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Peut-on assurer la solidité du système bancaire aux dépens des accédants à la propriété ?

Résumé

Pour assurer la sécurité du système financier, les autorités de Bâle et la Banque de France préconisent une évolution profonde de l’organisation de l’offre de crédit au logement. Celle-ci viserait à transférer le risque aux emprunteurs et aux investisseurs en  généralisant la titrisation, en supprimant les prêts à taux fixes et en relevant les taux. Ces mesures reviendraient à renoncer à un système qui a permis aux accédants français de traverser la crise financière mondiale sans que le nombre de saisies, très faible au regard des standards internationaux, augmente. Simultanément, l’auteur s’interroge sur l’efficacité de ces précautions en cas de crise systémique.

English abstract

To improve the financial system, Basel Committee and the Banque de France advocate significant changes in the mortgage’s (real estate loans) organization. It has been proposed to transfer the risk of borrowers and investors by generalizing securitization, removing fixed rate loans and raising interest rates. These measures mean the end of a system that allowed French buyers to go through the global financial crisis with very low number of foreclosures, compared international standards. Consequently, the author questions the relevance of this new regulatory frame regarding home ownership’s situation.

Selon le gouverneur de la Banque de France, les modalités françaises de crédit au logement doivent profondément évoluer. Dans son rôle de gardien de la sécurité du système financier, il a toujours été d’une extrême prudence en matière de crédit immobilier : avant la crise des subprime, il avait invité les banques à plus de rigueur dans la sélection des dossiers. Ce qu’il y a de surprenant pour l’observateur, c’est que les préconisations actuelles du Comité de Bâle sur le contrôle bancaire, dont il se fait l’interprète, tendent précisément à introduire en France les techniques qui ont rendu possible la crise des subprime. Il faudrait développer la titrisation, renoncer aux prêts à taux fixe et accessoirement relever les taux dont le niveau actuel, plus bas qu’il ne l’a jamais été depuis la seconde guerre mondiale, nourrit la hausse du prix des logements, ou au moins les empêche de baisser plus nettement.

Externaliser le risque des crédits à l’accession ?

En un mot, pour assurer la sécurité du système financier, il faudrait transférer les risques de l’établissement de crédit vers l’emprunteur et vers l’investisseur.  De quels risques s’agit-il ? D’abord, celui qui résulte de la répercussion d’une hausse des taux, si les ressources du prêteur sont à taux variable et ses créances sur l’emprunteur à taux fixe. Ensuite, le risque d’insolvabilité de l’emprunteur, que celle-ci découle d’un dossier accepté de façon imprudente ou d’une augmentation du montant des échéances liée à la hausse des taux. Or c’était précisément ce qui prévalait en 2008 dans les pays où les accédants à la propriété ont été le plus durement frappés par la crise.  Si la plupart des pays ont connu une chute brutale du volume des transactions et des opérations de construction, dans certains d’entre eux, au premier rang desquels la France, ni le niveau des impayés, ni le nombre de saisies n’ont augmenté de façon significative. Une analyse comparative montre que les pays où les emprunteurs en cours de remboursement ont le plus souffert réunissaient plusieurs caractéristiques. D’abord une proportion élevée de propriétaires occupants et un ratio entre l’endettement immobilier et le PIB élevé et en croissance rapide. Ensuite, et c’est ce qui nous intéresse ici,  une organisation de la filière de crédit qui permettait aux établissements de crédit de s’exonérer des conséquences de l’insolvabilité des ménages auxquels ils avaient consenti des prêts, soit parce que la gestion et le portage des prêts étaient pris en charge par des opérateurs différents de ceux qui les avaient vendus, le dégroupage ou unbundling en anglais, soit grâce à des techniques  d’externalisation de l’adossement des prêts, principalement la titrisation. Enfin un cadre juridique assurant une faible protection de l’emprunteur.  Pour l’essentiel, il s’agit bien d’une affaire de crédit.

