Rentabilité de la rénovation énergétique : comment y voir plus clair ?

Le constat : un foisonnement d’études divergentes

La rentabilité est définie par le Larousse comme une action « qui donne un profit, un bénéfice intéressant ». Ces termes ont d’abord un sens économique, mais ils peuvent aussi englober des dimensions plus difficiles à monétiser. Les diverses études et analyses publiées ces dernières années ont alimenté une certaine confusion quant à la rentabilité économique de la rénovation. Ces travaux mettent en avant soit une rentabilité importante reposant sur des bénéfices (financiers, sociaux et environnementaux) l’emportant largement sur les coûts, soit un gaspillage d’argent public sur des projets peu rentables.
Quelques citations d’études permettent d’illustrer la diversité des analyses, et également le fait que le débat s’inscrit d’emblée à deux échelles : celle du ménage et celle de la société dans son ensemble.

• « L’analyse en coût global des différents bâtiments démontre la rentabilité des scénarios de rénovation proposés. Sous les hypothèses macroéconomiques retenues, l’ensemble des bâtiments résidentiels disposent de scénarios performants ou très performants cost-optimaux » (Gouvernement français, 2020, p. 50).
• « Finalement, la mise en œuvre d’un plan de rénovation ambitieux des passoires énergétiques aura des effets bénéfiques pour tous les acteurs aux niveaux économique, environnemental, social et sanitaire, pour un montant d’investissement initial certes substantiel, mais tout à fait supportable, pour l’Etat comme pour les propriétaires » (Initiative Rénovons !, 2020, p.7).
• « La rénovation énergétique est […] loin d’être rentable si l’on s’en tient aux seules économies d’énergie puisque le temps de retour correspondant, c’est-à-dire le nombre d’années nécessaires pour récupérer le coût de l’investissement initial, est de 120 ans » (Glachant, 2019).

Plus récemment, l’économiste Esther Duflo[1] a également remis en cause la rentabilité économique de la rénovation pour les ménages.

Des analyses de la rentabilité aux périmètres très différents

Comment expliquer une telle divergence dans les résultats des analyses de rentabilité de la rénovation ? Il existe plusieurs raisons. Les approches, n’adoptent pas toutes la même définition de la rénovation, ni le même périmètre concernant la rentabilité.
Tout d’abord, toutes les études ne parlent pas des mêmes rénovations. On parle de gestes pour désigner des travaux sur un poste du logement, comme le remplacement des fenêtres, l’isolation des murs, de la toiture ou le remplacement du système de chauffage. Mais un geste isolé n’a pas toujours d’impact énergétique, par exemple si une chaudière est remplacée à l’identique. Ces gestes peuvent être cumulés mais s’ils ne sont pas coordonnés, le logement n’est pas en mesure d’atteindre à terme un haut niveau de performance de type BBC-rénovation, qui correspond à l’atteinte des étiquettes A et B du Diagnostic de Performance Energétique (ADEME, 2021) (voir l’entrée Rénovation énergétique dans le dictionnaire).
À l’inverse, une rénovation performante vise la réalisation de plusieurs postes à la fois, de manière coordonnée, afin de réduire drastiquement les consommations du logement (en atteignant par exemple le niveau BBC-rénovation ou bâtiment passif). Or, c’est sur les rénovations réalisant des gestes isolés que portent les analyses qui concluent à une faible rentabilité économique, tandis que les analyses qui portent sur les rénovations globales et performantes identifient souvent un meilleur résultat.
Ensuite, les analyses ne prennent pas toutes en compte les mêmes périmètres de coûts et de bénéfices pour calculer la rentabilité. Quels coûts et quels bénéfices prendre en compte ? Les Tableaux 1 et 2 montrent qu’il existe une multitude de coûts et bénéfices qu’il est possible d’intégrer dans l’analyse, qu’ils soient économiques ou non, traduisibles en euros ou non. Or, selon les études, le périmètre considéré peut varier considérablement, et selon le périmètre, les conclusions également (DRIEAT Ile de France, 2017).
Par ailleurs, l’équation des coûts et bénéfices peut être très différente selon qu’on la regarde à l’échelle du propriétaire d’un logement ou de la collectivité. Un comportement non rentable pour un individu peut s’avérer rentable à l’échelle de la société, et vice versa. Une partie des divergences d’analyse vient ainsi du fait qu’elles portent sur une échelle différente.

