Contrat de vente
La sécurité des contractants, acheteurs et vendeurs, exige des vérifications de plus en plus nombreuses et complexes. Il convient, dans le même ordre d’idées, d’assurer le prêteur de la sécurité de sa créance. De fait, les qualités intrinsèques de la caution ou de l’hypothèque, y compris les procédures d’ordre d’inscription, dictent en grande partie la fluidité et la profondeur du marché du crédit au logement.
Pour toutes ces raisons, la vente immobilière s’inscrit dans un formalisme strict qui implique de nombreux acteurs et s’ordonne le plus souvent en deux étapes :
– la promesse de vente ou contrat préparatoire sous seing privé ou non ;
– l’acte de vente, qui est toujours un acte authentique en droit français. Seul, l’acte notarié donne le droit à constitution d’une hypothèque. La nécessité d’une publicité ou, en d’autres termes, la nécessité de sortir l’acte de la clandestinité vis-à-vis de tiers afin de le rendre opposable impose l’intervention d’un autre acteur spécifique chargé de l’inscription et de la publicité des hypothèques. Ce rôle se trouve dévolu au service de la publicité foncière dans notre pays, à l’exception des départements d’Alsace-Moselle, où le juge foncier tient ce rôle.
La première concrétisation de la transaction est la promesse de vente pour un bien existant, le contrat préliminaire dans le cas d’une vente en l’état futur d’achèvement. Il s’agit d’un contrat rédigé le plus souvent sous seing privé un notaire. Il engage les deux parties sur la chose et le bien, sauf dans le cas du contrat unilatéral de vente, peu courant, qui n’engage que le vendeur. Un délai de réalisation de la vente est prévu et l’acheteur s’acquitte d’un acompte (de l’ordre de 5 % à 10% du prix de vente, en général) en faveur du vendeur. Des clauses suspensives sont prévues, la condition essentielle étant celle de l’obtention du prêt immobilier par l’acquéreur, souvent assorti d’un taux d’intérêt maximum et celle du non exercice par la commune de son droit de préemption. En cas de non-réalisation de ces clauses, la vente est annulée de plein droit et l’acheteur récupère son acompte.
Lorsque toutes les conditions sont réunies, la seconde concrétisation de la vente est l’acte authentique de vente : c’est le contrat définitif par lequel l’acheteur devient officiellement propriétaire. Il est signé devant notaire, en règle générale le notaire du vendeur, qui a constitué le dossier général de l’opération. En effet, pour apporter toutes les garanties juridiques à la transaction, ce notaire s’est assuré : de la validité du titre de propriété du vendeur, de l’état hypothécaire du bien, du statut du bien au regard du droit de l’urbanisme, des éventuelles servitudes qui lui sont attachées, dans le cas d’un bien existant ; de la mise en place d’une garantie financière d’achèvement de l’opération et d’une assurance-dommages garantissant à l’acquéreur un recours contre les vices de construction qui pourraient naître dans un délai de 10 ans après réception de l’ouvrage, dans le cas d’un bien vendu en l‘état futur d’achèvement ou dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle. La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (2014), dite loi ALUR, institue un renforcement du formalisme applicable aux contrats de vente de lots en copropriété, dans le but de mieux informer les acquéreurs sur l’état du bien et de la copropriété.
Cet acte notarié a un double caractère : authentique, il assure la date des conventions et n’est attaquable que par le biais de l’inscription de faux (il a la force d’une loi entre les contractants) ; exécutoire, il permet, par lui-même, sa propre exécution (il a alors la force d’un jugement).
Hors les frais de notaire et les frais divers (constitution du dossier, droit de timbre, etc.) répartis entre les deux parties, le notaire a la charge de percevoir au nom du Trésor Public les droits de mutation lorsque la transaction porte sur un logement ancien. Ceux-ci, versés par l’acquéreur seul, s’élèvent à 5,80 % du montant de l’opération dans la plupart des départements (à l’exception des quelques uns n’ayant pas appliqué la hausse de taux autorisée en en 2014), somme d’une taxe départementale de 4,5 %, d’une taxe communale de 1,20 % et d’une taxe nationale au profit de l’Etat égale à 2,37% du montant du droit départemental. S’y ajoute la contribution de sécurité immobilière, au taux de 0,10 %, qui a été substituée en 2013 au salaire du conservateur des hypothèques.
Vente HLM
Périodiquement, la question de la vente des logements HLM à leurs occupants refait surface. Une telle politique peut poursuivre plusieurs objectifs : électoraliste ; responsabilisation des occupants ; souci pour les organismes de concilier nécessité économique de se constituer des fonds propres et utilité sociale du développement de l’accession à la propriété parmi les populations les moins fortunées ; etc. Les engagements pris dans le passé, notamment dans le cadre de la loi SRU, n’ont jamais été respectés pour les raisons principales suivantes : la résistance de certains organismes HLM soucieux de préserver leur patrimoine ; la difficulté à gérer des immeubles en copropriété à forte occupation sociale ; la crainte des maires de voir se créer des copropriétés dégradées. Parmi les innombrables questions associées à cette politique et à la définition de son champ, il faut mentionner plus particulièrement : les modalités de fixation du prix de vente laissées depuis la loi Elan de 2019 à l’initiative de l’organisme HLM sans consultation préalable des domaines ou du maire; l’octroi ou non d’un droit d’initiative (ou à acquérir) donné au locataire à l’instar du « right to buy » en Grande Bretagne ; l’expertise technique préalable ou non ; la vente de la pleine propriété ou non ; la volonté de préserver un parc social durement acquis ; etc. Le bilan de la vente HLM démontre qu’il ne suffit pas de tabler sur le volontarisme des organismes si l’on souhaite développer une telle politique.
Au plan juridique, la vente HLM obéit aux règles particulières suivantes, décrites dans le code de la construction et de l’habitation :
– l’organisme HLM est seul maître de la décision d’aliéner ;
– cette décision d’aliéner est soumise à l’avis du préfet pour les seuls logements non-inscrits au plan de mise en vente de la convention d’utilité sociale (CUS) ;
– seuls, les logements construits ou acquis depuis plus de dix ans peuvent être mis en vente ;
– les logements occupés ne peuvent être vendus qu’à leurs locataires. En cas de vacance, une priorité est donnée aux personnes sous plafonds de ressources de l’accession sociale à la propriété locataires d’un HLM dans le département, puis à une collectivité territoriale. A défaut, le logement pourra être offert à toute autre personne physique ;
– le remboursement des emprunts pendants est obligatoire. Les aides reçues par l’organisme restent acquises sauf vente dans un délai de moins de dix ans et diverses exceptions prévues par les textes ;
– une information complète et détaillée doit être fournie par l’organisme à l’acquéreur, qui bénéficie d’un délai de rétractation de sept jours.
Bernard Coloos
2023
