La rente foncière repose sur la rareté du sol, ou de la terre, actif économique non produit : il est donné par la Nature, en quantité et en qualité.
Cette origine de la rente foncière exclut d’autres types de rentes. C’est ainsi que la rareté temporaire de certains biens dont la production demande du temps pour s’ajuster à la demande est exclue du champ ici couvert (A. Marshall, lorsqu’il écrivait les Principes d’économie politique en 1890, prenait l’exemple des tracteurs pour introduire le concept de quasi-rente). Il en est de même de la rareté due à des barrières à l’entrée de certains secteurs monopolistiques dont les surprofits sont souvent appelés rentes de monopole. Nous ne nous intéressons pas non plus au sous-sol et à ses rentes minières. Le domaine de Politique du logement explique ces restrictions à la seule rente foncière.
La rente foncière est une notion aussi ancienne que l’économie, à laquelle d’innombrables ouvrages ont été consacrés, parmi lesquels il faut opérer un choix pour le présent exposé. Nous ne nous arrêterons pas aux physiocrates, ni à J.B. Say, A. Smith ou T. Malthus. Au début du XIXème siècle, deux noms sont attachés à l’analyse de la rente foncière : D. Ricardo et J.H. von Thünen. Du premier, l’économie agricole tire un de ses fondements ; le second est à l’origine du concept de rente dans l’économie urbaine moderne. Dans la seconde moitié du XIXème siècle, les néoclassiques introduisent l’idée que la rente est la rémunération des services de la terre en fonction de son utilité marginale. Ils sont à l’origine des modèles d’équilibre général de cette école de pensée (comme le modèle Arrow-Debreu). Nous nous limitons à une présentation de ces trois courants, en omettant des analyses qui ne relèvent pas de l’économie, ainsi que des développements récents qui n’ont pas eu une influence aussi grande que les précédents.

Ricardo et la rente foncière de fertilité

En 1815, David Ricardo publiait son Essai sur l’influence des bas prix du blé sur les profits du capital (An essay on the influence of a law price of corn on the profits of stock), suivi deux ans plus tard des Principes de l’économie politique et de l’impôt. Il formule dans ces ouvrages, sa célèbre théorie de la rente foncière, qui repose sur les différences de fertilité des terres. L’augmentation de la population nécessite la mise en culture de nouvelles terres, de moins bonne qualité que celles déjà cultivées : les rendements sont moindres ce qui accroit le coût de production du blé. Pour que ces terres rapportent le profit moyen qu’attend un fermier, il faut que, sur le marché du blé, le prix augmente. Ce nouveau prix, identique pour tous les producteurs, procure un surplus aux fermiers des meilleures terres, ce qui accroit la concurrence pour obtenir ces terres. Face à la demande de nombreux demandeurs, les bailleurs de terres fertiles, en quantité limitée, donnée par la Nature, sont en position d’obtenir la transformation de ce surplus en rente foncière en mettant les premiers en concurrence. C’est ainsi que s’établit un équilibre dans lequel les fermiers ont tous le même taux de profit quelle que soit la fertilité de leurs terres et les propriétaires fonciers obtiennent une rente différentielle, d’autant plus élevée que leurs terres sont plus fertiles. Au cours du temps, le prix du blé augmente avec la population, de même que les rentes, sauf si des importations de blé à bas prix limitent ces mouvements ascendants.
Marx, qui a souligné que la rente foncière nécessitait l’appropriation privée de la terre (Le capital, Ed. Pléiade, Livre I, Section 8), a enrichi la théorie dite de la rente différentielle I de Ricardo en ajoutant une rente différentielle II (Le capital, Ed. Pléiade, Livre II, chapitre XXI) due à des améliorations foncières qui accroissent les rendements de certaines terres. Celles-ci, limités en quantité et en qualité, procurent ainsi un surplus dont le partage entre le fermier (qui apporte son savoir-faire) et le propriétaire de la terre est indéterminé. De nos jours, les différences naturelles de fertilité des terres agricoles sont en partie compensées par le drainage, les amendements, la fertilisation, etc., ce qui donne une actualité à la rente différentielle II. Marx a échoué dans l’élaboration du concept de rente foncière absolue, qui était nécessaire pour boucler sa théorie de la valeur travail.

