Les conditions de logement en Île-de-France – Edition 2017

Peu évoquée lors des élections présidentielles et législatives du printemps, la politique du logement a surgi sur le devant de la scène lors de la rentrée de septembre et agite aujourd’hui élus et professionnels du secteur. Cette effervescence est née lors de la préparation de la loi de finances avec la recherche de quelques économies budgétaires, exercice lors duquel les aides au logement sont une des cibles récurrentes du ministère du Budget. Mais les questions budgétaires ne sont pas seules en cause, comme vient de le montrer l’annulation par le tribunal administratif de Paris du dispositif d’encadrement des loyers dans la capitale qui remet en cause d’autres aspects de l’action publique dans les territoires où les tensions sur le marché immobilier sont les plus vives. Tout ceci a poussé le gouvernement à annoncer pour février 2018 la publication d’un projet de loi « Logement » visant à remettre à plat cette politique, à créer un « choc d’offre », espérant contenir ainsi la hausse des prix et des loyers.
En attendant de connaître ce texte et de découvrir le diagnostic qui en fonde les motivations et les remèdes préconisés, on lira avec profit les enseignements de la dernière Enquête logement (ENL 2013) qui a donné lieu à plusieurs publications récentes[1].
Parmi celles-ci, le rapport sur « Les conditions de logement en Île-de-France », qui s’inscrit dans une longue série, permet de retracer les évolutions observées depuis plus de 40 ans. Complémentaire des statistiques les plus médiatisées (Niveau des mises en chantier, évolution récente des prix…), qui façonnent souvent de façon restrictive l’opinion que la plupart des gens peuvent se faire sur ces questions, il fournit un tableau d’ensemble qui retrace les dimensions économiques et financières, mais aussi sociales, énergétiques et offre un éclairage précieux sur l’opinion des ménages quant à leur habitat. Il fait ressortir les constantes qui résistent au temps, les évolutions de fond positives ou préoccupantes, mais aussi quelques inflexions récentes qui font percevoir les enjeux et la complexité des questions à résoudre.
Cent pages de texte, assorties d’autant de pages de données et graphiques ne peuvent se résumer en quelques lignes[2]. Nous n’en retiendrons ici que quelques enseignements, cherchant plutôt à inciter le lecteur à se plonger dans cet ouvrage pour se forger sa propre opinion…

Rappel de quelques tendances lourdes

En Île-de-France, un parc de résidences principales qui n’augmente pas.
En dépit d’une construction soutenue, le rythme d’accroissement du parc se ralentit sur la dernière période (2006-2013), du fait d’une amplification des démolitions dans les opérations d’aménagement. Au cours de cette période, le nombre de logements suroccupés, qui déclinait depuis plusieurs décennies repart à la hausse.

La part des propriétaires (48,4%) et des locataires (48,1%) se stabilise.
Un ménage francilien sur deux est aujourd’hui propriétaire, un sur quatre est locataire du secteur privé et le dernier quart locataire du secteur social (HLM). Le parc locatif privé est détenu à 87% par des particuliers et la part des personnes morales (13%) (assurances, banques, sociétés privées) baisse régulièrement.   

Près de 90% des ménages sont satisfaits de leur logement
et ce pourcentage continue de croître. Mais, si les propriétaires sont quasiment unanimes sur ce point, une part significative des locataires exprime des réserves sur la qualité du logement ou celles de leur quartier.

Revenu des ménages : L’écart entre propriétaires et locataires se creuse.
En 2013, un ménage accédant à la propriété disposait en moyenne d’un revenu de 5574 € par mois, contre 3327€ pour un locataire du privé et 2521€ pour un ménage logé dans le parc social.

La part du revenu consacré au logement (hors charges) ne cesse de progresser.
Elle passe de 20 à 25% pour les accédants récents à la propriété, de 7 à 14% pour les locataires HLM et de 12,5 à 23% pour les locataires du secteur privé qui cumulent hausse des loyers et stagnation des revenus.

30% des ménages souhaitent déménager : ce pourcentage est stable depuis près de 40 ans.
Il exprime pour certains une insatisfaction vis-à-vis de leur logement actuel, mais aussi une nécessité de déménager suite à un changement familial ou professionnel. Ce souhait est exprimé par moins d’un propriétaire sur cinq, mais par plus d’un locataire du privé sur deux (41% dans le parc social).

Une mobilité résidentielle en baisse : la durée d’occupation progresse régulièrement,
en particulier chez les propriétaires et les locataires HLM. Ceci est cohérent avec le taux de satisfaction des conditions de logement dont témoignent les premiers, et la modération du taux d’effort demandé aux seconds. Le parc locatif privé reste le secteur privilégié pour l’accueil des jeunes ménages et des arrivants dans la région. Notons que cette baisse générale de la mobilité s’explique également pour partie par le vieillissement de la population, la fréquence des déménagements diminuant avec l’âge.

Des demandeurs HLM en forte hausse, un profil de plus en plus social.
Ils sont 428 000 en 2013, soit 100 000 de plus qu’en 2006, et représentent désormais plus de 8% des ménages franciliens. Ils sont détenteurs de revenus de plus en plus modestes, l’écart avec le revenu moyen des Franciliens se creusant d’année en année (-45,7% en 2013) (courbe rouge – axe de droite).

Chez les locataires, un nombre croissant de bénéficiaires des aides au logement,
à relier à la baisse continue des revenus des locataires (graphique 4). En 2013, en Île-de-France ces aides concernaient un locataire sur trois dans le secteur HLM (contre un sur deux en France), et un locataire sur cinq dans le secteur libre. Elles couvraient en moyenne 62% et 43% de leur loyer.

