Le marché immobilier français : un éclairage à partir du concept d’élasticité

Article publié dans Réflexions immobilières n°75, 1er trimestre 2016.

L’objet de cet article est d’interroger l’équilibre à long terme entre le prix des logements et sa demande afin d’examiner si cette dernière est la principale source d’augmentation des prix. Pour ce faire, nous allons recourir à un outil traditionnel d’analyse économique, l’élasticité de la demande par rapport au prix.

L’article est organisé autour de trois sections.
La première rappelle la définition du concept d’élasticité et la considère par rapport au secteur immobilier.
La deuxième section expose une approche empirique en immobilier résidentiel.
La dernière partie montre les limites de l’application de la théorie à ce produit en raison de certaines de ses caractéristiques intrinsèques.

1 – Qu’est-ce que l’élasticité ?

Le concept d’élasticité

L’élasticité est probablement l’un des premiers concepts introduits en analyse économique dès les premières tentatives de formalisation dans cette discipline. Cournot a élaboré le concept d’élasticité dès le 18è siècle.
Le concept d’élasticité est approprié pour analyser les situations de marché.
Par définition, l’élasticité de la demande par rapport au prix d’un bien quelconque mesure la variation en pourcentage de la quantité demandée de ce bien suite à une variation, à la hausse ou à la baisse, du prix du bien. Lorsque la demande d’un bien varie dans le même pourcentage que son prix, on dit qu’elle est élastique. L’élasticité de la demande de ce bien par rapport au prix est alors unitaire. Comme il existe une relation inverse entre la demande et le prix (au moins pour les biens dits normaux), par convention dire que la demande de tel bien est élastique revient à dire que lorsque son prix augmente de 1%, sa demande diminue de plus de 1%. Cet exemple présente l’avantage d’élargir les perspectives d’analyse de l’élasticité. En effet, la demande d’un bien par rapport à son prix n’est pas nécessairement élastique, ni même unitaire. La demande d’un bien par rapport à son prix peut être élastique sans que cette élasticité soit unitaire. Les prix peuvent augmenter de 1% et la demande diminuer de moins de 1%. La demande de bien par rapport à son prix est alors dite inélastique. Ce qui signifie que lorsque le prix change (en hausse ou en baisse), la demande varie dans une proportion moindre.
Le concept d’élasticité se décline aussi sous différents angles. Il peut être intéressant d’analyser l’élasticité de l’offre d’un bien par rapport à son prix et de caractériser celle-ci selon qu’elle est élastique ou pas. Il est tout aussi intéressant d’étudier par exemple l’élasticité de la demande par rapport au revenu.

