Depuis quelques années, la valorisation des titres de propriété et des biens immobiliers a entraîné une accumulation patrimoniale et une hausse des inégalités sociales dans les pays capitalistes avancés. Ces dynamiques sont particulièrement vives dans les espaces métropolitains et conduisent à l’accroissement des différenciations socio-spatiales. La région métropolitaine parisienne est un cas emblématique de ces processus. Pour autant, ni le rôle du marché immobilier dans la production d’inégalités, ni la spatialité du phénomène n’ont été étudiés dans leur intégralité. Cette thèse propose d’évaluer les conditions de production des inégalités par le marché du logement à la propriété. En catégorisant des produits homogènes de l’investissement immobilier, le concept de régimes de marché est proposé afin de réaliser une géographie empirique du marché immobilier. Ce travail s’accompagne en outre d’une proposition théorique pour comprendre comment ces inégalités sont inhérentes au fonctionnement de ce marché. Les analyses sont réalisées à partir des données notariales sur les transactions immobilières (BIEN) de la région métropolitaine de l’ÎIle-de-France entre 1996 et 2012. A partir de ce matériau, la géographie du marché immobilier révèle différents régimes de marché qui ont chacun leur propre logique de formation des prix. Les résultats montrent trois formes d’inégalités produites par le marché. La première est spatiale : elle est appréciée comme la production de zones inégales d’accumulation qui dépendent des logiques de l’investissement immobilier et d’accaparement de la rente. La deuxième est sociale : l’accumulation spatiale inégale contribue à reproduire et à renforcer la stratification sociale. La troisième est socio-spatiale : le marché immobilier contribue à renforcer la division sociale de l’espace et, dans certains cas, encourage les dynamiques d’exclusion spatiale des catégories populaires. Les hypothèses explicatives au centre de la proposition théorique avancée dans la thèse sont fondées sur le processus de qualification, emprunté aux travaux en sociologie économique. La conceptualisation par ce processus a pour avantage de rendre possible l’interprétation des dynamiques d’investissements au travers des stratégies des acteurs intermédiaires du marché ; ceux-ci souhaitant faire correspondre l’offre et la demande. Cette mise en adéquation repose sur une catégorisation des biens, des vendeurs et des acquéreurs, qui permet de définir un produit d’investissement en amont de la rencontre marchande. Le processus de qualification s’appuie, d’une part, sur des dispositifs de filtrage et de stratification des acquéreurs par le système du crédit et, d’autre part, d’un travail de jugement et d’opinion fondé sur les différenciations de l’espace métropolitain.
