« Constitue un contrat dénommé “bail réel solidaire” le bail par lequel un organisme de foncier solidaire consent à un preneur, dans les conditions prévues à l’article L. 329-1 du code de l’urbanisme et pour une durée comprise entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans, des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété de logements, avec s’il y a lieu obligation pour ce dernier de construire ou réhabiliter des constructions existantes. Ces logements sont destinés, pendant toute la durée du contrat, à être occupés à titre de résidence principale. » (CCH. Chapitre V : articles L255-1 à L255-19)
Le Bail Réel Solidaire (BRS) a pour objet de dissocier la propriété du bâti d’un logement de celle du terrain sur lequel il est assis. La propriété du terrain est portée par un organisme de foncier solidaire (OFS) sans but lucratif. L’OFS a pour mission d’acheter et de gérer des terrains (bâtis ou non), pour y réaliser ou réhabiliter des logements accessibles à des prix abordables. L’activité d’OFS peut être exercée, à titre principal ou accessoire, par les organismes d’HLM et les SEM agréées pour le logement social.
Le bail réel solidaire peut être consenti soit à un preneur qui occupe le logement à titre de résidence principale (ses ressources n’excédant pas les plafonds fixés par décret), soit à un opérateur qui s’engage à les mettre en location à des ménages modestes sous conditions de ressources et de loyer, soit, soit à un opérateur qui s’engage à vendre les droits réels immobiliers attachés à ces logements à des bénéficiaires répondant à des conditions de ressources, ou à proposer la souscription de parts ou actions permettant la jouissance du bien par ces bénéficiaires.
Le preneur peut jouir librement des droits réels immobiliers et des installations ou constructions qu’il a édifiées, rénovées ou réhabilitées, il peut acquérir des servitudes actives et consentir les servitudes passives indispensables à la réalisation des constructions et consentir une cession ou une donation des droits réels afférents au bien objet du bail réel solidaire. L’OFS dispose cependant d’un droit de préemption à son profit à l’occasion de toute cession ou donation.
L’objectif de ce statut juridique est de produire des logements à un prix inférieur à celui qui résulterait du libre jeu du marché tout en s’assurant que l’effort consenti par la collectivité pour la construction ou l’achat de ce logement bénéficie à ses acquéreurs successifs, lesquels doivent nécessairement avoir des revenus inférieurs à certains plafonds. Il procède du bail emphytéotique français traditionnel tout en le modifiant profondément, d’abord parce qu’il est renouvelable, mais surtout parce qu’il introduit des règles permettant de limiter les possibilités de cession du bail par le preneur. De ce fait, le statut d’occupation qui en résulte se distingue aussi bien de la location que de la pleine propriété.
Voir Pour comprendre les enjeux du bail réel solidaire par Jean-Claude Driant
Pour une analyse critique Les métamorphoses de la dissociation foncière : du BRILO au bail réel libre par Bernard Vorms
Bernard Vorms
Mise à jour : Asimina Tsalpatourou – février 2024