 …et les adaptations nécessaires pour son application à l’immobilier

L’immobilier n’est cependant pas un bien comme les autres. Pour que les concepts usuels utilisés en analyse économique s’appliquent, il est nécessaire de procéder à un certain nombre d’adaptations. Ces adaptations concernent six caractéristiques : la durabilité, l’hétérogénéité, l’existence de coûts de transactions, l’existence des délais, la nature polysémique du logement et justement l’immobilité…de l’immobilier. Nous reviendrons sur cette dernière spécificité en fin de cette article.
Tout d’abord , ce qu’apprend la notion de la durabilité. Les logements sont des biens durables par essence. La durée de vie d’un logement est de plusieurs décennies lorsqu’elle ne passe pas les cent ans pour certains d’entre eux. Or l’analyse économique traditionnelle a établi ses principaux résultats en se basant sur les biens de consommation courante. C’est essentiellement une analyse en termes de flux. Les biens qui sont consommés au cours d’une période sont produits au cours de cette période ou au cours des périodes assez proches. Un vêtement acheté dans l’année a été confectionné au cours de l’année ou au pire au cours de l’année précédente. La durabilité des logements implique que l’analyse ne doit pas se faire en termes de flux mais en termes de stocks/flux. Le parc de logements en France dépasse 33 millions d’unités. Les nouvelles livraisons de logements, qu’elles proviennent de logements neufs ou de logements ayant subi d’importants travaux de rénovation sur bâtiment existants, sont inférieurs à 350 000 en 2014 par exemple.
L’offre de logements à chaque période provient donc essentiellement de logements existants au début de cette période. La part de nouveaux logements est d’environ 1 % de l’ensemble du parc. C’est donc le parc de logements existants qui commande les ajustements dans ce marché.
S’agissant de l’hétérogénéité, l’analyse économique suppose traditionnellement que les biens qui arrivent sur un marché sont homogènes.
A l’inverse, le marché immobilier résidentiel est formé de biens uniques. S’il en est ainsi, c’est parce que chaque bien se caractérise par sa localisation, la façon dont il a été construit et la façon dont il a été financé.
C’est entre autres pour ces trois raisons qu’il n’est pas toujours facile de fixer un prix adéquat. Aussi deux appartements de même standing situés à quelques mètres de distance n’auront pas la même qualité parce qu’une route sépare les immeubles les abritant, l’un étant dans un quartier ou une ville de bonne réputation et l’autre dans une ville de réputation moindre par exemple.
Ces caractéristiques accroissent les coûts de recherche, créent l’asymétrie d’information et limitent substantiellement la substituabilité des logements.
Pour contourner ces difficultés, certains économistes définissent l’offre de logements en termes d’unités de services. Ces unités de services ne sont pas toujours observables. En effet en ce qui concerne les logements, ce qui les qualifie ce ne sont pas que leurs caractéristiques physiques et de localisation, mais aussi, et probablement de plus en plus, les services qu’ils procurent à ceux qui y habitent (refuge, valeur patrimoniale perçue et appréhendée dans la durée, sécurité, bien-être, vecteur d’image de son statut social).
Par ailleurs, contrairement aux biens usuels, les logements se caractérisent par des coûts de transaction. Il en est ainsi même lorsque la vente ou l’achat ne passe pas par un professionnel de la transaction comme les agents immobiliers. Les frais de notaire ou de montage financier (frais dits de dossier), dépenses de déménagement par exemple s’appliquent à tous. Les frais peuvent donc varier de façon substantielle selon qu’ils se limitent au minimum légal (frais de notaires) ou non (frais de mandat, rafraichissement ou personnalisation, etc.)
La longueur des délais d’ajustement, est aussi une caractéristique du marché immobilier. Cette longueur des délais est très facilement compréhensible dans le cas de logements neufs. Il faut en effet du temps pour concevoir, construire et livrer le logement. Cette longueur des délais trouve aussi sa source du côté de la demande. La demande varie aussi souvent lentement. L’existence de délais du côté de la demande comme du côté de l’offre fait que le marché est potentiellement en perpétuel déséquilibre dans le court terme. Offre et demande s’ajustent en flux sur le long terme.
Enfin, une autre caractéristique des biens immobiliers qui tranche avec les biens usuels est sa dualité. Un logement est par exemple à la fois un bien d’investissement et un bien de consommation. En effet, l’achat d’un bien peut être dicté par des motifs d’investissement afin d’en retirer un rendement, voire une plus-value à terme (TRI). Le logement est alors un bien d’investissement. Il peut aussi être motivé par un motif de résidence. Il est alors essentiellement un bien de consommation sans  pour autant que la notion « d’investissement » soit totalement étrangère à l’acquisition d’une résidence principale.
Compte tenu de ce caractère dual des biens immobiliers résidentiels, il est usuel d’observer un surinvestissement dans ces biens. Le surinvestissement se traduit par le fait que le client investit davantage que ce qui est justifié par un portefeuille efficient. Il est d’ailleurs remarquable qu’à peu près à tous les niveaux de prix on observe des acquéreurs qui ont tendance à s’aligner sur leurs capacités d’endettement maximales…quitte à rogner ensuite sur les dépenses de loisirs, de vacances, voire d’alimentation. Mais l’inverse est rarement observé.

