Selon les termes de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile ». Tous les copropriétaires d’un même bien y sont automatiquement affiliés. Cette personne morale les réunit et les représente mais, formellement, ne les associe pas : à la différence d’une société, le syndicat n’est pas institué par un contrat entre des personnes et n’a pas de patrimoine (la copropriété ne génère pas de propriété collective). Les membres d’un syndicat restent donc, en principe, indépendants les uns des autres. Néanmoins, les copropriétaires ont des intérêts communs, que le syndicat est censé prendre en charge. Il correspond à l’être collectif de la copropriété. Son existence est liée à celle des parties communes, dont il est chargé d’assurer la gestion. En lui donnant le statut de personne morale, la loi de 1965 reconnaît l’importance de ces parties indivises et la nécessité d’organiser leur gestion. Cette nécessité est devenue plus impérieuse à mesure que se sont développés les équipements et services communs : ascenseurs, réseaux, aires de stationnement, espaces verts… Pour prendre les décisions qu’impose la gestion de l’ensemble de ces éléments, le syndicat se réunit en assemblée générale, au minimum une fois par an, et est doté d’un budget alimenté par les contributions des copropriétaires. Les décisions prises par le syndicat sont exécutées par son mandataire, un syndic, professionnel ou bénévole, qui est élu. Depuis 1985, le syndicat doit aussi, en principe, se doter d’un conseil syndical, chargé d’assister le syndic. Lorsque le syndicat revêt une forme coopérative (ce qui doit être stipulé dans le règlement de copropriété), les fonctions de président du conseil syndical et de syndic se confondent.

Marie-Pierre Lefeuvre
Mars 2015

→ conseil syndical, copropriété, syndic de copropriété