Trop souvent présentée comme un scandale auquel il convient de mettre fin, l’existence de logements vacants est nécessaire à la fluidité du marché du logement. Leur « remise sur le marché » ou leur réquisition ne sont donc en aucun cas une solution à l’insuffisance réelle ou supposée de l’offre.
Définition et difficultés d’observation
Un logement est vacant lorsqu’il n’est utilisé ni comme résidence principale, ni comme résidence secondaire pour des séjours temporaires. Les logements vacants posent un problème de repérage et la qualité des statistiques les concernant est médiocre. Les données disponibles procèdent d’enquêtes déclaratives. Or faute d’occupant et pour cause, il est difficile de déterminer si un logement est vacant, si l’occupant s’est provisoirement absenté ou s’il s’agit d’une résidence secondaire. La plupart des sources (recensement général de la population, enquête logement, enquête emploi de l’INSEE ou fichier des compteurs EDF) fournissent donc une estimation du nombre de logements inoccupés à une date donnée, sans que l’on puisse préjuger de leur potentialité d’occupation. C’est la source des ambiguïtés qui sous-tendent le discours commun sur les logements vacants.
Les logements vacants sont-ils disponibles ?
Fréquent est en effet le rapprochement opéré entre le nombre de logements vacants et celui des sans abri, encore plus difficile à déterminer. Il en découle une quasi-évidence selon laquelle il devrait être facile de loger ces sans abri dans des logements vacants. L’idée généreuse qui fonde ce constat est simple : la vacance est un gâchis assimilable à une jachère.
La réalité est tout autre. La vacance, pour une très large part, n’est pas un statut mais une étape. Selon une formule célèbre, titre d’un article paru en 1979 dans la revue Economie et statistiques de l’INSEE sous la signature de F. Fabre et Ch. Nicol, les logements vacants ne sont pas tous disponibles. Les experts distinguent dès lors plusieurs types de vacance. Le rapport Robert de 1992 sur « le fonctionnement du marché du logement et la vacance », distingue :
– une vacance de rotation ou frictionnelle inévitable entre deux occupants et nécessaire à la fluidité du marché. La durée de cette vacance est fonction en partie des conditions de marché tant pour l’acquisition que pour la location. Mais ces logements sont offerts à la location ou à la vente. Cette catégorie comprend aussi les logements neufs mis sur le marché ;
– une vacance de transformation des biens qui rassemble diverses causes techniques avec des travaux lourds en projet ou en cours, le délai urbanistique avec la requalification urbaine ou l’attente de destruction ;
– une vacance de dévalorisation, d’obsolescence ou encore d’inadaptation. Il s’agit de logements qui ne répondent plus à la demande soit par manque de confort, soit parce que la taille ou leur situation ne correspond plus aux besoins. Il existe de fait une large fraction du parc de logements vacants qui est hors marché pour des raisons de localisation (les sans abri de Paris sont difficilement logeables dans le parc vacant de Corrèze) ou de qualité (insalubrité, localisation le long du périphérique, etc.). Or, la vacance concerne surtout les zones rurales et/ou les logements de moindre qualité. Pour être complet, il convient aussi de mentionner l’apparition au sein du parc social HLM d’une vacance de même nature dite en grappe, c’est-à-dire localisée sur certains quartiers déqualifiés. L’inoccupation ne résulte alors pas forcément d’une insuffisance de la demande, mais d’un rejet par les clients potentiels – à l’exception précisément de ceux qui n’ont aucun choix – des biens offerts. Le dilemme cornélien du gestionnaire est alors entre la vacance durable ou la concentration de population en difficultés ;
– une vacance « expectative » qui comprend les logements qui ne sont pas mis sur le marché, étant soit réservés, soit déjà affectés mais pas encore occupés, soit en attente d’affectation, soit en attente de règlement de succession. On y trouve enfin une vacance anormale de rétention par des bailleurs qui, délibérément, ne louent pas un logement.
Derrière un même terme générique se cachent donc des réalités très diverses. De plus, il convient de mentionner que certains logements peuvent relever en même temps de plusieurs catégories.
Comme on le voit, une part importante de la vacance correspond aux nécessités du fonctionnement du marché : un logement est souvent vide entre deux occupants, surtout si des travaux doivent être réalisés, et l’inoccupation peut se prolonger en cas de mise en vente. Les experts parlent d’ailleurs d’un taux « naturel » de vacance, d’au moins 4 à 5%, nécessaire à la fluidité du marché. Pour le reste, les rares travaux d’experts disponibles, dont ceux de M. Mouillart dans l’Observateur de l’Immobilier n° 19, estiment la fraction du parc vacant recyclable, soit les logements disponibles et qui pourraient être à brève échéance réoccupés, entre 150 000 et 250 000, chiffre tout à la fois considérable, mais somme toute modeste, rapporté à un parc de 25 millions d’unités.
Lutte contre la vacance
Les ordres de grandeur établis, se pose la question de la mise sur le marché des logements disponibles.
Concernant le parc social HLM, la politique de la ville dans sa version de renouvellement urbain, axée sur la requalification profonde y compris par la destruction d’une part significative des immeubles des quartiers en crise concernés, vise précisément à sortir de cette impasse. Des interventions d’autres natures, comme la réhabilitation, l’accompagnement social, etc. s’effectuent également avec des bonheurs divers.
Dans le secteur privé, de nombreuses initiatives ont été prises pour lutter contre la vacance dite de rétention de logements disponibles. On distingue deux types de mesures. Les premières, de nature incitative, fondées sur des subventions ou des exonérations d’imposition des loyers en cas de remise sur le marché, ont toutes échoué, que ce soit à Paris, dans les Alpes-Maritimes ou ailleurs : le coût de ces opérations, rapporté au nombre de logements mis (ou remis) en location, est exorbitant. Les secondes sont de nature coercitive. En application de la loi de lutte contre les exclusions de juillet 1998, les pouvoirs publics ont instauré une taxe sur la vacance dans les villes de plus de 200 000 habitants. Les résultats semblent maigres, comme on pouvait s’y attendre : une bonne moitié des logements concernés ont bénéficié d’un dégrèvement (ce qui signifie qu’ils étaient vacants pour de bonnes raisons) et l’impact sur les marchés locaux reste à démontrer. Il convient, pour apprécier la voie à choisir, de ne pas oublier que la vacance de rétention a un coût et que la vacance est en elle-même une sanction puisqu’elle dérentabilise le bien.
Bernard Coloos
Mars 2015