2 – Approche empirique en immobilier résidentiel

Au deuxième trimestre 1995, le m² d’appartement neuf s’achetait à 1 887 € pour l’ensemble de la France métropolitaine. En Ile-de-France, le m² d’appartement neuf se négociait à 2 557 €. Vingt ans plus tard, le m² de l’appartement neuf était vendu à 3 895 € dans l’hexagone. En Ile-de-France, le m² de logement collectif s’affichait à 4 811 € au deuxième trimestre 2015. En deux décennies, les prix des appartements neufs France métropolitaine et Ile-de-France ont progressé respectivement de 106,4% et de 88,1%. L’intérêt d’effectuer une analyse sur deux décennies est de se placer dans une perspective de long terme. Ce qui permet de s’extraire des contingences conjoncturelles et d’examiner les équilibres structurels. Cependant, aussi impressionnant que puissent être ces progressions, elles peuvent conduire à une interprétation fallacieuse. Rien a priori n’empêche que cette hausse ne traduise qu’une augmentation générale des coûts de construction. Une façon de se mettre à l’abri de ce problème est de déflater les prix au m² par un indice de prix approprié. On obtient alors une évolution réelle des prix de l’immobilier collectif neuf. Puisque nous nous intéressons au logement neuf, un candidat naturel à la neutralisation de l’inflation est l’ICC, l’Indice des Coûts de la Construction. Dans cette hypothèse, il apparaît que le mètre carré du logement se négociait 1 050 € et 1 373 € aux deuxièmes trimestres 1995 et 2015 respectivement pour la France métropolitaine. En Ile-de-France, les grandeurs correspondantes étaient 1 422 € et 1 696 €. En termes réels, les prix des logements neufs ont augmenté respectivement de 30,8% et 19,2 % respectivement en France métropolitaine et en Ile-de-France en vingt ans. La hausse des prix des logements neufs, bien que moins impressionnante en termes réels que nominaux est incontestable.
D’un point de vue politique, au cours de la période analysée, les deux partis traditionnels de gouvernement ont été chacun deux fois au pouvoir (1995-1997 et 2002-2012 pour la Droite ;  1997-2002 et 2012-2015 pour la Gauche). Les résultats d’ensemble pour le secteur du logement ne peuvent donc pas souffrir d’un biais de couleur politique. D’ailleurs au cours des 20 dernières années, il est difficile de considérer qu’un camp a mené une politique du Logement radicalement différente de l’autre.

Rappel de l’évolution des prix en € courants

Depuis la crise de la fin des années 90, les prix n’ont pas cessé d’augmenter en immobilier de logement neuf. L’inflexion de la courbe se produit au tout début des années 2000, puis les prix de l’immobilier résidentiel entrent dans une phase ascendante de plus 10 ans, à peine remarque-t-on une courte pause en 2009 consécutive de la crise financière de l’automne 2008.
Alors que les prix augmentaient de manière linéaire durant cette décennie, la demande aussi n’a cessé d’augmenter déjouant ainsi la théorie d’une certaine manière. C’est qu’un nombre considérable d’autres facteurs entrent en ligne de compte. Jusqu’à l’effet de « mode ». C’est ainsi que dans le milieu des années 2000 à 2015, les journaux ont titré de nombreux numéros par des encouragements à l’achat immobilier et ils ont consacré des numéros spéciaux à ce thème. Il en a résulté une certaine pression médiatique voire un courant social poussant à l’achat.
Il y a eu une période de mouvement collectif, encouragé par l’actualité, l’économie et nos hommes politiques qui a fait que la montée lente des prix accélérait les achats au lieu de les freiner ou de les dissuader. L’inverse de la théorie en somme.
En outre un effet de mise en boucle s’est installé : les promoteurs pouvaient surenréchir sur les fonciers et y remédier simplement en relevant leur prix de vente puisque la demande était là en abondance. La demande alimentait la hausse inéluctable des prix résultant d’une multiplication de normes, de matières premières chères, d’une main d’œuvre de qualité très sollicitée et devenant onéreuse, d’une concurrence entre les promoteurs qui les poussait à surenchérir sur des terrains se raréfiant, etc.

