Au sens courant, la rente est un revenu régulier ou fixe tiré du patrimoine. L’expression « rente d’état » désigne le revenu procuré par les emprunts d’état.

La notion de rente fut également assez rapidement appliquée à d’autres types de revenus. Le profit pour une entreprise peut ainsi s’apparenter à une rente s’il correspond à une situation privilégiée. On parle alors de « rente de situation ». Le terme est également utilisé pour certains avantages jugés indus comme le bénéfice d’un logement HLM pour les ménages ayant des revenus supérieurs au plafond d’exclusion. Indéniablement dans ces acceptions, le terme de rente prend un caractère péjoratif.
Dans le domaine de l’urbain et de l’immobilier, la notion de rente a fait florès. On parle le plus souvent de rente différentielle même si la notion de rente urbaine fut utilisée en période de fort exode rural pour caractériser l’élévation des prix des terrains due à l’afflux des populations dans les villes.
Ricardo fut le plus célèbre auteur classique à avoir écrit sur la rente foncière. Dans Principes de l’économie politique et de l’impôt en 1817, il la définit ainsi : « la rente est cette portion du produit de la terre que l’on paie pour avoir le droit d’exploiter les facilités productives originelles et impérissables du sol ». En d’autres termes, les terrains n’ont pas de valeur mais un prix qui varie en fonction de la fertilité relative ou de la productivité. De fait, au fur et a mesure de la croissance démographique et donc des besoins de nourriture de la population augmentant, des terres de moins en moins fertiles sont mises en culture. Le prix de vente du produit étant fixé par référence au coût de production sur la plus mauvaise terre, sinon elle ne serait pas mise en culture, la rente dite « différentielle extensive » par Ricardo est égale à la différence entre le prix de vente du produit sur le marché qui est égal au coût de production sur la terre marginale et le coût de production sur la parcelle considérée (cf. Granelle, 1999, Economie immobilière, analyse et application, Economica, pour une analyse détaillée).
Ricardo parle également de rente différentielle intensive dans l’éventualité d’un propriétaire appliquant des quantités de capital ou de travail différentes sur des terres de même qualité.
Cette théorie de la rente agricole fut reprise et complétée par Marx Karl et de nombreux auteurs marxistes pour être appliquée à l’analyse du prix des terrains urbains. A la notion de rente différentielle, ils ajoutent deux concepts fondamentaux : la rente absolue liée à l’existence de la propriété foncière et la rente de monopole.
Cette théorie néo marxiste, après avoir été très en vogue, connaît aujourd’hui une phase d’éclipse, due en particulier à l’impossibilité d’un chiffrage précis.
La rente étant associée à la notion de monopole ou de surplus, la question de sa taxation se révèle centrale. Pour la plupart des économistes et des décideurs, elle doit être une cible privilégiée du fisc. Les instruments fiscaux furent largement employés en France dans le cadre des politiques foncières avec, il est vrai, des résultats très mitigés.

Bernard Coloos
2003

→ actifs immobiliers, amortissement, charge foncière, fiscalité de l’immobilier résidentiel, rentabilité, rente foncière, rentier, viager (vente en)