Cette thèse vise à mieux comprendre le fonctionnement du marché du logement à travers l’étude des trajectoires résidentielles et des arbitrages économiques des ménages en Île-de-France. Nous cherchons à analyser la consommation de service logement et le choix du statut d’occupation, et comment ceux-ci évoluent en fonction de la situation démographique (avancée dans le cycle de vie, génération) et économique (revenu, niveau des prix) du ménage. Ce double prisme d’étude – démographique et économique – nous amène à développer une analyse sur le temps long, de 30 à 50 ans selon les données disponibles. Au-delà de révéler tant les effets liés au cycle de vie que les évolutions intergénérationnelles, cette perspective de long terme permet d’étudier si les deux dernières décennies, marquées par une forte hausse des prix immobiliers en Île-de-France, marquent une rupture dans les choix résidentiels des ménages. Le premier chapitre mobilise les données du recensement pour analyser les parcours résidentiels des Franciliens en mettant en regard les évolutions de la démographie des ménages et des logements sur un demi-siècle, et les appariements qui en résultent. Les résultats décrivent une forte progression du confort surfacique – résultante d’un effet de ciseau entre baisse de la taille des ménages et hausse de la taille des logements – et de l’accès à la propriété dans un premier temps, suivie d’une stabilisation des trajectoires résidentielles pour les générations récentes. Partant du constat d’une augmentation continue du confort surfacique depuis cinq décennies, le deuxième chapitre cherche à mesurer si cette hausse a permis une réduction des inégalités des conditions de logement. Nos résultats montrent au contraire que les inégalités de confort surfacique augmentent de manière générale, tandis que les écarts entre professions et catégories socioprofessionnelles demeurent eux stables. Les générations récentes semblent par ailleurs moins avantagées que la génération du baby-boom relativement aux conditions moyennes de confort auxquelles chacune a fait face. Afin d’éclairer ces trajectoires résidentielles à l’aune des conditions de marché et des arbitrages économiques des ménages qui en résultent, le chapitre trois aborde la mesure du coût du logement selon les différents statuts d’occupation, en particulier pour la propriété occupante à travers la notion de coût d’usage. Il mobilise ensuite les enquêtes Logement pour décrire les évolutions des coûts du logement dans le parc privé et les dépenses des ménages franciliens depuis le début des années 1970. Enfin, le dernier chapitre étudie les arbitrages des ménages locataires du parc privé, et notamment si ceux-ci ont évolué face à la forte hausse des prix des années 2000, en mobilisant un modèle économétrique sur la période 1980-2013. Les résultats indiquent sur la période récente une hausse du taux d’effort des accédants, une baisse de la demande de service logement et un recul de la primo-accession. Pris dans leur ensemble, les résultats de la thèse décrivent un modèle résidentiel français très inertiel, fondé sur l’accès au cours du cycle de vie à de grands logements en propriété occupante. Le modèle esquissé ici est mis sous tension par le caractère ségrégatif de l’accession à la propriété et la progression des coûts du logement, qui fragilisent les parcours résidentiels ascendants des générations récentes.