Les prix ne cessent d’augmenter pendant plus de 10 ans et la demande ne faiblit pas…

Facialement, certes les prix augmentent. Mais dans le même temps les conditions de financement ont beaucoup changé :

• Les taux d’intérêt immobiliers étaient voisins de 5 % de 2000 à la fin de l’année 2002, ils se situent aujourd’hui légèrement en dessous de 5 %
• Dans le même temps les durées d’emprunt se sont allongées, passant de 175 mois dans le neuf (14-15 ans) à 225 mois (19 ans)
• Ainsi la capacité d’achat des ménages acquéreurs (pour une résidence principale comme pour un investissement locatif) s’est maintenue à un niveau élevée alors que l’envolée des prix suggérait une désolvabilisation de la plupart des catégories de revenus

Par exemple, juste au cours des 2 dernières années pour une mensualité constante de 1 000 € mensuels il est possible pour un ménage d’acquérir un bien dont la valeur s’élève à :
Début 2013 : 242 mois à 3,16 % = 176 000
Début 2015 : 234 mois à 2,32 % = 196 000  € (+11,5 %)

Cette amélioration du pouvoir d’achat revient à une baisse des prix de même ampleur et donc de nature à relancer la demande.
Mais  en 2015, les achats sont timides encore alors que  dans le même temps un appartement moyen neuf est passé de 216k€ à 212 k€ : (-2,1 %). Sur un an le pouvoir d’achat s’accroit de 14 % environ et cependant la demande se maintient au même niveau.
Un même appartement proposé en 2013 semble en théorie à petit prix aujourd’hui mais l’appétence des acheteurs s’est détériorée entre temps compte tenu du climat économique : à moindre prix, ce même appartement peut apparaitre encore à prix élevé. De ce fait malgré une baisse mesurable de son prix, son attractivité est détériorée par des facteurs exogènes au jeu du marché et du couple « offre-demande », il y a une baisse effective du prix mais sans impact notoire sur la demande. Autrement dit cette baisse de prix est « sans élasticité ».
A ces deux considérations « techniques », il faudrait ajouter un ensemble de facteurs plus ou moins appréhendables, par exemple :

• Le dispositif Robien d’investissement locatif fait suite au printemps 2003 au Besson qui avait peu convaincu les investisseurs, l’engouement des bailleurs pour ce nouveau dispositif est rapide et de forte ampleur, il est aussi alimenté par une vague d’investisseurs potentiels, avant 2003, et qui avaient différer leur acquisition durant la période de la mesure Besson

• A l’ automne 2008 une grave crise provoque jusqu’à 40 % d’annulation des ventes. En 2009, le dispositif Scellier est instauré dans le projet de Loi de Finances Rectificatif de la fin de l’année 2008. Destiné à soutenir la construction de logements et à soutenir vigoureusement le logement en promotion privée, il rencontre immédiatement son public et atteint ses objectifs. Jusqu’à 75 000 ventes annuelles de logements neufs sont motivées par ce dispositif défiscalisant
• Le dispositif d’incitation à l’investissement locatif dit Duflot et qui succède à ce dernier fait très pâle figure à ses côtés. Et malgré des atouts réels, même la personnalité de son auteur ne rassure pas les investisseurs, la confiance n’est pas au-rendez-vous et cette mesure s’avère un échec
• Le dispositif qui suit, dit Pinel, résulte d’un toilettage du Duflot, cependant le regain d’intérêt des investisseurs pour ce montage est notable. Son ministre rassure, cet investissement, guère plus rentable que son prédécesseur, est toutefois plus souple et il intervient dans un contexte où les investissements alternatifs sont plus risqués (marché actions) ou guère plus avantageux (assurance vie par exemple). De ce fait, il atteint rapidement les objectifs manqués par le Duflot