Une controverse peut en cacher une autre : énergie ou carbone ?

Une partie de la controverse sur la rentabilité de la rénovation énergétique porte sur l’analyse d’un type de rénovation énergétique spécifique, à savoir la rénovation performante de type BBC-rénovation.

• D’un côté, certains acteurs, notamment dans le champ associatif (lutte contre le changement climatique ou contre la précarité énergétique, ou encore acteurs de la rénovation performante) mettent en avant le fait que la rénovation performante représente un optimum technique, économique, écologique et social pour la collectivité dans une optique d’atteindre l’objectif national d’un parc rénové au niveau BBC ou équivalent en 2050 (SNBC), et que les dispositifs de politiques publiques doivent donc permettre d’aligner les intérêts collectifs et privés, autrement dit, de rendre ces projets économiquement rentables pour les ménages (négaWatt, 2020), qui disposent d’un logement rénové et confortable sans pour autant occasionner de tension sur leur budget mensuel.
• De l’autre, certains acteurs, notamment parmi les économistes, affirment que les rénovations performantes sur le plan énergétique ne constituent pas l’option la plus efficiente d’un point de vue économique. Ils estiment que pour atteindre l’objectif national de neutralité carbone à 2050 de la manière la moins coûteuse du point de vue de la collectivité ou des ménages, il faut privilégier d’autres leviers, en donnant par exemple la priorité à l’électrification et à la production d’énergie décarbonée. (El Beze, 2018, France Stratégie, 2022). Dans ce cas, la rentabilité est mesurée par le surcoût des projets ramené aux émissions évitées (coût d’abattement du carbone).

C’est une controverse fondamentale de la politique énergie/climat de la France sur le poids respectif à accorder à la baisse de la consommation d’énergie ou à la décarbonation des vecteurs énergétiques qui se rejoue ici (IDDRI, 2022). Doit-on baisser au maximum notre consommation d’énergie ou peut-on continuer à consommer si cette énergie est peu émettrice de gaz à effets de serre ?
Les travaux les plus approfondis, comme ceux menés conjointement par RTE et l’ADEME en 2020, puis les scénarios prospectifs publiés par ces organismes en 2021, montrent que l’efficacité énergétique et le verdissement des énergies vont de pair. Si la seule électrification du chauffage (par pose de pompe à chaleur) apparait parfois comme une solution plus rentable que l’isolation, cette analyse comporte plusieurs limites. Tout d’abord, elle se fait à court terme. Ensuite, elle se focalise sur le seul secteur du logement, sans prendre en compte les surcoûts associés dans d’autres secteurs (une augmentation de la consommation d’électricité demande en effet de développer des moyens de production, ce qui a un coût qui doit être intégré dans le raisonnement). Enfin, elle tient généralement peu compte des conditions et contraintes techniques associées à l’installation de pompes à chaleur (nécessité d’isoler le logement a un niveau minimal – non encore connu à ce jour – pour assurer le fonctionnement de l’équipement, contraintes d’installation dans les logements collectifs, impact acoustique ou sur l’effet d’îlot de chaleur…).

Dépasser les divergences en clarifiant les périmètres d’analyse

La grande diversité des définitions de la rénovation et des périmètres de coûts et de bénéfices considérés est ainsi la source des divergences entre analyses. Comment dépasser cet état de fait ? Il serait particulièrement intéressant que les économistes rendent comparables leurs analyses :

• En explicitant la réalité des interventions sur le bâti qu’ils prennent en compte lorsqu’ils parlent de rénovation énergétique (geste de rénovation, rénovation BBC, etc.)
• En explicitant le périmètre exact des coûts et bénéfices intégrés dans leur analyse, voire en produisant, lorsque cela est possible, des analyses plus fines afin que des catégories de coûts et de bénéfices soient comparables entre elles.

Par ailleurs, il y a un enjeu à améliorer la qualité des données recueillies. Il est fréquent de voir les modèles économiques “raboter” les économies d’énergie théoriques des rénovations globales au titre de l’effet rebond, qui veut qu’un ménage fera moins attention à l’énergie consommée si le logement est globalement performant. Or, le rebond n’est pas systématique ; d’autant moins que la rénovation est performante. Dans une étude d’observation menée sur un échantillon de 106 maisons individuelles rénovées BBC, les instruments n’ont pas relevé de consommation excessive dans les logements après rénovation (ADEME, 2021).

