Peut-on assurer la solidité du système bancaire aux dépens des accédants à la propriété ?

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Résumé

Pour assurer la sécurité du système financier, les autorités de Bâle et la Banque de France préconisent une évolution profonde de l’organisation de l’offre de crédit au logement. Celle-ci viserait à transférer le risque aux emprunteurs et aux investisseurs en  généralisant la titrisation, en supprimant les prêts à taux fixes et en relevant les taux. Ces mesures reviendraient à renoncer à un système qui a permis aux accédants français de traverser la crise financière mondiale sans que le nombre de saisies, très faible au regard des standards internationaux, augmente. Simultanément, l’auteur s’interroge sur l’efficacité de ces précautions en cas de crise systémique.

English abstract

To improve the financial system, Basel Committee and the Banque de France advocate significant changes in the mortgage’s (real estate loans) organization. It has been proposed to transfer the risk of borrowers and investors by generalizing securitization, removing fixed rate loans and raising interest rates. These measures mean the end of a system that allowed French buyers to go through the global financial crisis with very low number of foreclosures, compared international standards. Consequently, the author questions the relevance of this new regulatory frame regarding home ownership’s situation.

Selon le gouverneur de la Banque de France, les modalités françaises de crédit au logement doivent profondément évoluer. Dans son rôle de gardien de la sécurité du système financier, il a toujours été d’une extrême prudence en matière de crédit immobilier : avant la crise des subprime, il avait invité les banques à plus de rigueur dans la sélection des dossiers. Ce qu’il y a de surprenant pour l’observateur, c’est que les préconisations actuelles du Comité de Bâle sur le contrôle bancaire, dont il se fait l’interprète, tendent précisément à introduire en France les techniques qui ont rendu possible la crise des subprime. Il faudrait développer la titrisation, renoncer aux prêts à taux fixe et accessoirement relever les taux dont le niveau actuel, plus bas qu’il ne l’a jamais été depuis la seconde guerre mondiale, nourrit la hausse du prix des logements, ou au moins les empêche de baisser plus nettement.

Externaliser le risque des crédits à l’accession ?

En un mot, pour assurer la sécurité du système financier, il faudrait transférer les risques de l’établissement de crédit vers l’emprunteur et vers l’investisseur.  De quels risques s’agit-il ? D’abord, celui qui résulte de la répercussion d’une hausse des taux, si les ressources du prêteur sont à taux variable et ses créances sur l’emprunteur à taux fixe. Ensuite, le risque d’insolvabilité de l’emprunteur, que celle-ci découle d’un dossier accepté de façon imprudente ou d’une augmentation du montant des échéances liée à la hausse des taux. Or c’était précisément ce qui prévalait en 2008 dans les pays où les accédants à la propriété ont été le plus durement frappés par la crise.  Si la plupart des pays ont connu une chute brutale du volume des transactions et des opérations de construction, dans certains d’entre eux, au premier rang desquels la France, ni le niveau des impayés, ni le nombre de saisies n’ont augmenté de façon significative. Une analyse comparative montre que les pays où les emprunteurs en cours de remboursement ont le plus souffert réunissaient plusieurs caractéristiques. D’abord une proportion élevée de propriétaires occupants et un ratio entre l’endettement immobilier et le PIB élevé et en croissance rapide. Ensuite, et c’est ce qui nous intéresse ici,  une organisation de la filière de crédit qui permettait aux établissements de crédit de s’exonérer des conséquences de l’insolvabilité des ménages auxquels ils avaient consenti des prêts, soit parce que la gestion et le portage des prêts étaient pris en charge par des opérateurs différents de ceux qui les avaient vendus, le dégroupage ou unbundling en anglais, soit grâce à des techniques  d’externalisation de l’adossement des prêts, principalement la titrisation. Enfin un cadre juridique assurant une faible protection de l’emprunteur.  Pour l’essentiel, il s’agit bien d’une affaire de crédit.

Une offre de crédit jugée trop restrictive avant 2007…

 Avant la crise, les autorités européennes voyaient dans les spécificités du système français une espèce de gallic oddity. L’accent mis sur la protection du consommateur, le plafonnement de l’indemnité de remboursement anticipé, l’existence d’un taux d’usure, l’absence de fichier positif, l’absence de certaines formes de crédit ou l’existence de multiples délais de réflexion, toutes choses considérées comme autant d’obstacles dressés devant la concurrence des établissements étrangers et de freins à la construction d’un marché hypothécaire européen intégré. C’était certainement vrai, mais les différents acteurs y trouvaient leur compte[1]. Les emprunteurs français bénéficient, avec les allemands, des taux les plus bas d’Europe et d’une protection très forte, même si les modalités en sont parfois absurdes. C’est le cas pour la définition du taux d’usure : il est fixé à 33% au-dessus du taux moyen pratiqué pour les prêts de même nature,  alors qu’il devrait plutôt prendre la forme d’une marge rémunèrant un coût d’instruction et un risque supplémentaire ; le résultat est que l’offre de crédit est d’autant plus restrictive que les taux sont plus bas. Mais, bien que défini de façon illogique,  le taux d’usure a le mérite d’exister et d’interdire la tarification d’un risque très supérieur à la moyenne, comme celui qui s’attacherait à un crédit subprime. De la même façon, l’absence de fichier positif pénalise l’établissement qui ne détient pas le compte de l’emprunteur ou qui n’a pas une pratique suffisamment ancienne pour bâtir un scoring, et l’empêche en conséquence d’avoir une prospection aussi agressive de la clientèle que celui qui peut tarifer le risque de l’emprunteur. Celui qui prête à l’aveugle est plus frileux que celui qui peut juger du coût du risque présenté par un emprunteur et le rapprocher de celui de ses fonds propres. Ce dernier élément ne défavorise pas que les établissements de crédit étrangers, mais tous les nouveaux venus, notamment sur le marché du crédit à la consommation. Ces derniers ont failli avoir gain de cause en s’abritant derrière une association caritative au nom de la protection des emprunteurs modestes contre le surendettement. Pourtant, partout, et la Belgique en constitue l’exemple le plus récent, la mise en place d’un fichier positif s’est accompagnée d’une hausse vigoureuse du surendettement. Le Conseil constitutionnel a censuré ce projet de loi de création du fichier positif.

 …supposée stériliser  l’épargne des ménages, mais qui les a préservés des effets de la crise 

 Seul le ministère des