La réalité du marché est ainsi plus complexe que ne le laissent parfois penser les formules mathématiques ou économiques. En outre, s’agissant du logement, c’est moins le prix qui compte que le taux d’effort à produire à l’instant t pour être propriétaire. Le taux d’effort a augmenté au cours des dernières années, mais de quelques points seulement, et c’est bien davantage l’effort mensuel ressenti par le ménage qui détermine l’acte d’achat plutôt que le seul prix « en soi ».
Sans compter qu’avec l’acquisition d’un logement, on accède au statut de propriétaire, une posture socialement reconnue et valorisante qui interfère avec les seuls critères comptables du montage de financement d’un logement.

Le prix : un résultat du coût

La formation du prix d’un logement se fait à partir :

• du cout du foncier,
• du cout de sa construction,
• des honoraires de tous les intervenants,
• du portage financier,
• des couts de commercialisation, etc.

Un petit prix peut résulter d’une action sur chacun de ces postes mais la latitude reste faible ; au mieux –une dizaine de % au global si l’on agit sur chacun des postes.
La notion de valeur perçue par le client est beaucoup plus déterminante.
Baisser le prix d’un logement en lui retirant des commodités, trop de m² habitables, des équipements, des prestations voire en abaissant la qualité de certains matériaux etc. . peut aboutir à l’effet inverse de celui qui est poursuivi : selon l’élément constitutif du coût qu’on dégrade pour abaisser le prix, la valeur perçue par l’acquéreur potentiel peut diminuer de manière plus que proportionnelle et dans une ampleur considérable. Par conséquent la baisse du prix ainsi obtenue ne relance pas le marché mais décourage les clients potentiels qui trouvent que « malgré un prix bas, ça ne vaut pas le coup » ; le fameux rapport qualité / prix n’y est plus…et la majorité des clients ne se laisseront pas convaincre par un prix faible pour un bien qui perd de l’attrait selon leurs attentes.
La stratégie gagnante peut même en certains cas relever d’une démarche à l’inverse de la précédente. En ajoutant à un bien immobilier qui ne rencontre pas son marché un équipement, qui fait pourtant monter le prix du logement, il est possible d’enclencher une vente car la valeur perçue est devenue plus importante que l’accroissement du prix.
D’une manière générale c’est bien ce qui se produit pour l’immobilier de logement neuf. Le neuf est environ 15 % plus cher que l’ancien toutes choses égales par ailleurs, mais la proposition faite avec le logement neuf, aux dernières normes, pour un habitat moins cher à l’usage que l’ancien, le rend en définitive parfois plus attractif. Les caractéristiques comme « pas de travaux pendant 10 ans, isolation thermique meilleure, coût du chauffage inférieur à l’ancien, etc. » font pour certains acquéreurs que le surcoût apparent du logement neuf se justifie.
De ce point de vue, à nouveau le profil de l’acquéreur intervient et surdétermine la réactivité du marché face à une baisse des prix.
Ne prenons qu’un simple exemple. Mutualiser les parking d’un immeuble neuf pour relancer les achats ou resolvabiliser une partie de la demande peut s’avérer efficace pour un acquéreur modeste et déclencher son acquisition, tout en étant parfaitement dissuasif pour un autre, attachée à la notion de pleine propriété et qui, dès lors, fuira cette opération de promotion pour rechercher un autre bien, dans une autre opération de logements, souvent réalisée par un concurrent du premier… mais qui permet d’avoir « son parking».

