Ce type de bail est une création de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, dite loi « Besson ». Le bail à réhabilitation est un instrument destiné à permettre la  réhabilitation des logements privés vacants ou partiellement occupés et dont les propriétaires ne sont pas en mesure d’assurer l’entretien ou la réhabilitation.
Est qualifié comme bail à réhabilitation un contrat conclu entre un bailleur et un preneur, par lequel le preneur  » (…) s’engage à réaliser dans un délai déterminé des travaux d’amélioration sur l’immeuble du bailleur et à le conserver en bon état d’entretien et de réparations de toute nature en vue de louer cet immeuble à usage d’habitation pendant la durée du bail  » (article L. 252-1 du code de la construction et de l’habitation).
Les preneurs d’un bail à réhabilitation
Seuls les organismes autorisés par la loi peuvent prendre à bail à réhabilitation un immeuble, notamment :
– des organismes d’HLM,
– des SEM dont l’objet est de construire ou de donner à bail des logements,
– les collectivités territoriales,
– les organismes de foncier solidaire,
– des associations bénéficiant de l’agrément relatif à la maitrise d’ouvrage prévue à l’article L365-2 du CCH.
Nature du contrat
Le bail à réhabilitation est un contrat de bail, plus précisément de louage d’immeuble, qui présente certaines particularités : Comme le bail emphytéotique, il est conclu pour une durée minimale relativement longue (12 ans minimum), ne pouvant dépasser 99 ans, et confère au preneur un  droit réel immobilier. Ce droit peut être hypothéqué et/ou faire l’objet d’une saisie immobilière ; il est cessible avec l’accord du bailleur (uniquement sur la totalité de l’immeuble loué). Sa spécificité réside dans l’obligation pour le preneur de réaliser des travaux d’amélioration (cf. obligations du preneur).
Objet du bail
Le bail à réhabilitation porte sur un immeuble bâti, mais depuis la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, du 24 mars 2014 il peut aussi porter sur un ou plusieurs lots de copropriété. Cette évolution du bail à réhabilitation vise à l’adapter pour en faire un outil de redressement des copropriétés en difficulté.
Obligations du preneur
Le preneur s’engage à réaliser dans un délai déterminé des travaux d’amélioration sur l’immeuble du bailleur détaillés dans le bail, et à le conserver en bon état d’entretien et de réparations de toute nature, en vue de louer cet immeuble à usage d’habitation pendant la durée du bail. Les logements faisant l’objet du bail à réhabilitation sont obligatoirement conventionnés pour ouvrir droit à l’APL moyennant l’engagement du bailleur de pratiquer des loyers sociaux ou intermédiaires pendant la durée de la convention.
Au terme du bail à réhabilitation, le preneur est tenu de restituer au bailleur l’immeuble libre de location et d’occupation. Les améliorations ainsi réalisées par le preneur bénéficient au bailleur sans indemnisation.
Le prix du bail
Il est librement fixé par les parties et peut être constitué de l’apport en nature des travaux d’amélioration à la charge du preneur ou comprendre en outre le versement d’une redevance payable à la signature du bail ou de façon périodique. L’économie du contrat et par conséquent le prix stipulé repose sur l’état initial de l’immeuble et l’importance des travaux à la charge du preneur.

Textes : Articles L. 252-1 à L. 252-6 du code de la construction et de l’habitation

Augustin Chomel
Mise à jour : Asimina Tsalpatourou – février 2024

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