La surface est l’une des caractéristiques principales d’un logement. Exprimée en mètres carrés (m²), elle donne lieu à des définitions juridiques qui peuvent être déclinée en distinguant des surfaces réelles et des surfaces réglementaires.
Parmi les surfaces réelles, on différencie celles qui sont considérées au moment de la construction de celles qui correspondent à l’usage du logement.
Pour la construction, on a longtemps utilisé les notions de surface hors-œuvre brute (SHOB) et de surface hors-œuvre nette (SHON). La première était égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction calculées à partir du nu extérieur des murs de façades et au niveau supérieur du plancher (y compris les combles et sous-sols, aménageables ou non, les balcons, les loggias et toitures-terrasses). Pour calculer la surface hors-œuvre nette (SHON), on déduisait principalement de la SHOB :
– les combles et sous-sols non aménageables,
– les toitures-terrasses, balcons et parties non closes du rez-de-chaussée,
– les bâtiments ou parties de bâtiments aménagés en garage,
– les bâtiments affectés aux usages agricoles.
Depuis le 1er mars 2012, en application de l’ordonnance du 1er novembre 2011, SHOB et SHON ont été remplacées par la surface de plancher (SDP) qui est devenue à cette date l’unique référence pour l’application de l’ensemble des règles d’urbanisme nécessitant auparavant un calcul des surfaces des constructions en SHOB ou en SHON.
La « surface de plancher » s’entend comme la somme des surfaces de plancher closes et couvertes sous une hauteur sous plafond supérieure à 1 mètre 80, calculée à partir du nu intérieur des murs. En excluant l’épaisseur des murs extérieurs, la surface de plancher favorise une meilleure isolation thermique des immeubles neufs sans amputer la constructibilité.
Pour l’usage du logement, on parle de surface habitable. Celle-ci est définie par l’article R-111-2 du code de la construction et de l’habitation comme étant « la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres (…) Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés (…), locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ». La loi du 18 décembre 1996, dite « loi Carrez », rend obligatoire de faire figurer la surface privative (dont la définition est très proche de celle de la surface habitable) des logements faisant partie d’une copropriété dans tous les documents relatifs à leur vente.
Afin d’appliquer certaines dispositions juridiques, il s’est avéré nécessaire d’introduire d’autres concepts de surface à vocation réglementaire. La plus fréquemment utilisée a longtemps été la surface corrigée, instituée par la loi du 1er septembre 1948 comme unité de calcul des loyers du secteur privé ancien (en Francs par m² de surface corrigée) afin de rendre compte de la qualité et de l’équipement des logements. Le calcul de la surface corrigée consistait à ajouter ou retrancher à la surface habitable des m² fictifs selon une grille de critères tenant compte notamment de l’ensoleillement, des moyens de chauffage, des hauteurs sous plafonds et de l’équipement sanitaire. En 1977, lors de la mise en place du conventionnement et en complément de la création du prix de référence, la notion de surface corrigée a été introduite dans le logement social afin d’en favoriser la qualité. C’est ainsi que tous les logements conventionnés entre 1977 et 1996 ont encore des loyers calculés en €/m² de surface corrigée, ce qui a parfois conduit les maîtres d’ouvrage à suréquiper leurs logements pour en tirer des loyers maximisés.
Afin d’éviter ces excès et de simplifier les procédures, la notion de surface corrigée a été remplacée dans le logement social par celle de surface utile pour tous les logements mis en service depuis 1996. La surface utile d’un logement est égale à sa surface habitable à laquelle on ajoute la moitié de la surface de ses annexes (caves, balcons, loggias, remises…) prises en compte dans la limite de 8m². C’est à l’occasion de cette réforme qu’ont été supprimées les surfaces minimales obligatoires qui s’appliquaient aux types de logements du parc social.
Depuis les années 2000, la surface utile a été également utilisée comme surface de référence pour le calcul des plafonds des loyers des logements neufs en investissement locatif donnant lieu à un mécanisme de défiscalisation (dispositif Pinel par exemple) ainsi que pour le prêt social location accession (PSLA), tant pour sa phase locative que pour le calcul des prix de vente.
Jean-Claude Driant
Février 2023.