La notion de « petit prix » est une notion relative en immobilier de logement

Est abordable un logement qui est en bas de la fourchette de prix pour un territoire donné, un type de logement,  une adresse. A cela s’ajoutent les caractéristiques de l’acquéreur. Un même bien peut paraitre cher à un primo accédant, abordable à un autre acquéreur du même âge et présentant les mêmes caractéristiques socio-économiques à cela près qu’il aura déjà amorcé un parcours résidentiel antérieurement.
Il en va de même pour les investisseurs. L’exigence de rentabilité et de maîtrise de son risque amène à percevoir un même bien de manière très variable par les acquéreurs réalisant un investissement locatif selon qu’ils réalisent cette acquisition au début de la constitution d’un patrimoine ou au contraire pour diversifier ou sécuriser un patrimoine déjà conséquent.
Pour conclure et résumer cette partie, on retiendra que le logement est un produit atypique qui rencontre très rapidement des limites dans l’applicabilité de la théorie de l’élasticité des prix. Le logement est un « produit » mais il rencontre de la part des acquéreurs des motivations très différentes et qui différent du tout au tout dans un environnement déterminé. Bien entendu tous les acheteurs sont sensibles au prix du logement qu’ils envisagent d’acheter, mais les facteurs exogènes qui vont en définitive arbitrer leur acte d’achat ne sont pas seulement économiques et on ne peut guère les mettre en équation.
Rien n’est plus important que les ressorts plus ou moins sociaux et psychologiques qui président à ce projet. Ainsi la connaissance des prix d’un marché immobilier bien circonscrit est nécessaire pour établir une grille de prix mais elle ne remplacera en aucune manière la connaissance de sa cible de clients qui, elle, reste essentielle et déterminante pour déclencher un achat.

3 – Limite de l’application de la théorie de l’élasticité aux prix en immobilier du logement

Les biens immobiliers se caractérisent par…leur immobilité. La mobilité des biens et services traditionnels fait que c’est le bien et/ou service qui va chez le consommateur. Avec l’immobilier, c’est le contraire. C’est le consommateur qui va au bien. C’est la raison pour laquelle il ne peut y avoir dans ce marché un lieu de rencontre entre l’offre et la demande. Pour que l’ajustement se produise, il faut que les consommateurs se déplacent vers les biens et non le contraire. Or la demande n’est pas totalement indépendante des goûts des consommateurs et ceux-ci peuvent changer dans le temps ou en fonction des lieux. Dans certains pays par exemple, les populations fortunées habitent en périphérie alors que les populations modestes occupent le centre-ville. Bruxelles est un cas typique de cette répartition de l’espace résidentiel. Dans d’autres, les périphéries ont été construites pour les populations modestes. Même si la situation réelle est plus nuancée, Paris est un exemple symptomatique de ce choix de résidence. La fixité spatiale combinée à la proximité des centres urbains confère à la localisation un potentiel important d’externalités.
Les caractéristiques intrinsèques des biens immobiliers mettent à mal la théorie de l’élasticité des prix, bien que les concepteurs l’aient toujours considérée pour l’approche de biens de consommation courante, ce que justement l’immobilier n’est pas !
Les logements sont en outre fortement impactés par le contexte macro-économique contrairement aux biens de consommation à faible valeur ajoutée. L’impact peut être objectifs (taux d’intérêt par exemple, coût des matières premières et des matériaux de construction) mais également influence de nature totalement subjective. C’est ainsi qu’on a vu des acheteurs invoquant les mêmes raisons pour in fine adopter des positions opposées : l’un dit « face aux incertitudes économiques je préfère me désister », un autre déclare « je me dépêche d’acheter pendant que la banque est prête à me financer, parce que je ne sais pas ce qui peut arriver ensuite »…

 Bibliographie

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Maisel S.J., Burnham J.B., and Austin J.S. (1971), The demand for housing, Review of Economics and Statistics, Vol. 53, pp. 410-413.

Polinsky A. M. and Ellwood D.T. (1979) An empirical reconciliation of micro and group estimates of the demand for housing, Review of Economics and Statistics, vol. 61, pp. 199-205.