Permettre aux ménages d’accéder à la propriété suppose que les établissements prêteurs aient un accès suffisant à la liquidité pour répondre à leur demande de crédit, mais aussi que les emprunteurs puissent faire face au remboursement de leurs créances.  Plusieurs types d’organismes peuvent concourir à prendre une part du risque supporté par les établissements prêteurs : les assurances hypothécaires, les cautions et les fonds de garantie.  

Les assurances hypothécaires, Private mortgage insurance aux Etats Unis et Mortgage indemnity insurance en Grande Bretagne

Leur but est couvrir la partie du risque qui excède ce qui est normalement couvert par la garantie hypothécaire, en général 80 % aux USA et 70 % au Royaume-Uni.  En cas de défaillance et de perte sur revente, l’assurance couvrira la perte jusqu’à concurrence de 20 % ou 30 % de la valeur du prêt. Cette formule permet de prêter à des ménages qui ne disposent pas d’apport personnel et qui peuvent ainsi financer la totalité du coût de l’opération par l’emprunt. En Grande-Bretagne, cette assurance ne protège en rien l’emprunteur : en cas de sinistre, la « mortgage indemnity insurance  » rembourse le banquier, mais peut se retourner contre l’emprunteur pendant douze ans, ce délai étant réduit à cinq ans en Ecosse. Les assureurs hypothécaires peuvent fixer des critères d’octroi de prêt, établissant ainsi leurs propres règles prudentielles. De la même façon, leur appréciation de risque se traduira par des taux de prime différents, déplaçant ainsi le paiement de la contrepartie du risque, le  » pricing « , du taux du prêt vers la prime d’assurance. Un système d’assurance-crédit, obligatoire, existe également au Canada : elle se distingue des assurances américaine et anglaise par le fait qu’elle ne se limite pas à 20 % ou 30 % du montant du prêt, mais couvre la totalité des pertes du prêteur, y compris les intérêts de retard et les frais juridiques. Quelles que soient leurs modalités, ces assurances ont pour but, en transférant une part du risque vers l’assureur, de permettre l’accès au crédit d’emprunteurs disposant d’un très faible apport personnel.

La caution est une spécificité française

Sa logique est différente. La caution se substitue à l’hypothèque, alors que celle-ci est obligatoire dans le cas de l’assurance-hypothécaire et des fonds de garantie.  La garantie est apportée par un tiers qui s’engage à rembourser le prêteur à la place de l’emprunteur si celui-ci est défaillant. Dans la pratique, il s’agit de cautions mutuelles accordées soit par des établissements spécialisés, soit par des mutuelles. Elles sont généralement moins onéreuses que l’hypothèque conventionnelle, voire que le privilège de prêteurs de deniers. La plupart des cautions se substituent également à l’établissement prêteur dans le traitement du sinistre, à charge pour elles de récupérer la créance de l’emprunteur. C’est donc parfaitement confortable pour le prêteur, qui de surcroît se voit rétrocéder une partie du prix de la caution, comme c’est le cas pour les assurances annexes au contrat de prêt. Conséquence logique, les conditions requises pour bénéficier d’une caution sont en général assez strictes, et seuls les dossiers les moins risqués peuvent y prétendre.

Les fonds de garantie

Ils se situent à l’opposé des cautions sur le spectre du risque, puisque leur objectif est d’élargir l’accès au crédit de ceux qui en obtiendrait difficilement sur le marché ou à des taux beaucoup plus élevés que ceux qui sont proposés aux emprunteurs aisés. Le fonds de garantie de l’accession sociale (FGAS) a été mis en place en France lorsque le gouvernement  a voulu supprimer le monopole des circuits spécialisés de distribution des prêts aidés (Crédit foncier de France et Crédit immobilier de France) pour s’assurer que les emprunteurs modestes auraient toujours accès au crédit à des conditions identiques aux autres emprunteurs. Il garantit le risque pour le prêteur, définit des normes en ce qui concerne le type de prêt qu’il garantit mais laisse à l’établissement de crédit la totale responsabilité de la gestion des risques. Il ne joue aucun rôle dans l’acceptation ou le refus des dossiers. Les prêts doivent être assortis d’une hypothèque. En cas de défaillance, le fonds rembourse à l’établissement la totalité de sa perte actuarielle et ne poursuit pas l’emprunteur de bonne foi, en cas de dette résiduelle après revente. Il prend également en charge le coût des rééchelonnements mis en place pour remettre à flot un dossier afin d’éviter la vente du logement. C’est le mécanisme dit des sinistres provisoire. Pour éviter l’aléa moral qui pourrait résulter d’une mauvaise compréhension de la garantie par l’emprunteur, la banque n’a pas le droit d’en faire état. Enfin, il faut éviter que le prêteur, ainsi garanti, ne prenne des risques trop considérables, ce qui pourrait être le cas s’il n’en supporte pas les conséquences. C’est la raison pour laquelle le fond a défini trois niveaux de risques pour les établissements, correspondant à des niveaux d’indemnisation différents.
Le fonds a d’autres rôles. D’abord, la garantie finale de l’Etat permet à l’établissement de crédit de se refinancer plus facilement sur le marché, puisque les créances disposent d’une quasi-garantie de dernier ressort de l’Etat.  La pondération  pour le ratio de solvabilité des crédits disposant de la garantie du FGAS est de 15 % contre 35 % pour des crédits hypothécaires non garantis.  Il contribue également à l’alimentation d’un système d’analyse des risques commun à l’ensemble des établissements.

Bernard Vorms
Février 2015

 → accession à la propriété, assurance emprunteur, Fonds de garantie de l’accession sociale, sécurisation, apport personnel, sûretés