Processus qui permet d’acquérir progressivement la propriété de son logement en ayant recours à un crédit à long terme.
L’accédant jouit de toutes les prérogatives du propriétaire pour ce qui concerne l’usage de son logement, mais la valeur de celui-ci ne lui appartient pas pleinement, puisqu’elle sert de garantie à l’établissement prêteur qui a consenti le crédit. C’est l’existence d’une offre de crédit hypothécaire tournée vers les ménages qui permet le développement de l’accession à la propriété. Dans les pays industrialisés, le crédit hypothécaire a d’abord été destiné aux ménages aisés, avant de s’ouvrir, dès lors que les filières en étaient parfaitement rodées, à une frange plus large de la population. L’accession dite sociale concerne des ménages disposant de revenus moyens, qui financent la quasi-totalité de l’achat ou de la construction de leur logement à l’aide d’un ou plusieurs crédits à long terme et qui doivent consacrer à son remboursement une part importante de leur revenu. Une intervention publique est alors nécessaire, parfois pour les solvabiliser, souvent pour garantir leur accès au crédit. La grande masse des accédants concernés par ces politiques est constituée de salariés. D’une certaine façon, le développement de l’accession à la propriété, massif depuis la fin de la seconde guerre mondiale, accompagne la progression de la part des salariés dans une société.
Des motivations diverses
Dans la plupart des pays industriels développés, les gouvernements s’efforcent d’encourager l’accession. Cette orientation est maintenant suivie par nombre de pays en voie de développement, voire de pays récemment ouverts à l’économie de marché. Longtemps le fait des seuls conservateurs, cette politique est aujourd’hui consensuelle. Elle répond à une aspiration majoritaire des citoyens, particulièrement des catégories modestes et moyennes, pour lesquelles elle constitue le couronnement d’un parcours résidentiel réussi et un élément fort de promotion sociale ; expression du refus de payer un loyer considéré comme à fonds perdu, c’est aussi le moyen de se contraindre à épargner pour se constituer un patrimoine. Du point de vue de la collectivité, la propriété est souvent envisagée comme un élément de stabilisation des familles, comme le moyen d’une meilleure intégration des personnes dans la vie économique et d’une plus forte implication dans celle de la ville, du quartier. Mais le motif le plus communément mis en avant tient à la maîtrise des dépenses publiques : pour les pays qui consacrent des budgets publics importants à la politique du logement, l’aide à l’accession est jugée moins coûteuse que celle qui est tournée vers le locatif ; ceci s’explique aisément puisque, pour devenir propriétaires, les ménages consentent des efforts financiers largement supérieurs à ceux que supportent les locataires ; cela diminue d’autant l’aide exigée de la collectivité. En France, la valeur des logements augmentée des terrains représentait près de 70 % du patrimoine des ménages à la fin de 2005 (Insee, 2006) et 64 % de celui des retraités en 2010 (Conseil d’orientation des retraites, 2014). Les ménages deviennent généralement propriétaires avant leur retraite et tendent ensuite à le rester. Environ trois retraités sur quatre sont propriétaires de leur logement. Le cas échéant, ils peuvent mobiliser tout ou partie de leur actif résidentiel en déménageant vers un logement moins coûteux ou en recourant au viager. Dans certains pays, ils peuvent également recourir à un prêt viager hypothécaire, mais ce produit n’est plus proposé en France depuis la disparition du Crédit Foncier de France. L’épargne forcée que représente l’accession à la propriété pour les ménages actifs leur permet théoriquement de désépargner lorsque leurs revenus diminuent avec l’arrêt de leur activité. Même s’ils conservent leur logement, ils n’ont plus à supporter la charge d’un loyer. Cette évolution vers des systèmes d’asset-based welfare intéresse autant les pays vieillissants, inquiets de l’équilibre de leurs systèmes de retraite, que les pays plus jeunes, mais qui ne disposent pas de systèmes de prévoyance efficaces.
Les conditions du développement de l’accession
Un certain nombre de conditions doivent être réunies pour que l’accession puisse se développer. La première tient à la sécurité juridique : le prêteur doit disposer d’une garantie sur le bien en cas de défaillance de l’emprunteur. Ceci suppose qu’un système d’inscription hypothécaire ou de livre foncier vienne garantir la solidité des titres hypothécaires. Il faut également qu’en cas d’impayé, les jugements de saisie, voire d’expulsion, puissent être exécutés. Dans certains pays, ce droit est inscrit dans les textes, mais sa mise en œuvre peut s’avérer politiquement ou socialement longue et difficile, voire impossible. Une autre tient à l’alimentation financière : les établissements de crédit doivent avoir accès à des instruments de refinancement adaptés : les outils de marché se sont progressivement substitués aux circuits spécialisés, qui dans de nombreux pays ont permis de créer les premières filières de l’accession. Mais il faut surtout que le particulier dispose de ressources suffisamment régulières pour faire face, dans la durée, à ses charges de remboursement.