A l’échelle des ménages : s’orienter vers des analyses de viabilité plutôt que de rentabilité

Les économistes disent souvent que la rentabilité économique “guide” les décisions d’investissement des ménages. Pour cette raison, les modèles intègrent des équations pour refléter ce calcul de rentabilité réalisé par le ménage, et ainsi en déduire sa réaction à différents signaux (subventions, taxes…) envoyés par les politiques publiques. Ces équations intègrent à la fois des coûts et des bénéfices tangibles et d’autres plus difficilement monétisables (par exemple des « coûts de transaction » reflétant la difficulté pour un ménage de rechercher un artisan pour faire des travaux, etc.). Ces modèles calculent ainsi des indicateurs (généralement dérivés de l’analyse financière en entreprise, comme par exemple la valeur actuelle nette ou le temps de retour sur investissement) qui traduisent es facteurs conduisant les ménages à prendre ou non la décision de rénover. . Quant aux diagnostics et aux audits énergétiques, ils se sont enrichis des mêmes indicateurs pour convaincre les ménages de “passer à l’action », quoiqu’ils servent parfois aux ménages d’argument irréfutable pour renoncer au projet.
Or, les indicateurs financiers agglomèrent sans toujours les interroger toutes sortes de motivations et de freins économiques (manque de ressources, aversion pour l’emprunt, etc.), ce qui revient à en occulter plusieurs. Ainsi, la valeur actuelle nette d’un projet peut être nettement positive à terme même si le ménage n’a pas les ressources pour engager les travaux. De même, plutôt que d’œuvrer à réduire les risques auxquels s’exposent les ménages rénovateurs, un modèle guidé par le temps de retour sur investissement proposera d’augmenter les aides publiques jusqu’à “surmonter” l’aversion des ménages à rénover.  En d’autres termes, les indicateurs introduits dans les modèles, s’ils permettent de modéliser un impact global d’une taxe ou d’une subvention sur le parc de logements, sont moins opérants lorsqu’il s’agit de comprendre précisément les ressorts de la prise de décision des ménages. En effet, cette dernière ne repose pas seulement sur un pur calcul coût-bénéfice. D’autres dimensions entrent en compte, comme par exemple leur capacité d’endettement.
Pour cette raison, des travaux récents (I4CE, 2022, 2023) ont enrichi la notion de rentabilité économique de nouvelles dimensions, pour mieux refléter toutes les dimensions du calcul économique réalisé par les ménages. Ces travaux introduisent la notion de viabilité économique, en définissant comme viable (et donc comme susceptible d’être réalisé), un projet de rénovation qui est :

• Abordable : les ressources pour financer les travaux doivent être obtenues (subventions) ou empruntées (prêts) de manière à limiter le reste à charge.
• Profitable : les ménages doivent percevoir un bénéfice tangible, sous forme d’économies sur les factures, de confort, de valeur verte, d’esthétique, justifiant les coûts des travaux.
• Solvable : les projets de rénovation ne doivent pas grever les revenus des ménages, ni les exposer au risque de surendettement.

Calibrer les politiques publiques sur la recherche de la viabilité économique pour les ménages

L’approche par la viabilité permet de réfléchir de façon nouvelle au calibrage des politiques de rénovation énergétique. Il ne s’agit plus seulement de “doper la rentabilité” des projets mais de lever différents obstacles par des interventions ciblées. La principale inconnue consiste à définir les seuils qu’il faut atteindre pour convaincre une large proportion de ménages d’entreprendre des travaux de rénovation ambitieux. Par exemple, une étude d’I4CE (2022) propose de retenir 6 indicateurs assortis de seuils pour représenter cette viabilité économique. Ces seuils, ont été construits d’après la littérature, sur la base d’échanges avec des professionnels de terrain (de plateformes territoriales de rénovation énergétique), avec d’autres experts, et avec des retours d’expériences de propriétaires ayant réalisé des rénovations BBC. Ils proposent des ordres de grandeur, dont les choix de valeurs sont détaillés dans l’étude, pour calibrer des politiques publiques, et pourront être affinés dans le futur au fur et à mesure que les retours d’expérience des ménages ayant réalisé des rénovations d’ampleur se multiplient. Ils permettent une analyse ex ante des évolutions de politiques publiques. Par exemple, bien que l’augmentation de l’aide MaPrimeRenov en 2024 soit plus marquée pour les ménages modestes, le reste à charge continue d’être prohibitif et les solutions de financement se heurtent la capacité d’endettement de ces ménages (I4CE, 2023).