Une offre de crédit jugée trop restrictive avant 2007…

 Avant la crise, les autorités européennes voyaient dans les spécificités du système français une espèce de gallic oddity. L’accent mis sur la protection du consommateur, le plafonnement de l’indemnité de remboursement anticipé, l’existence d’un taux d’usure, l’absence de fichier positif, l’absence de certaines formes de crédit ou l’existence de multiples délais de réflexion, toutes choses considérées comme autant d’obstacles dressés devant la concurrence des établissements étrangers et de freins à la construction d’un marché hypothécaire européen intégré. C’était certainement vrai, mais les différents acteurs y trouvaient leur compte[1]. Les emprunteurs français bénéficient, avec les allemands, des taux les plus bas d’Europe et d’une protection très forte, même si les modalités en sont parfois absurdes. C’est le cas pour la définition du taux d’usure : il est fixé à 33% au-dessus du taux moyen pratiqué pour les prêts de même nature,  alors qu’il devrait plutôt prendre la forme d’une marge rémunèrant un coût d’instruction et un risque supplémentaire ; le résultat est que l’offre de crédit est d’autant plus restrictive que les taux sont plus bas. Mais, bien que défini de façon illogique,  le taux d’usure a le mérite d’exister et d’interdire la tarification d’un risque très supérieur à la moyenne, comme celui qui s’attacherait à un crédit subprime. De la même façon, l’absence de fichier positif pénalise l’établissement qui ne détient pas le compte de l’emprunteur ou qui n’a pas une pratique suffisamment ancienne pour bâtir un scoring, et l’empêche en conséquence d’avoir une prospection aussi agressive de la clientèle que celui qui peut tarifer le risque de l’emprunteur. Celui qui prête à l’aveugle est plus frileux que celui qui peut juger du coût du risque présenté par un emprunteur et le rapprocher de celui de ses fonds propres. Ce dernier élément ne défavorise pas que les établissements de crédit étrangers, mais tous les nouveaux venus, notamment sur le marché du crédit à la consommation. Ces derniers ont failli avoir gain de cause en s’abritant derrière une association caritative au nom de la protection des emprunteurs modestes contre le surendettement. Pourtant, partout, et la Belgique en constitue l’exemple le plus récent, la mise en place d’un fichier positif s’est accompagnée d’une hausse vigoureuse du surendettement. Le Conseil constitutionnel a censuré ce projet de loi de création du fichier positif.

 …supposée stériliser  l’épargne des ménages, mais qui les a préservés des effets de la crise 

 Seul le ministère des Finances déplorait un système qui portait les français à stériliser une partie importante de leur épargne dans leur logement au lieu de l’orienter vers des investissements productifs. C’est ce qui avait incité à introduire l’extraction hypothécaire sous  la forme de l’hypothèque rechargeable, laquelle devait permettre de réemprunter pour financer les dépenses de son choix en prenant appui sur la garantie constituée par le logement qui avait fait l’objet de l’emprunt initial.  L’hypothèque rechargeable avait été assortie, par prudence, d’une règle qui interdisait de réévaluer la valeur du gage pour  tirer parti de la hausse des prix des logements, ce qui constitue le principal attrait d’un tel dispositif, règle dont on s’est félicité après la crise des subprime. La loi est venue supprimer en 2014 ce qu’elle avait créé en 2006.  Reste que tout cela a préservé les accédants français des conséquences de la crise. On était donc en droit de croire aujourd’hui, que les critiques européennes sur le caractère restrictif de l’offre de crédit, parce que trop protecteur, allaient être oubliées pour quelque temps. Mais c’est précisément la sécurité du système financier qui justifie les demandes actuelles du Comité de Bâle, notamment le développement de la titrisation et le passage aux taux variables.

 Objectifs initiaux et dérives de la titrisation

 La titrisation est une technique financière qui consiste à transférer à des investisseurs des actifs financiers, en l’occurrence des prêts en cours d’amortissement, en les transformant en titres financiers émis sur le marché des capitaux. Elle a été introduite aux Etats Unis pour que les établissements de crédit soient en mesure de répondre à une demande de crédit en forte augmentation de la part des nouvelles générations de candidats à l’accession à la propriété, sans être limités par le niveau de leurs fonds propres. La sophistication des techniques financières a perverti le système en fabriquant des titres hypothécaires à partir d’un découpage des risques interdisant toute traçabilité. Il s’ensuit que l’investisseur était dans l’incapacité de juger de la qualité des opérations qui servaient de sous-jacents aux titres qu’il achetait. Les  nouvelles opérations de titrisation lancées en France tirent parti de ces déconvenues en s’assurant de la traçabilité des opérations financées et conserveront une partie du risque dans le bilan de l’établissement émetteur.

