Le financement de l’acquisition d’un logement implique, dans la plupart des cas, le recours au crédit. Parmi les ménages qui acquièrent un logement en vue de son occupation personnelle, seul un sur cinq environ est capable de financer l’acquisition entièrement au comptant. Le prix d’un logement représente en effet, en moyenne, quatre à six années de revenu du ménage accédant à la propriété, et le taux d’apport personnel moyen est de l’ordre de 20 à 25 %. Le complément ne peut être financé que par un ou plusieurs emprunts, dont le remboursement s’étalera le plus souvent sur une durée de quinze ans ou plus.
Pour décider d’accorder un prêt, les établissements financiers étudient la situation financière de l’emprunteur, ses ressources et ses charges, de façon à pouvoir évaluer sa capacité d’endettement. Ils exigent généralement que le taux d’effort du ménage (rapport de la charge de remboursement à son revenu) soit inférieur à un plafond ou que le « reste à vivre » (revenu résiduel après paiement de la mensualité de remboursement) soit supérieur à un minimum. La capacité d’endettement de l’emprunteur est fonction de ses ressources, du taux et de la durée du prêt. Ainsi, pour un ménage disposant d’un revenu mensuel de 3 000 €, un taux d’effort maximal de 30 % équivaut à une mensualité maximale de 900 €, laquelle permet, en tenant compte du coût de l’assurance, de rembourser un prêt à 3 % de 154 400 € sur 20 ans ou de 179 000 € sur 25 ans. L’allongement de la durée de remboursement est d’autant plus efficace, en termes de capacité d’endettement, que le taux d’intérêt est plus faible.
Dans les pays anglo-saxons, où le critère principal d’octroi des prêts est la valeur du bien sur lequel est gagé l’emprunt, il est d’usage de calculer l’actif immobilier net (equity) par différence entre la valeur vénale du bien et le capital restant dû. Normalement, l’equity tend à augmenter au fur et à mesure du remboursement de l’emprunt, mais elle peut diminuer en cas d’érosion rapide des valeurs immobilières. La situation de negative equity (actif net négatif) est porteuse d’un risque potentiel de non remboursement en cas de défaillance de l’emprunteur, la valeur de revente du logement ne suffisant pas à couvrir la dette résiduelle. C’est pourquoi le nombre d’emprunteurs en situation de negative equity est un indicateur de risque très suivi par les établissements prêteurs.
Jean Bosvieux
Novembre 2014
Révision février 2023