• Un temps de retour sur investissement brut inférieur à 10 ans. Le temps de retour sur investissement brut est un calcul simple de la rentabilité d’un projet de rénovation, tel que les ménages sont susceptibles de formuler par eux-mêmes. Un temps de retour trop long peut décourager les ménages, mais des bénéfices extra-financiers peuvent s’ajouter aux économies sur facture.
• Une valeur actuelle nette positive à 15 ans. La valeur actuelle nette est un indicateur plus complet de la rentabilité des projets. Elle représente l’enrichissement à terme, modulé par un taux d’actualisation qui diminue la valeur des bénéfices futurs. Ce taux peut être choisi pour représenter différentes réticences à investir, notamment : la préférence pour le présent, le coût des capitaux investis, l’attrait d’un placement alternatif, le risque de l’opération (réel ou perçu) ou encore l’envie de conserver une épargne de précaution.
• Un reste à charge hors emprunt est inférieur à 10 000 euros, ou moins si les ressources du ménage sont modestes. Le reste à charge désigne la dépense que le ménage doit engager pour la rénovation du logement, après décompte des subventions et des emprunts. Un reste à charge élevé peut décourager les ménages d’engager des travaux (à noter que des difficultés de liquidité peuvent également se poser pour les ménages, le temps de recevoir les subventions, et que ce phénomène doit également être intégré par les politiques publiques).
• L’équilibre en trésorerie est acquis si les économies réalisées sur les factures d’énergie couvrent en totalité les éventuelles mensualités des emprunts dès la première année. Avec cet équilibre, le pouvoir d’achat est préservé après les travaux. Les économies d’énergie à la première année doivent donc être au moins égales aux mensualités du prêt.
• Le taux d’endettement reste inférieur à 5%. Le taux d’endettement (ou taux d’effort) ramène les annuités des emprunts aux revenus des ménages. Il s’agit de concevoir des projets de rénovation qui ne génèrent pas un taux d’endettement prohibitif.

Bien entendu, la décision des ménages n’a rien d’automatique : certains entreprendront des travaux qui ne satisfont pas certains critères, tandis que d’autres refuseront de le faire même si tous les indicateurs sont respectés. Il ne s’agit pas de prescrire quelles rénovations doivent être entreprises pour satisfaire ces seuils, mais de penser l’accompagnement et le montage financier de façon à ce que les rénovations les plus pertinentes sur le plan stratégique soient viables économiquement.
Ainsi, déplacer le paradigme de la recherche de rentabilité économique pour les ménages à celle de la viabilité économique conduit à élargir la focale et à prendre en compte plus finement la réalité de leur raisonnement économique. Elle invite à réfléchir, pour chaque profil de ménage, à la réalité du montage financier d’une opération de rénovation et des considérations entrant en compte dans la décision du ménage.

A l’échelle de la société dans son ensemble : adopter une approche en coût global

Une analyse systématique de l’ensemble des coûts et bénéfices de la rénovation à l’échelle de la société dans son ensemble n’existe pas à notre connaissance. Cette réflexion en coût/bénéfice global pourrait cependant représenter une piste très intéressante pour mieux identifier les synergies entre objectifs de politique publique (amélioration de la santé, lutte contre la précarité énergétique…). Des évaluations socioéconomiques plus larges seraient donc particulièrement intéressantes. Pour aller plus loin, on pourrait même aller jusqu’à prendre en compte les coûts de l’inaction climatique.
Il s’agit d’un enjeu de repositionnement de l’analyse économique. Non plus focaliser l’analyse sur « doit-on rénover », mais sur « comment calibrer des dispositifs d’action publique qui permettent à la fois de déclencher la décision d’investissement du ménage et permettre l’atteinte des différents objectifs environnementaux et sociaux que la France s’est donnée ? ». En d’autres termes, passer du « pourquoi » au « comment ».
Ainsi, pour se comprendre quand on parle de rentabilité des rénovations énergétique, il faut d’abord préciser la nature des travaux et l’étendue des coûts et des bénéfices qui ont été mis dans la balance. C’est alors que la rentabilité devient, si elle est considérée avec d’autres approches économiques – dont la viabilité – et non-économiques, un outil pertinent pour le débat. Il ne s’agit pas seulement de débattre de l’intérêt collectif d’engager tel ou tel programme de travaux, mais aussi d’aider les pouvoirs publics à budgéter et cibler les aides au cas par cas. Le tout afin d’amener les ménages à entreprendre, et à réussir, leurs projets de rénovation énergétique performante.