Un marché immobilier dominé par les ventes de logements anciens.
Quel que soit le niveau de l’activité du marché immobilier, les ventes de logement anciens jouent un rôle déterminant avec près de 85% des transactions. La part des ventes de logements neufs tend à décroître sur la période.

Accession à la propriété : hausse des prix, endettement accru et recul des jeunes accédants.
Suite à l’envolée des prix de ces dernières années, le prix payé représente, en 2013, plus de 5 années de revenu d’un accédant, contre 3,3 années dix ans auparavant. Cet investissement est financé par un recours accru à l’emprunt, à des taux certes plus faibles, mais pour des montants accrus et sur une durée qui s’allonge (20,4 ans en 2013 contre 14,6 en 1988).
L’effet d’éviction sur les jeunes générations et les primo-accédants est très net : le pourcentage des ménages de 30 à 40 ans ayant accédé à la propriété recule de 39,1% à 33,7% entre 2006 et 2013.

Quelques autres changements dont ces observations ne rendent pas compte…

• Depuis la réalisation de cette enquête en 2013, la construction semble connaître une nette embellie en Île-de-France, avec près de 80 000 logements mis en chantier en 2017. Il s’agirait là d’une évolution majeure dont les causes[3] ainsi que les effets mériteront plus ample analyse.

• De même l’enquête ne rend pas compte des effets de l’émergence de nouveaux acteurs comme Airbnb sur le marché immobilier, acteurs influents sur le marché locatif dans le cœur de l’agglomération.

Pour conclure

Que retenir de ces repères et de ces évolutions ?

 On retiendra tout d’abord, que la plupart d’entre elles témoignent de « transformations silencieuses »[4], de transformations lentes et durables, dont bon nombre sont imputables à des facteurs exogènes au secteur du logement proprement dit, mais pèsent sur les indicateurs les plus communément utilisés pour en évaluer la santé :

• Les mutations sociales et leur ambivalence (tertiarisation de l’économie et croissance économique liées au développement de l’accès à la propriété pour les mieux lotis, mais aussi creusement des inégalités et son corollaire : une paupérisation des occupants du parc locatif et des besoins accrus de logements aidés) ;
• La démographie déterminant les besoins en logements (quantité et qualité à relier au nombre au nombre croissant de ménages… dont la taille diminue), mais aussi la mobilité résidentielle dont la baisse ne peut être dissociée du vieillissement qui s’amorce. La croissance des métropoles, lieux où les prix flambent, alors que d’autres territoires sont délaissés et que leur patrimoine immobilier perd toute valeur, constitue également un de ces mouvements de fond.
• Les transformations du contexte économique et financier, qui affectent directement la valeur des biens immobiliers et jouent un rôle central dans l’évolution des prix et des loyers.

On gardera à l’esprit que ces transformations lentes sont à relier au temps nécessaire à la formulation puis à la concrétisation des projets immobiliers des ménages, des aménageurs, des promoteurs… Ceux-ci s’inscrivent nécessairement dans la durée, et ont besoin d’un cadre réglementaire et financier stable, ou du moins « prévisible ». Ce rythme peut difficilement être bousculé et l’idée, sympathique au demeurant, de « créer un choc d’offres » pour faire baisser prix et loyers, risque bien de se heurter à cette réalité.[5]
On retiendra également, qu’en dépit des difficultés persistantes (difficultés d’accès au logement des jeunes, logement très social et hébergement…) l’opinion exprimée par la grande majorité des ménages témoigne plutôt d’une amélioration régulière de leurs conditions de logement, sentiment corroboré par de nombreux indicateurs (amélioration du confort, baisse de la suroccupation…).
En fait, chacun a conscience que la politique du logement est perfectible et que ces tensions persistantes plaident pour des changements. Mais ces enseignements incitent à rester prudent avant de parler sans nuance de crise ou d’un « échec de la politique du logement ».
Toutes ces transformations plaident, préalablement au déploiement de toute fièvre réformatrice, pour la formulation d’un diagnostic pertinent refondant l’action publique pour les prochaines années.  Ainsi, outre l’évaluation des dispositifs en vigueur, ce diagnostic devra prendre en compte l’ensemble de ces dynamiques, démographique, économique, sociale… qui sont à la source de nombre des tensions actuelles, en apprécier la durabilité et leurs interrelations, afin de les replacer dans une dimension prospective.
Grâce aux Enquêtes logement (et à de nombreuses autres sources), nous disposons d’un matériau précieux permettant de conduire ce chantier.

Pour en savoir plus :

Les conditions de logement en Île-de-France – Edition 2017

IAU Île-de-France/ INSEE / APUR / DRIEA et DRIHL – Coordination Jean-Jacques Guillouet (IAU)

[1] Voir à ce sujet sur ce site, la note de lecture de J Bosvieux sur « Les conditions de logement en France », ainsi que la note de la rédaction intitulée « Vers l’extinction de l’enquête Logement »

[2] Rappelons que cette enquête a porté sur un échantillon particulièrement important (près de 7 000 réponses) ce qui permet une analyse détaillée. Concernant les définitions précises des indicateurs utilisés ici ainsi que la méthodologie de l’enquête, on se reportera au rapport complet. Celui-ci est abondamment documenté et fournissant de nombreuses séries de données, un glossaire détaillé et toutes les références méthodologiques utiles. (Voir les références et le lien en fin d’article)

[3] Faut-il imputer cette embellie aux projets d’aménagement accompagnant les nouveaux réseaux de transport, à la politique foncière plus active conduite depuis la création d’un établissement public foncier ?)

[4] Voir sur ce sujet l’ouvrage de François Julien – « Les transformations silencieuses ».

[5] Notons également que dans un marché constitué pour l’essentiel de la revente de logements anciens (85% des ventes) accroître de 20% le nombre de logements neufs mis sur le marché, n’augmenterait que de 3% le nombre total des logements offerts…