mis en location et supposé revendu au bout d’un certain laps de temps.
Le rendement de l’investissement est constitué d’une part des revenus d’exploitation, c’est-à-dire des loyers nets des charges, d’autre part de la plus-value réalisée lors de la revente du bien. Selon le cas, l’investisseur peut accorder la priorité à l’une ou l’autre de ces sources de revenus. Pour certains, l’important est de s’assurer que la valeur du bien augmente : ils pourront même accepter, dans certains cas, des revenus courants négatifs si une forte plus-value est probable. Pour d’autres, la valeur de revente sera négligée et seuls les revenus locatifs seront pris en considération.
Le financement d’un investissement locatif implique, le plus souvent, le recours au crédit. C’est pourquoi les conditions des emprunts, les charges de remboursement qu’ils entraîneront et la fiscalité jouent un rôle important dans la décision d’investissement
Les indicateurs de performance
Comme n’importe quel autre investissement, l’investissement immobilier donne lieu à une estimation du rendement des revenus espérés de l’exploitation et de la revente de l’actif. Cette estimation peut être faite à l’aide d’indicateurs statiques, fort simples mais d’un intérêt limité, ou d’indicateurs dynamiques qui font appel à des outils plus sophistiqués prenant en compte la progression des loyers et le prix probable de revente.
Les indicateurs statiques les plus couramment utilisés sont le taux de rendement brut ou net, rapport du revenu annuel brut (les loyers encaissés) ou net (loyers moins charges d’exploitation) à la valeur du bien ou leurs inverses comme le taux de capitalisation, rapport de la valeur du bien au revenu net, qui mesure le nombre d’années requises pour que le revenu net permette de récupérer le prix payé. On utilise également le taux de rendement des fonds propres, rapport de l’encaisse nette (revenu net moins charges financières) au montant des fonds propres investis. Très faciles à calculer, ces indicateurs renseignent sur le rendement locatif de l’opération ; ils présentent l’inconvénient de ne prendre en compte qu’une année d’exploitation et, bien évidemment, de négliger l’impact de la plus ou moins-value du bien.
Les indicateurs dynamiques sont la valeur actualisée nette (VAN) et le taux de rendement interne (TRI). Leur utilisation nécessitant des hypothèses sur l’évolution future des principaux postes de recettes et de dépenses (loyer, travaux d’entretien et d’amélioration, taxes..) et sur la valeur de revente, elle implique, de la part de l’investisseur, une projection vers l’avenir qui l’amène à s’interroger sur les risques de différente nature qui peuvent affecter le rendement de l’opération : difficultés de relocation pouvant entraîner des périodes de vacances, travaux importants à prévoir, évolution des prix du marché local, etc.
Le rôle déterminant de la fiscalité
Constatant, à partir du milieu des années 1980, une réduction du parc locatif privé, et souhaitant que la taille de ce parc, qui joue un rôle essentiel dans l’accueil des nouveaux ménages, se maintienne à un niveau suffisant, les pouvoirs publics ont, dès 1986, mis en place des mesures fiscales destinées à inciter les ménages à investir dans le logement locatif. Différents dispositifs se sont succédé en métropole, du« Méhaignerie » au « Pinel », auxquels il faut ajouter ceux spécifiques à l’outremer. Avec des modalités différentes – réduction d’impôt ou régime d’amortissement pouvant entraîner un déficit foncier– ces dispositifs poursuivent le même but : faire diminuer le montant de l’impôt sur le revenu payé par les investisseurs pendant les premières années d’exploitation. Leur succès, incontestable, a permis d’enrayer la diminution du parc locatif privé tout en stimulant la construction neuve.
Jean Bosvieux
Janvier 2015
Révision février 2023