Références

ADEME (2021), Perf in Mind, Perf in mind : rénovation performante de maisons individuelles, Analyse multicritère énergie, confort, santé, satisfaction, coût, https://librairie.ademe.fr/urbanisme-et-batiment/5265-perf-in-mind-renovation-performante-de-maisons-individuelles.html

Blaise, G. , Glachant, M. Kahn, V. (2020), L’impact des travaux de rénovation énergétique des logements sur la dépense énergétique et les émissions de CO2 ? Chaire Economie du Climat https://www.chaireeconomieduclimat.org/wp-content/uploads/2020/06/Presentation-Matthieu-Glachant.pdf

DRIEAT Ile de France (2017), Idée reçue : « Rentabilité = temps de retour sur investissement », Fiche repère, https://www.drieat.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/fiche_temps_de_retour_17-_01-2018-2.pdf

El Beze, J. (2018), Les rôles de la substitution et de l’efficacité énergétiques dans la décarbonation du parc de logements en France, THÈSE DE DOCTORAT de l’Université de recherche Paris Sciences et Lettres PSL Research University, https://www.chaireeconomieduclimat.org/wp-content/uploads/2019/01/Th%C3%A8se_Jeremy_EL_BEZE_UPD.pdf

France Stratégie (2022), Les coûts d’abattement, Partie 5 – Logement, https://www.strategie.gouv.fr/sites/strategie.gouv.fr/files/atoms/files/fs-2022-rapport-couts-abattement_logement-novembre.pdf

Glachant, M. (2019) : « La rénovation thermique de votre logement réduira à peine votre facture », Slate.fr, 20 Novembre 2019. https://www.slate.fr/story/184323/renovation-thermique-reduire-facture-energie

Gouvernement français, 2020 (p.50) : « Stratégie à long terme de la France pour mobiliser les investissements dans la rénovation du parc national de bâtiments à usage résidentiel et commercial, public et privé ». https://energy.ec.europa.eu/system/files/2020-06/fr_ltrs_2020_0.pdf

I4CE (2022), Quelles aides publiques pour la rénovation énergétique des logements ?, https://www.i4ce.org/publication/aides-publiques-renovation-energetique-logements/

I4CE, (2023), La transition est-elle accessible à tous les ménages ?

https://www.i4ce.org/publication/transition-est-elle-accessible-a-tous-les-menages-climat/

IDDRI (2022), Réussir le pari de la rénovation énergétique, Rapport de la plateforme d’experts pour la rénovation énergétique des logements en France, https://www.iddri.org/fr/publications-et-evenements/etude/reussir-le-pari-de-la-renovation-energetique

Initiative Rénovons ! (20), Coûts et bénéfices d’un plan de rénovation des passoires énergétiques à horizon 2025, Etude économique, https://www.precarite-energie.org/wp-content/uploads/2019/07/2017-02-21—sce-nario-re-novons-.pdf

négaWatt (2020), Oui, la rénovation thermique réduit réellement votre facture d’énergie – à condition qu’elle soit performante ! Décryptage de l’étude de Matthieu Glachant, https://negawatt.org/IMG/pdf/200121_la-renovation-thermique-reduit-reellement-votre-facture-denergie-a-condition-qu-elle-soit-performante.pdf

Task Force Sichel (2021), Rapport pour une réhabilitation énergétique massive, simple et inclusive des logements privés, https://www.banquedesterritoires.fr/sites/default/files/2021-03/RAPPORT%20sichel.pdf

[1] https://www.college-de-france.fr/fr/agenda/cours/lutter-contre-la-pauvrete-de-la-science-aux-politiques-publiques/environnement-climat-et-energie