Appréhender le concept de «bien» pourrait sembler être une entreprise ardue tant les acceptions et les approches sont différentes.
Si la première définition est d’ordre éthique, le bien étant une norme morale, l’antinomie du mal, la notion de bien est principalement juridique, les sciences humaines traitant essentiellement des relations entre des besoins humains et des objets, des choses, des valeurs, des richesses susceptibles de les satisfaire.
Aussi pour le juriste, le bien désigne toute chose objet de droit réel (un appartement, une voiture, du mobilier etc.) et les droits subjectifs patrimoniaux portant sur une chose (une servitude, la nue-propriété) ou non (un droit d’auteur etc.) et présentant une valeur pécuniaire susceptible d’une appropriation privée.
Les biens sont des éléments constitutifs du patrimoine d’une personne de sorte que les choses qui ne sont pas susceptibles d’une appropriation privée (choses communes: l’air, la chaleur solaire, la lumière etc.) ne sont juridiquement pas considérées comme des biens.
Si divers ordonnancements des biens ont été réalisés entre choses consomptibles, frugifères, fongibles, corporelles ou communes pour ne citer que les principales, en droit français, la classification majeure des biens s’appliquant tant aux choses qu’aux droits nous est donnée par l’article 516 du Code civil qui édicte de manière péremptoire que «Tous les biens sont meubles ou immeubles».
Cette distinction majeure issue du droit romain mais surtout de l’ancien droit et recueillie en 1804 par les rédacteurs du Code Napoléon, traduisait une réalité économique et sociale où les biens immobiliers étaient considérés à l’époque comme principale valeur patrimoniale (res mobilis, res vilis (chose mobilière, chose vile)) et devaient alors recevoir un traitement juridique particulier.
Bien que l’on puisse, surtout depuis le développement de la fortune mobilière, toujours deviser sur la valeur des immeubles sur celles des meubles, cette séparation, qualifiée de Summa divisio des biens, perdure grâce à son universalité, malgré les critiques doctrinales.
Les conséquences pratiques de cette opposition entre meubles et immeubles sont importantes, les modes de vente, de saisie, d’appropriation, de publicité différant au regard de l’appartenance du bien à l’une ou l’autre de ces deux catégories.
En effet, quelles formalités par exemple devra-t’on accomplir pour vendre une péniche, un mobile-home ou une maison ?
Une place prépondérante étant donnée par le législateur aux immeubles dans notre Code civil, les meubles n’étant traités que de manière résiduelle, nous nous limiterons à exposer et définir les différentes catégories de biens immeubles et les intérêts d’une telle dissociation.
Définition des immeubles
Les biens sont immeubles :
– soit par leur nature,
– soit par leur destination,
– soit par l’objet auquel ils s’appliquent.
Les immeubles par nature
L’immeuble étant par nature immobile, le sol et le sous-sol font parties de cette catégorie. Il est intéressant de voir qu’un terrain nu est juridiquement un immeuble alors que le sens courant n’admettrait cette qualification que pour un bien bâti. Les bâtiments présentant des critères de fixité, de solidité et d’ancrage au sol, et tous leurs éléments incorporés (ascenseur, chauffage central etc.), les conduites d’eau, de gaz, d’électricité, les récoltes pendantes par les racines, les fruits des arbres non encore recueillis (et deviennent des meubles dés qu’ils sont récoltés) sont des immeubles.
Les immeubles par destination.
Ce sont des biens de nature mobilière qui sont fictivement considérés comme des immeubles soit par ce que le propriétaire les a placés accessoirement pour le service et l’exploitation de son fonds ou par ce qu’ils sont attachés à perpétuelle demeure.
Ce principe d’immobilisation pour l’affectation au service de son fonds jouera principalement pour les exploitations agricoles, industrielles, commerciales. Sans être exhaustifs, citons les animaux attachés à la culture, les ustensiles aratoires, les semences, les pigeons des colombiers, les ruches, les pailles, les engrais, les machines, le matériel d’équipement industriel etc.
Parmi les meubles attachés à perpétuelle demeure et considérés comme des immeubles, citons les glaces d’un appartement lorsque le parquet sur lequel elles sont attachées fait corps avec la boiserie, les tableaux, les ornements, les statues lorsqu’elles sont placées dans des niches prévues à cet effet.
Les immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent.
Comme nous l’avons vu supra, les biens désignent tant des choses que des droits portant sur ces dernières.
Certains droits réels ou personnels sont des immeubles comme le droit de propriété ou son
démembrement (usufruit) sur un immeuble. Il en est également de même pour les droits du preneur d’un bail à construction, d’un bail emphytéotique, le titulaire d’un droit d’usage et d’habitation, l’hypothèque ou certains privilèges pour ne citer que les principaux. Les actions en justice tendant à la revendication d’un immeuble, en rescision pour lésion sont également des immeubles.
Intérêt de la distinction
Ces critères fondamentaux conditionnent l’efficacité des opérations portant sur des biens immobiliers. A titre exemple, la vente d’un appartement comprend-elle le transfert de propriété de la cuisine équipée ? Face au mutisme d’un acte de vente et à l’absence de pourparlers sur ce point, cette interrogation permettra au regard des critères d’affectation exposés supra, d’apporter une solution juridique au caractère mobilier ou immobilier de cet équipement. Cette anecdote illustre l’importance d’une telle distinction sur le régime des biens.
En effet, de cette distinction entre meubles et immeubles résulteront des différences notables notamment :
– dans le régime de la capacité des vendeurs,
– dans les publicités nécessaires pour rendre l’acte opposable aux tiers (publication à la conservation des hypothèques),
– pour admettre une action en rescision pour lésion de plus des sept douzièmes admise uniquement pour les ventes immobilières,
– dans les règles procédurales où certains tribunaux se voient réserver une compétence exclusive,
– en droit international privé, où l’immeuble est régi par la loi du pays dans lequel il se trouve,
– dans le traitement fiscal des opérations où le montant des droits diffère quant à la nature du bien.
Maurice Feferman
