Le mécanisme dénommé location-accession, location-vente, leasing résidentiel ou encore location avec option d’achat vise à permettre à des ménages sans apport personnel d’acquérir un logement après l’avoir occupé en tant que locataires. L’investisseur initial, promoteur privé ou organisme de logement social, et le ménage futur acquéreur signent un accord par lequel le vendeur s’engage à transférer la propriété intégrale du logement à une date future après une phase de location. Il peut exister une tierce partie à cet accord, notamment une agence gouvernementale. Les opérations réalisées dans le cadre de ce dispositif comportent donc deux phases. Au cours de la première, le ménage qui occupe le logement acquitte une redevance composée d’une indemnité d’occupation incluant les frais de gestion, et d’une épargne (la « part acquisitive »). A l’issue de cette première phase, dont la durée peut aller de quelques mois à 15 ans ou plus, le ménage a la possibilité d’opter pour le statut d’accédant à la propriété. S’il n’exerce pas cette option dans le délai prévu, il peut continuer à louer dans certains cas, alors que, dans d’autres cas, il doit quitter les lieux, soit en récupérant les fonds versés soit en les perdant.
Ces systèmes peuvent fonctionner sur des bases uniquement définies par le marché, mais dans de nombreux pays, tels que l’Algérie, le Brésil, la France et le Mexique, ils sont subventionnés, parfois fortement, au niveau fédéral, régional ou local. Au Brésil, la subvention PAR (Programa de Arrendamento Residencial) a été l’un des instruments clés des politiques du logement de 2001 à 2009. En France, le PSLA (Prêt social de location-accession), fonctionne depuis 2004 dans des conditions très encadrées. Les systèmes de logement-vente sont séduisants pour les ménages car ils leur permettent d’occuper le logement qu’ils souhaitent acquérir sans attendre d’avoir constitué l’apport personnel nécessaire. Ils sont de ce fait préférés aux systèmes d’épargne-logement qui demandent un effort d’épargne continu pendant plusieurs années et voient souvent s’éroder le pouvoir d’achat de cette épargne. En réalité ces systèmes ajoutent des coûts par rapport à une accession directe : le coût de gestion de la phase locative, et le coût d’une mutation supplémentaire si le constructeur vend d’abord à un opérateur distinct. Ils comportent en outre des risques puisque l’accès du ménage au crédit ne peut lui être garanti au moment de la signature du contrat. Leur bon fonctionnement suppose donc le cumul de diverses subventions et garanties dont le coût pour la collectivité peut atteindre des sommets : le taux de subvention global du PAR a été estimé à environ 70% de la valeur du bien, ce qui n’est pas viable à long terme. Dans les systèmes de marché, c’est au contraire le ménage qui est exposé à des coûts et des risques supérieurs à ceux d’une accession directe.
France : Le prêt social location-accession (PSLA)
Afin de rendre la location-accession attractive pour des ménages à ressources modestes, un prêt conventionné dédié à ce type d’opérations sociales dans le neuf, le prêt social location-accession (PSLA), est créé en 2004. Ce produit peut être utilisé par un promoteur privé, un organisme d’Hlm ou une société d’économie mixte. Il présente les mêmes avantages fiscaux que le prêt locatif social (PLS) : TVA à taux réduit de 5,5% au lieu de 20% et exonération de taxe foncière (TFPB) pendant 15 ans. Il est éventuellement transférable de l’opérateur au ménage accédant, et ce dernier peut le cumuler, sous certaines conditions, avec un prêt à taux zéro (PTZ).
Un mécanisme qui permet aux personnes à faibles revenus d’accéder à la propriété
Le PSLA cible les ménages à faible revenu et sans apport personnel qui souhaitent acheter leur résidence principale. Le prix de vente doit respecter un prix plafond au mètre carré variable selon la zone géographique.
Pour bénéficier d’un PSLA, l’opérateur doit signer un accord avec l’État. Si l’opérateur n’a pas trouvé de candidat au contrat de location à la fin d’une période de commercialisation de 18 mois, il peut être loué en tant que logement locatif social et conserver les avantages fiscaux initiaux du PSLA.