Risque et sécurisation
L’accession comporte en effet une part de risque que le prêteur envisage à partir de deux éléments : la solvabilité de l’emprunteur et la valeur du gage. Le niveau et la durée de l’effort financier des ménages déterminent largement le risque de leur projet. Le taux d’effort, c’est-à-dire le rapport entre la charge de remboursement et le revenu disponible, dépend à la fois du revenu du ménage, de son apport personnel et du coût du logement. Mais l’accession à la propriété s’inscrit dans la durée. De nombreux événements imprévus sont susceptibles de modifier l’équilibre des opérations et notamment la solvabilité de l’emprunteur. Des filets de sécurité sont généralement mis en place, à la fois dans le but de garantir l’accès au crédit, en sécurisant les créances, et d’atténuer les conséquences dommageables qui peuvent résulter, pour le ménage, de l’impossibilité de conduire son projet jusqu’à son terme, que ce soit en raison de difficultés personnelles, familiales ou professionnelles. En France, les dispositifs de sécurisation sont particulièrement développés, qu’il s’agisse des règles de protection des emprunteurs, de la garantie offerte aux prêteurs et partiellement aux emprunteurs, en cas de perte sur revente contrainte, par la Société de Gestion du Fonds de Garantie de l’Accession Sociale, mais aussi des systèmes reposant sur l’assurance : la quasi-totalité des prêts est assortie d’une assurance décès invalidité, l’assurance perte d’emploi restant minoritaire ; enfin, pour les plus modestes, les aides personnelles interviennent pour atténuer les pertes de revenus ou les augmentations de charges liées à l’élargissement de la famille. De surcroît, la France a mis en place avec les ADIL/agences départementales d’information sur logement, un service spécifique d’information et de conseil préventif pour aider les particuliers à étudier leur projet d’accession.
Solvabilisation des accédants
Les politiques d’aide à l’accession comportent souvent des dispositifs destinés à rapprocher la capacité d’endettement des ménages du coût des logements. Les moyens mis en œuvre par la collectivité pour aider les accédants sont directement liés au calibrage et aux objectifs précis des politiques d’encouragement à l’accession. Quels ménages doivent être aidés, quels logements et dans quelles localisations ? C’est en fonction de la réponse à ces questions que s’ordonnent les dispositifs d’aide à l’accession. Ceux-ci peuvent prendre des formes diverses : réduction de prix sur la vente de logements locatifs sociaux (Grande-Bretagne, Irlande), primes (Allemagne, Belgique, Luxembourg, Pays-Bas), système d’épargne-logement (France, Allemagne, Grèce, Luxembourg, Pays-Bas, Portugal), prêts bonifiés (France, Allemagne, Belgique, Grèce, Espagne, Italie, Portugal), conditions d’accès privilégiées au crédit (France), garanties et assurances diverses (Belgique, Grande-Bretagne), garantie d’accès au crédit et mutualisation des risques (Etats-Unis, France), aides personnelles (France, Allemagne), aides fiscales dans la plupart des pays, qu’il s’agisse de déductions, réductions, ou d’exemptions. Sur les marchés les plus tendus, là où la demande est élevée et l’offre inélastique, c’est sur l’apport personnel plus que sur le revenu que se joue la compétition entre les candidats à l’achat. Cet apport personnel peut provenir de la revente d’un autre logement, d’une épargne ou d’un transfert familial. De ce fait les politiques d’aide à l’accession sont d’autant plus efficaces que la pression de la demande est faible.
L’avenir de l’accession
La pertinence des politiques d’encouragement à l’accession est régulièrement mise en cause : l’accession à la propriété ne constitue-t-elle pas un frein à la mobilité des ménages ? Est-elle adaptée à l’environnement actuel, caractérisé par la flexibilité du marché du travail et la fragilité des liens familiaux, alors même que les stabilités professionnelle et familiale constituent les vertus cardinales de l’emprunteur aux yeux des prêteurs ? La réponse tient peut-être dans le fait qu’au cours des trente dernières années, l’accession a très largement progressé, alors même que les parcours professionnels devenaient plus irréguliers et que la fréquence des divorces augmentait. L’exemple des États-Unis est également probant puisque les ménages, en large majorité propriétaires occupants y sont deux fois plus mobiles qu’en France. L’évolution la plus caractéristique de notre époque est probablement celle qui voit s’accroître la part des propriétaires occupants : l’accession peut alors être considérée comme la phase transitoire d’accumulation qui précède la pleine propriété, c’est le cas en France où les ménages souhaitent se débarrasser le plus rapidement possible de leur dette, ou représenter, comme aux Etats Unis, le statut permanent de ceux qui choisissent d’être propriétaires de leur logement, mais peuvent demeurer locataires d’argent auprès de leur banque.
Bernard Vorms
Janvier 2023
