Dans le langage courant, le mot réhabilitation désigne deux actions d’après Le petit Robert : le fait de rétablir dans une situation juridique antérieure, en relevant de déchéances, d’incapacités, le fait de restituer ou de regagner l’estime, la considération perdues.
Les mots utilisés dans ces définitions éclairent ce qui est en jeu dans la réhabilitation de l’habitat.
La réhabilitation consiste, au premier degré, en un ensemble concerté de travaux techniques nécessaires pour transformer un immeuble vétuste ou obsolète en le dotant des éléments de confort et des équipements correspondant aux préférences actuelles des candidats au logement ainsi que ceux nécessaires pour répondre aux normes techniques en vigueur. Ces travaux portent le plus souvent sur la réfection des toitures, l’isolation thermique et acoustique, le ravalement des façades, la modification de la distribution des pièces, le renouvellement des appareils de chauffage et des réseaux techniques.
Mais l’importance de la réhabilitation va bien au-delà de son contenu technique. L’amélioration de l’aspect architectural de l’immeuble réhabilité conduit souvent au renforcement de son image sociale aux yeux des habitants et entraîne, de ce fait, une majoration notable de sa valeur marchande.
Cette conséquence explique pourquoi les aides publiques à la réhabilitation sont particulièrement appréciées des municipalités, surtout sous la forme des programmes triennaux appelés Opérations programmées d’amélioration de l’habitat, programmes permettant de concentrer ces aides sur un quartier, et donc d’améliorer l’image sociale de ce quartier au-delà de celles des immeubles traités. Ces actions permettent de lutter efficacement contre un taux de vacance devenu excessif et de diversifier l’offre de logement. Elles constituent, ce faisant, un levier important pour revaloriser le quartier concerné.
Du point de vue économique et financier, deux aspects méritent d’être précisés. D’une part, la réhabilitation entraîne une forte revalorisation des immeubles qui s’ajoute à la réduction de la vacance pour majorer les recettes fiscales de la commune. D’autre part, les travaux engagés sont source d’activité pour les artisans et petites entreprises, très majoritairement locales, mobilisées sur ces chantiers.
Ces effets économiques comportent une contrepartie. Les quartiers vétustes et dévalorisés hébergent des populations à faibles ressources, notamment des personnes âgées. La hausse inéluctable des valeurs immobilières et des loyers risque de leur interdire d’y rester. C’est pourquoi des politiques à objectif social, notamment les acquisitions –réhabilitation par les offices HLM et les contreparties sociales aux aides de l’ANAH (conventionnement du loyer, création d’une offre à vocation sociale dans le cadre de la RHI), ont été créées pour faciliter le maintien de ces populations.
Jean-Paul Lacaze, 2003
Révision Isabelle Rougier, juin 2015
