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Bail réel solidaire

 

« Constitue un contrat dénommé “bail réel solidaire” le bail par lequel un organisme de foncier solidaire consent à un preneur, dans les conditions prévues à l’article L. 329-1 du code de l’urbanisme et pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété de logements, avec s’il y a lieu obligation pour ce dernier de construire ou réhabiliter des constructions existantes. Ces logements sont destinés, pendant toute la durée du contrat, à être occupés à titre de résidence principale. » (CCH. Chapitre V : articles L255-1 à L255-19)

Le Bail Réel Solidaire (BRS) a pour objet de dissocier la propriété du bâti d’un logement de celle du terrain sur lequel il est assis. La propriété du terrain est portée par un organisme de foncier solidaire (OFS) sans but lucratif. L’OFS a pour mission d’acheter et de gérer des terrains (bâtis ou non), pour y réaliser ou réhabiliter des logements accessibles à des prix abordables. L’objectif de ce nouveau statut juridique est de produire des logements à un prix inférieur à celui qui résulterait du libre jeu du marché tout en s’assurant que l’effort consenti par la collectivité pour la construction ou l’achat de ce logement bénéficie à ses acquéreurs successifs, lesquels doivent nécessairement avoir des revenus inférieurs à certains plafonds. Il procède du bail emphytéotique français traditionnel tout en le modifiant profondément, d’abord parce qu’il est renouvelable, mais surtout parce qu’il introduit des règles permettant de limiter les possibilités de cession du bail par le preneur.  De ce fait, le statut d’occupation qui en résulte se distingue aussi bien de la location que de la pleine propriété.

Les principales questions posées par ce dispositif sont les suivantes.

–       Il fait l’impasse sur les modalités de financement du terrain : pour louer le terrain à un tarif hors-marché, il faut que quelqu’un, contribuables s’il s’agit d’une collectivité publique ou fondation aux Etats-Unis, supporte la différence entre loyer facturé et loyer de marché. Dans les zones tendues auxquelles ce mécanisme est destiné, (les premières études sont nées d’une demande de la Ville de Paris), le coût pour la collectivité est tel que l’effectif des réalisations est anecdotique
–       Il ne définit pas les modalités de sélection des preneurs successifs du bail.
–       D’un point de vue pragmatique, il néglige les difficultés qui tiennent aux engagements de très longue durée, tant du point de vue du gestionnaire que de celui du preneur. Les administrations ne sont ni conçues, ni équipées pour en assurer le suivi.  Chaque cohorte de bénéficiaires tend à considérer que le temps annule les restrictions qui pouvaient grever la plénitude de leur droit.
Pour une analyse critique plus complète on se reportera à Les métamorphoses de la dissociation foncière : du BRILO au bail réel libre  https://politiquedulogement.com/2020/02/les-metamorphoses-de-la-dissociation-fonciere-du-brilo-au-bail-reel-libre/

Bernard Vorms
Juin 2021

accession à la propriété, bail emphytéotique, charge foncière.