 Taux fixes et taux variables

  La Banque de France veut également que les Français renoncent au taux fixe, qui représente aujourd’hui 97 % de la production.  Que se passerait-il dans le cas de hausse substantielle des taux, si les accédants qui s’endettent aujourd’hui à des taux fixes inférieurs à 3% le faisaient avec des taux variables ? Les établissements de crédit qui adossent actuellement ces taux fixes avec un mélange de ressources tirées des dépôts, de la trésorerie de l’épargne logement et une part croissante d’obligations couvertes, prennent certainement un risque, mais on peut espérer qu’ils disposent de tous les outils de simulation pour en faire une estimation prudente. Le résultat des stress tests publié en octobre donne à penser que cet espoir est fondé. Titrisation et taux variables  permettent de faire porter le risque par les investisseurs et les emprunteurs et de mettre à l’abri celui qui a pris la décision d’accorder le prêt.  C’est ce qui avait permis de consentir à des ménages modestes des prêts toxiques ou d’un montant tel que leur remboursement était conditionné par la survenance d’événements incertains : hausse du revenu de l’emprunteur, hausse du prix du logement ou même hausse des rendements locatifs pour les prêts aux investisseurs.  Mentionnons pour mémoire les formules mixtes, prêts capés ou à double indexation : elles établissent une répartition différente des conséquences des variations de taux entre le créancier et le débiteur ; le problème est qu’elles sont compliquées et souvent aussi mal comprises par le vendeur de crédit que par l’emprunteur.

Des pare-feu illusoires

 Rappelons-nous que les établissements de crédit américains n’auraient théoriquement pas dû souffrir de l’insolvabilité des emprunteurs auxquels ils avaient consenti des crédits. C’était oublier que la loi américaine permet de mettre en cause l’établissement originator si l’impayé apparaît au cours de la première année qui suit la signature du prêt, ce qui est arrivé pour nombre de ceux qui ont été accordés avant 2008. De plus, la moitié des Etats américains pratique des prêts non recourse, ce qui autorise les emprunteurs dont la dette est supérieure à la valeur de revente du logement,   dite en anglais de negative equity, à se libérer de la totalité de cette dette en rendant les clefs de leur logement à leur créancier.
La vérité, c’est qu’aucun pare-feu ne peut protéger efficacement un système financier de la défaillance des emprunteurs si celle-ci devient massive. C’est bien là un des premiers enseignements de cette crise.

 Relever les taux pour freiner la hausse des prix ?

 Dernière recommandation du gouverneur de la Banque de France, relever les taux.  En juin 2014 celui-ci « s’est inquiété auprès des banques de la faiblesse des taux des crédits immobiliers, qui concourt selon lui à la hausse des prix des logements […]. Il  a mis en garde les banquiers contre les pratiques de dumping en matière de crédit immobilier et a menacé d’agir s’ils ne relevaient pas leurs tarifs, lors d’une réunion avec la Fédération bancaire française. […] Le gouverneur craint que les taux trop bas des prêts ne contribuent à la montée des prix dans l’immobilier. Il estime qu’un relèvement permettrait de limiter leur hausse »[2]  Cette mise en garde intervient au moment même où le gouvernement s’efforce de relancer la construction en prenant appui sur les prêts à taux zéro destinés aux emprunteurs les plus modestes qui achètent un logement neuf ou font construire une maison individuelle. L’état de la conjoncture n’incite pas à chercher des éléments de ralentissement de l’activité. Il ne s’agit pas, comme dans certains pays, en Chine par exemple, de lutter contre la surchauffe.
Certes, il est incontestable que la baisse des taux alimente la hausse des prix. Les experts estiment que 50 % environ de la hausse du prix des logements observée entre 1996 et 2007 serait imputable à la baisse des taux[3] – supérieurs à 12 % dans les années 1980, inférieurs à 7 % en 2000 et à 3 % aujourd’hui – et à l’allongement corrélatif de la durée des prêts.  Cependant, la baisse des taux est un phénomène mondial qui résulte pour l’essentiel de la surliquidité du système financier global et le surplus de baisse qui résulte de la concurrence entre prêteurs est tout à fait marginal. De plus, pourquoi les ménages seraient-ils les seuls à devoir s’interdire de bénéficier de la concurrence ? Pourquoi, à ce compte, ne pas proposer une baisse des salaires pour faire baisser le prix des logements ?

