Activité économique contribuant à la production de biens immobiliers destinés à être vendus à des clients acquéreurs qui, soit les utiliseront pour leur propre usage, soit les mettront en location tout en les conservant en patrimoine.
Ces biens immobiliers produits sont de multiples catégories, correspondant à des besoins et usages en évolution permanente : le logement bien sûr sous toutes ses formes (de la maison individuelle à l’immeuble collectif), l’immobilier destiné aux activités économiques et des entreprises (bureaux – commerces – entrepôts), l’immobilier de loisirs, etc.
La spécificité de cette activité est liée aux caractéristiques de l’acte de promotion immobilière. Chaque opération qui conduit à la réalisation et à la commercialisation d’un programme immobilier, quelle qu’en soit la nature, s’apparente à un « prototype » puisqu’elle se déroule sur un terrain (et un site) par essence unique et connaît ainsi un rythme propre. L’acte de promotion immobilière regroupe l’ensemble des actions et moyens mis en œuvre pour édifier un immeuble sur un terrain préalablement maîtrisé et pour faire accéder un client (acquéreur) à sa propriété. La vente de l’immeuble – par celui qui a pris l’initiative de sa réalisation (le promoteur) – constitue bien l’objet générique de cet acte. Construire pour autrui, construire la propriété d’autrui résume sa finalité.
Le déroulement d’une opération de promotion immobilière
Les grandes tâches de toute opération peuvent être ainsi résumées :
– initiation du projet et maîtrise du terrain correspondant,
– étude de faisabilité technique, commerciale et financière,
– mise en place des financements, apports de fonds propres et concours bancaires,
– coordination de l’opération de construction depuis les études architecturales et techniques, le recueil des autorisations de construire, la signature des marchés de travaux et le suivi de la construction jusqu’à la réception auprès des entreprises et la livraison des locaux vendus à leurs acquéreurs,
– la commercialisation du programme,
– l’achèvement de l’opération avec l’apurement des comptes et des engagements divers.
Toute opération comporte deux grandes phases :
– la première de développement et de montage durant laquelle, à partir d’une opportunité foncière, sont appréciées toutes les composantes du projet immobilier qui vont permettre de décider de l’engager en en prenant le risque calculé,
– la seconde qui correspond à la réalisation du programme et donc à sa construction, à sa commercialisation et à la gestion de toutes les tâches et de tous les problèmes pouvant survenir pendant le déroulement de l’opération qui dure en moyenne de 18 mois à 2 ans. Des délais beaucoup plus longs sont souvent observés en raison, soit de l’importance et de la complexité du projet, soit des multiples difficultés et obstacles qui peuvent ralentir, voire contrarier son avancement.
La réglementation de la promotion immobilière
La promotion immobilière est une activité relativement récente – Elle se développe en France à partir de la fin des années 1950 avec l’explosion des besoins de logements dans les villes et à la faveur d’une capacité nouvelle de nombre de ménages d’accéder à la propriété (notamment en copropriété) avec des systèmes de crédit adaptés. Si la promotion immobilière n’est pas juridiquement définie (à l’exception du contrat de promotion immobilière qui ne correspond pas à l’essence même de l’acte de promotion), en revanche l’activité qu’elle sous-tend est très étroitement encadrée et principalement dans le secteur de l’habitation pour apporter les sécurités et garanties nécessaires aux acquéreurs. Deux grands textes sont venus encadrer les opérations de promotion:
– la loi du 3 janvier 1967 réglementant la vente d’immeubles à construire,
– et la loi du 16 juillet 1971 réglementant les opérations réalisées par les sociétés de construction, dont les sociétés civiles de vente, cadre juridique souvent utilisé par les promoteurs pour la réalisation de leurs programmes immobiliers.
A ces deux lois, il convient d’ajouter la loi du 4 janvier 1978 relative à la responsabilité et à l’assurance dans le domaine de la construction. La vente d’immeubles à construire correspond bien à l’opération de promotion immobilière, en reprenant les deux termes principaux : vente et construction (d’un immobilier). « La vente d’immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement ». (article 1601-1 du Code Civil) La vente en l’état futur d’achèvement (dite Vefa) – communément appelée vente sur plans – est la modalité de très loin la plus utilisée. Le système présente le très grand intérêt de faire participer au financement du projet le client acquéreur qui, en signant un contrat de réservation, s’engage à répondre aux appels de fonds émis en fonction de l’avancement de la construction et en pourcentage de son prix d’achat.
Des garanties juridiques, financières et techniques accompagnent cette vente. Les garanties de remboursement ou d’achèvement – généralement données par des banques – protègent le client du risque de non respect par le promoteur de son engagement.
Les vices de construction font l’objet de garanties pour les vices apparents et le parfait achèvement d’une part, pour les vices cachés d’autre part. D’où l’obligation d’assurance, puisque la loi de 1978 fait peser sur les constructeurs une présomption de responsabilité.
Le financement d’une opération de promotion immobilière
Il suppose des moyens importants, à la fois pour supporter les premiers engagements (dont maîtrise foncière), avant toute recette commerciale et pour pallier les aléas et imprévus qui peuvent grever l’équilibre final du projet. Les concours bancaires viennent assurer les besoins de trésorerie et apporter les garanties exigées. D’où la nécessité de fonds propres assurant une part notable du chiffre d’affaires prévisionnel (de l’ordre de 15 à 20%) et exigés par les banques. Ces capitaux investis dans le projet par le promoteur ou/et des associés, sont à la fois le gage donné et le pari pris d’une rémunération honorable – la marge, généralement au moins égale à 8% du chiffre d’affaires.
La réussite d’une opération de promotion immobilière se traduit par sa commercialisation rapide et aux conditions de prix conformes aux prévisions budgétaires et par un résultat bénéficiaire (lui aussi au moins égal à celui défini au lancement du projet) – la marge. Cette réussite est fonction de la qualité du projet, elle-même définie par le choix du terrain (du site, de l’adresse, de l’environnement), par la conception en termes de programmation, d’insertion urbaine et d’architecture et enfin par une maîtrise rigoureuse du processus de déroulement de l’opération dans toutes ses composantes. L’exigence de professionnalisme et l’expérience du promoteur se justifient et s’expriment pleinement à cet égard.
L’activité de la promotion immobilière peut également être traduite en termes de production. Après s’être développée dans le secteur du logement et avoir abordé tous les types de produits résidentiels, elle s’est progressivement intéressée aux autres domaines de l’immobilier. En 2001 elle est intervenue en France pour un peu plus du quart des nouveaux logements créés et pour la moitié des surfaces de bureaux construites. Sa production est très cyclique et dépendante de la conjoncture générale et de l’environnement économique et financier. La plus ou moins grande confiance des ménages, des entreprises et des investisseurs et parallèlement les conditions de crédit et les rendements comparés des différents types de placements (financier et immobilier) influent très directement sur ses résultats.
Bertrand Avril
2003