La phase dite « locative »
Pendant toute la durée de la première phase de l’opération, le logement est la propriété de l’opérateur. Le locataire-accédant verse une redevance constituée d’une indemnité d’occupation, des charges et d’une part assimilable à une épargne et imputable sur le prix du logement.
Le ménage peut, quand il le souhaite, soit se porter acquéreur de son logement, soit informer l’opérateur de son souhait de ne pas lever l’option. Dans ce dernier cas, et seulement si l’opérateur lui en laisse la possibilité, il peut bénéficier d’un maintien dans les lieux avec le statut de locataire.
La levée d’option et la phase d’accession
Lorsque le ménage choisit de lever l’option, le prix de cession du logement correspond au prix fixé dans le contrat de location-accession minoré d’au moins 1% à chaque date anniversaire de l’entrée dans les lieux.
L’opérateur doit disposer de l’engagement d’un établissement de crédit de proposer à l’accédant un ou plusieurs prêts conventionnés qui permettent de financer le transfert de propriété et dont la charge totale de remboursement n’excède pas, au moment de la levée d’option, le montant de la redevance versée au titre du mois précédant le transfert de propriété. Il peut s’agir du transfert du PSLA accordé initialement à l’opérateur.
L’établissement de crédit sera également amené à vérifier que le ménage accédant présente des garanties de solvabilité suffisantes au moment de la levée d’option.
Les avantages fiscaux (TVA à taux réduit et exonération de TFPB pour la durée à courir) étant maintenus pour le ménage, celui-ci bénéficie, dans le cadre de ce dispositif, de conditions financières nettement plus avantageuses que celles qu’il aurait connues en accession directe. Dès la levée d’option, le ménage, devenu pleinement accédant à la propriété, est redevable des charges d’accession.
Si le ménage n’est pas en mesure de lever l’option au terme du contrat de location-accession et si ses ressources sont inférieures aux plafonds PLUS, l’opérateur doit lui proposer trois offres successives de relogement dans le parc locatif social. En cas d’acceptation, le ménage est dispensé de la procédure d’attribution en vigueur dans le parc Hlm.
La sécurisation Hlm
Les opérateurs sont tenus de proposer la sécurisation Hlm (garanties de rachat et de relogement sur 15 ans) au moment de la levée d’option. Cette sécurisation doit figurer dans les contrats de location-accession et les contrats de vente.
La garantie de rachat
Sous réserve que le logement soit toujours occupé à titre de résidence principale, le ménage peut, par lettre recommandée, mettre en jeu la garantie de rachat dans les 15 ans à compter de la levée d’option dans un délai d’un an suivant la survenance d’un des faits générateurs suivants : décès, décès d’un descendant direct faisant partie du ménage, mobilité professionnelle (à plus de 70 kms), chômage (d’une durée supérieure à un an), invalidité, divorce ou dissolution d’un pacte civil de solidarité (PACS), mariage ou conclusion d’un PACS, naissance d’un enfant.
En cas de mise en jeu, l’opérateur s’oblige à racheter le logement dans les conditions suivantes :
– dans les 5 premières années à compter de la date de levée d’option, le prix est égal au prix de vente du logement à la levée d’option,
– de la 6ème à la 15ème année à compter de la date de levée d’option, le prix est égal au prix de vente du logement à la levée d’option, minoré de 2,5% par année écoulée.
Ce prix est minoré, le cas échéant, des frais de réparation nécessaires à une nouvelle occupation et justifiés par la production des factures correspondantes.
La garantie de relogement
La garantie de relogement est mise en œuvre dans les mêmes conditions dès lors que le ménage a des ressources inférieures aux plafonds Hlm.
La garantie de relogement consiste à proposer au ménage trois offres de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, dans un délai de six mois à compter de la demande de mise en jeu de ladite garantie, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le ménage dispose d’un délai d’un mois à compter de la dernière offre pour l’accepter. A l’expiration de ce délai, si le ménage n’a pas accepté l’une des trois offres, la garantie cesse de s’appliquer.
Claude Taffin
Juillet 2019