Von Thünen et la rente de localisation

Presque au même moment que Ricardo, von Thünen tenait un raisonnement qui a débouché sur une autre source de rente foncière, basée sur la localisation (von Thünen J.H., 1826, Der isolierte staat in beziehung auf landwirtschaft und nationalökonomie). Il expliquait la répartition des cultures en cercles concentriques autour d’une ville-marché, vers laquelle il fallait transporter les denrées agricoles. Cela conduisait à une localisation concentrique des cultures dans la Prusse des immenses domaines du début du XIXème siècle, en fonction du coût de transport des denrées : le lait et les produits maraîchers, qui doivent être livrés en frais, étaient produits au plus près du marché, puis venaient les forêts puisque le bois est particulièrement pondéreux, suivies du blé et, au plus loin, les élevages d’animaux, dont le coût de transport était le plus faible puisqu’il suffisait de les conduire à pied vers le marché.
Von Thünen a eu une influence plus grande que celle de Ricardo bien qu’il soit moins célèbre, d’une part parce qu’il est un des pères du raisonnement marginaliste et, d’autre part, parce que la théorie moderne de l’économie urbaine (la Nouvelle Economie Urbaine, ou « NEU » qui naît dans les années 1960) est fondée sur le raisonnement thünien en introduisant le concept de rente foncière urbaine. Au centre de la ville se trouvent les emplois vers lesquels les travailleurs se rendent, moyennant un coût de transport (commuting cost). Tous ne pouvant habiter au plus près des emplois, certains ont des coûts de navette plus importants que d’autres. Près du centre de la ville, la concurrence pour cette localisation recherchée met les propriétaires fonciers en position de demander un loyer, ou un prix du terrain, élevé. Plus loin, le désavantage de l’éloignement se traduit par un prix du foncier, de l’immobilier ou du loyer en diminution au fur et à mesure que la distance s’accroit. La rente foncière urbaine naît de la compensation de navettes domicile – travail plus onéreuses par un coût foncier moins élevé (et inversement), de façon à ce que s’établisse l’équilibre urbain où tous les travailleurs obtiennent la même utilité quelle que soit leur localisation.
La distance est donc l’élément qui explique la rente foncière urbaine. Dans les développements ultérieurs de la NEU, le raisonnement est généralisé à d’autres coûts de transport que celui vers le centre-ville (distance à des aménités ou nuisances, à des centres urbains secondaires, aux commerces, gares, etc.) et le coût de transport lui-même peut varier (moyens de locomotion des riches et des pauvres, transport en commun ou individuel, etc.). Cela conduit à des courbes de rente foncière urbaine très variables dans l’espace urbain, mais le principe du raisonnement reste le même : la perte d’utilité due à une distance supérieure est compensée par un gain d’utilité dû à une rente foncière inférieure.
Ricardo et von Thünen, pris ensemble, sont la source de la théorie économique moderne des valeurs foncières qui explique, pour ne retenir ici que le mécanisme essentiel, la formation du prix des terres agricoles et des terrains à bâtir urbains par le mécanisme de capitalisation selon le taux d’intérêt de la rente foncière ricardienne ou thünienne. Les développements et sophistications de cette formule de capitalisation sont légion.

La rente foncière néoclassique

Parmi les auteurs néoclassiques, dans la lignée de J.B. Say, C. Menger (Principes d’économie politique, 1874) et L. Walras (en particulier : L’économie politique et la justice, 1860) développent une théorie de la rente foncière selon laquelle la terre est un actif au même titre que le travail et le capital : elle est source d’utilité, ce qui lui donne une valeur, la rente, ou prix du service de la terre, tout comme le profit (ou l’intérêt) est le prix du service du capital et le salaire, ou prix du service du travail, est la rémunération du travailleur. Pour ces trois biens, la valeur dépend de l’utilité marginale, qui est l’utilité qu’apporte la dernière unité consommée ou utilisée dans la production de biens utiles. Le fait que la terre ne soit pas produite ne modifie pas ce fondement de la valeur-utilité.
Comme les autres facteurs de production, la terre est rémunérée proportionnellement à sa productivité marginale, par la rente sur le marché foncier où s’exprime une offre et une demande en situation de concurrence pure et parfaite. Cet équilibre partiel du marché foncier s’insère dans l’équilibre général de l’économie.

Jean Cavailhès
Janvier 2018

→ Charge foncière, « Le patrimoine des ménages : biens immobiliers et autres« , Spéculation

Références :

• Une anthologie commentée sur la rente foncière a été publiée par J.L. Guigou (1982) : La rente foncière. Les théories et leur évolution depuis 1650, Economica, 954 p.
• Huriot, Jean-Marie, 1974, Von Thünen. Economie et espace, Economica, 352 p.
• Alonso, W., 1964, Location and land use, Harvard University Press, Cambridge, MA ; Mills, E.S., 1972, Studies in the Structure of the Urban Economy, Baltimore, Maryland: Johns Hopkins Press ; Muth, R., 1969, Cities and Housing, University of Chicago Press, Chicago.