Marché permettant aux établissements de crédit de refinancer leurs prêts au logement assortis d’une hypothèque.
L’ancien marché hypothécaire
Né en 1966, le marché hypothécaire rapproche les établissements de crédit souhaitant se refinancer, apporteurs de créances hypothécaires correspondant aux prêts au logement accordés, et les institutions bancaires ou collectrices d’épargne apporteuses de capitaux. Il convient de noter qu’aujourd’hui en France, la part des prêts au logement assortis d’une caution d’une institution bancaire ou d’assurances est devenue dominante par rapport à celle des prêts hypothécaires.
Les établissements de crédit émettent des billets à ordre représentatifs de créances hypothécaires mobilisées. Ces billets sont acquis par les apporteurs de capitaux. Ces créances mobilisées doivent répondre à des critères d’éligibilité qui portent principalement sur : l’objet du prêt, exclusivement le financement d’un logement de particulier, la sûreté attachée à ce prêt, hypothèque ou privilège immobilier, la durée et la quotité financée. Ce marché a été sécurisé avec la loi n° 69-1263 du 31 décembre 1969 (article 16) prévoyant un nantissement permettant au détenteur du billet à ordre de devenir « sans formalité » propriétaire du portefeuille de créances hypothécaires mobilisées en cas de défaut de l’établissement de crédit. Le marché hypothécaire s’étant révélé peu dynamique, une nouvelle impulsion lui a été donnée en 1985.
Le marché hypothécaire en 1985: la CRH
La loi n° 85-695 du 11 juillet 1985 dispose que les établissements de crédit émetteurs de billets à ordre mobilisant des créances hypothécaires peuvent se refinancer auprès d’organismes agréés et autorisés à émettre sur le marché financier des obligations de longue durée susceptibles de recevoir la garantie de l’État. La CRH : Caisse de Refinancement Hypothécaire, créée en 1985 et dénommée aujourd’hui CRH – Caisse de Refinancement de l’Habitat a été de fait la seule agence agréée dans ce dispositif. Les emprunts obligataires qu’elle a émis jusqu’en 1988 ont reçu la garantie de l’Etat. Son unique objet est de refinancer les prêts acquéreurs au logement consentis par les établissements de crédit actionnaires en émettant des obligations sur le marché financier européen. Elle refinance ainsi également, à certaines conditions, des prêts cautionnés. Les obligations de la CRH présentent des caractéristiques identiques à celles des billets émis par ces établissements et acquis par elle. Les créances correspondant aux prêts refinancés restent au bilan des établissements de crédit et sont nanties au profit de la CRH en garantie des billets conformément aux dispositions des articles L. 313-42 à L. 313-49 du code monétaire et financier reprenant celles de la loi de 1969. En 1999, la crise du Crédit Foncier de France a conduit les Pouvoirs Publics à banaliser le statut de cet établissement et lui a enlevé définitivement son rôle de tuteur sur ce marché (loi n° 99-532 du 25 juin 1999). La même loi a précisé qu’en cas de défaut de l’établissement de crédit emprunteur, le nantissement et le transfert de propriété en faveur de la CRH sont applicables « nonobstant toutes dispositions contraires ». Les emprunts à long terme de la CRH ont reçu la meilleure note des agences de notation Moody’s et Fitch : Aaa. Le montant total des refinancements accordés par la CRH depuis sa création est de 90 milliards d’euros et celle-ci refinance à l’heure actuelle près d’un million de prêts au logement accordés à des particuliers.
La CRH a apporté des ressources longues non monétaires au système bancaire français et contribué à satisfaire les besoins résiduels de financement des prêts au logement en complément des importantes ressources provenant des dépôts, principalement réglementés et de celles provenant des émissions par les banques de « covered bonds » : obligations foncières et, depuis 2010, obligations à l’habitat.
Cet apport de ressources longues a été assuré par la CRH sans interruption, même au cours des phases aiguës de la crise au cours desquelles que le système bancaire européen n’avait quasiment plus accès aux financements du marché et ce, jusqu’à fin juin 2013. Paradoxalement depuis cette date, la nouvelle réglementation bancaire européenne, transposant trop systématiquement des règles bâloises non adaptées à certaines caractéristiques de l’économie européenne, entrave son activité et la CRH ne peut plus assurer son mandat de refinancement dans le secteur du logement.
Henry Raymond
Mars 2015
