Version provisoire

Le prêt viager hypothécaire est un prêt consenti par un établissement financier à une personne physique propriétaire de son logement. Une inscription hypothécaire de premier rang est exigée et l’emprunteur doit s’engager à conserver le logement comme résidence principale, l’entretenir convenablement, l’assurer (contre l’incendie, etc.) et être à jour de ses obligations fiscales.
Le capital prêté peut être libéré sous trois formes (éventuellement combinées) : une somme versée en une fois, une ligne de crédit, ou des versements périodiques d’une durée fixe ou viagère. Sauf déménagement ou non-respect de ses autres obligations, le prêt, capital et intérêts, n’est remboursé qu’in fine, après le décès de l’emprunteur. Ses héritiers peuvent conserver le logement ou le vendre ; dans les deux cas, la dette est plafonnée à la valeur du logement, par le jeu d’une garantie qui constitue un élément essentiel de ce type de prêt.
Pendant la durée du prêt, le montant de la dette croît généralement plus rapidement que la valeur du logement puisque les intérêts cumulés s’ajoutent au capital emprunté. Si l’emprunteur vit suffisamment longtemps, il arrive donc un moment où la dette dépasse la valeur du bien. Dans les premières versions du prêt, au Royaume-Uni dans les années 1980, le remboursement était alors exigé, entraînant des situations très douloureuses. C’est pourquoi les prêts sont désormais assortis d’une garantie obligatoire : lors du dénouement du prêt, le montant dû par l’emprunteur ou ses héritiers ne peut dépasser la valeur du logement et l’apparition d’une « negative equity » ne rend pas le prêt remboursable.
D’abord développé dans les pays anglo-saxons, le prêt viager hypothécaire a été mis en place en France en 2006 et commercialisé par le seul Crédit Foncier. Malgré la révision de sa formule en 2017, qui a consisté à abaisser l’âge d’accès de 65 à 60 ans et le taux d’intérêt de 6,5% à 4,8%, sa diffusion est restée confidentielle. Le Crédit foncier a cessé ses activités en juin 2019 et la décision sur la reprise de distribution du PVH par tout ou partie du réseau des Banques populaires et des Caisses d’épargne n’a pas encore été prise.

Claude Taffin
Août 2019

→ Negative equity, « Le patrimoine des ménages : biens immobiliers et autres »