Révision des valeurs locatives : un petit pas en avant, un pas en arrière

Imaginons un instant qu’à cause de mauvaises déclarations ou de défauts de contrôle de l’administration fiscale, l’on apprenne que certains ménages sont imposés au titre de l’impôt sur le revenu (IR) sur un montant de revenus erroné, nettement sous-évalué. Cela susciterait immanquablement de la part des autres citoyens et des élus des demandes de correction (voire de redressement au titre des années antérieures) pour que cessent ces situations inéquitables.

Alors pourquoi avons-nous assisté à de violentes oppositions contre les ajustements proposés cet automne[1] par l’administration fiscale sur les valeurs locatives cadastrales, assiettes de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) ?

 

Sur les principes, il s’agit pourtant du même problème : une sous-évaluation et une difficulté de contrôle.

Les valeurs locatives servant au calcul de la taxe foncière font référence aux conditions du marché locatif en 1970 et aux caractéristiques physiques du bien. Ces dernières comprennent schématiquement la localisation, la surface et des éléments de confort (raccordement à l’eau potable et à l’électricité, chauffage, WC, présence de lavabo ou de baignoire) qui discriminaient la qualité des logements en 1970 mais qui sont ensuite devenus des équipement basiques[2]. Tous les logements récents incorporent ces éléments. Quant aux logements plus anciens (40% des logements actuellement habités ont été construits avant 1970), ils n’étaient pas forcément dotés de ces éléments de confort lors de leur construction, mais l’ont été généralement par la suite, à l’issue de travaux. Si ces travaux n’ont pas été déclarés aux services fiscaux (alors qu’ils devraient l’être selon la loi) les anciens éléments de confort ont été conservés pour déterminer la TFPB due. Et ceci a deux conséquences très favorables aux ménages concernés :

• leur logement est généralement classé dans une catégorie de logements de mauvaise qualité à laquelle est associé un faible tarif locatif de référence,
• la surface corrigée de leur logement (prenant en compte les éléments de confort) ressort comme sous-évaluée.

Cette situation entraîne un gain fiscal significatif pour ces ménages surtout si on le cumule sur plusieurs années, et, à produit fiscal donné, elle induit un transfert de charges fiscales sur les autres contribuables locaux.

 

Les services fiscaux ont proposé cet automne de réajuster automatiquement ces éléments de confort dans la surface corrigée pour un certain nombre de logements. Il s’agissait ainsi de revaloriser leur valeur locative et donc le niveau de l’imposition à la TFPB (sans effet rétroactif) pour les ménages concernés. Correction d’une iniquité fiscale qui pouvait sembler logique. Sachant que, face à un réajustement à la hausse de leur assiettes fiscales, rien n’empêcherait les élus locaux de réduire, dans le cadre d’une délibération municipale, le taux d’imposition de leur commune, baissant ainsi un peu la cotisation des ménages dont la situation était correctement évaluée et qui « payaient en fait en partie pour les autres ».

Alors pourquoi ce tollé général qui a conduit à renoncer à cette réforme ?

 

On peut imaginer qu’il y a plusieurs raisons : une méconnaissance du sujet (ardu il est vrai), une focalisation des débats politiques sur l’IR alors même qu’il ne pèse qu’une faible part dans les impôts, taxes et cotisations sociales, ce qui laisse la TFPB hors sujet, et surtout un contexte politique très sensible à toute hausse d’impôt (même ciblée), qui a conduit certains à faire leur choux gras « d’un gouvernement réduit à imposer les baignoires ».

 

Cette question de la déconnexion des valeurs locatives utilisées pour le calcul de la TFPB avec la réalité économique est un bien vieux sujet. Les projets de réforme se sont succédé et n’ont pas abouti à ce jour pour les locaux d’habitation. Un nouveau projet d’envergure était en cours ; on peut peut-être dès lors s’interroger sur l’opportunité d’avoir proposé cet automne ces mini ajustements en cours de réflexion. En tout cas, le rejet d’une réforme ponctuelle n’augure rien de bon quant à la mise en place de la réévaluation de l’ensemble des valeurs locatives qui prenne en compte non seulement la qualité réelle des logements mais aussi un réajustement des tarifs locatifs. Depuis 1970, ces tarifs n’ont fait l’objet que d’actualisations forfaitaires uniformes (en référence à l’inflation) sans tenir compte des évolutions très différentes du marché locatif d’un point à l’autre du territoire. Ce qui devrait conduire à rebattre les cartes en matière de fiscalité locale et de dotations de l’État aux collectivités locales « pour plus de justice fiscale ». Gageons que cela suscitera aussi de nombreuses levées de bouclier tant il est difficile de trouver des réformes qui ne font que des gagnants !

Dominique Hoorens
Décembre 2025

 

[1] Pour application en 2026

[2] Selon l’ENL, 48% des logements n’étaient pas équipés en 1970, en 2020 ils sont moins de 1 %