 Plutôt réduire les durées d’emprunt  

 Pour autant le gouverneur de la Banque de France soulève un vrai problème de politique du logement : si à court terme et d’un point de vue micro-économique, la réduction des taux solvabilise les accédants et permet à certaines opérations de se réaliser, à plus long terme, elle nourrit la hausse des prix. Revenant sur la mise en garde de la Banque de France, le journal Les Echos[4] indique que les banques ont prêté en moyenne à 2,59 % en septembre, mais note que « petite consolation, la durée moyenne des prêts s’est tout de même ressaisie, s’établissant à 208 mois, soit trois mois de plus que les durées observées depuis début 2013 ». En effet, l’allongement de durée est d’autant plus solvabilisateur que les taux sont plus bas : pour une même mensualité, porter de 20 à 25 ans la durée d’un emprunt permet d’en augmenter le montant de 5% lorsque le taux d’intérêt est de 12 %, mais de 17 % lorsque ce taux s’établit à 3%. Dès lors, pourquoi le gouverneur n’a-t-il pas choisi de recommander aux banques de réduire les durées d’emprunt, ce qui aurait le même effet sur la capacité d’emprunt des ménages, et donc sur les prix, mais diminuerait l’effort global des emprunteurs, exprimé par le rapport entre le prix du logement et le revenu,  en réduisant la durée de remboursement et, ce faisant, préserverait leurs marges de manœuvre et leur mobilité éventuelle. Un amortissement plus rapide réduit le risque de negative equity lié à la baisse des prix. Pour accéder à la propriété, les emprunteurs modestes s’endettent en général au maximum de leurs possibilités, de sorte que la mensualité atteint 30 % environ de leur revenu, le maximum communément admis par les banques. Mais ce calibrage étant fait sur la première année de remboursement, leur effort ne sera pas le même selon qu’ils s’endettent sur 20 ou sur 25 ans. Le maintien de taux à des niveaux très bas par rapport à la décennie 1980 s’est accompagné d’un allongement des durées de près de 10 années de 1993 à 2003, de sorte qu’accéder à la propriété́ exige aujourd’hui un effort financier bien supérieur à ce qui était la règle il y a quelques années : pour un accédant moyen, le prix d’achat qui était de l’ordre de 3 à 3,5 années de revenu en 1996 représente aujourd’hui plus de cinq années de revenu. L’augmentation des prix touche surtout les primo-accédants, majoritairement des jeunes.
Il faut freiner la hausse des prix qui pèse sur le budget des ménages, rend plus difficile l’accès au logement et peut alimenter une bulle menaçante pour le système financier. Ce même système serait mis en difficulté par une hausse significative des taux. Nul doute que les ménages en subiraient les conséquences.
Peut-on assurer la sécurité du système financier aux dépens des ménages ? La solution conduirait à renoncer à un système qui a permis de traverser la crise sans dommage pour les accédants à la propriété en leur transférant, ainsi qu’aux investisseurs, l’ensemble des risques, tout en renchérissant le coût des crédits.
Pour assurer la sécurité du système financier, les autorités de Bâle et la Banque de France préconisent une évolution profonde de l’organisation de l’offre de crédit au logement. Celle-ci viserait à transférer le risque aux emprunteurs et aux investisseurs en  généralisant la titrisation, en supprimant les prêts à taux fixes et en relevant les taux. Ces mesures reviendraient à renoncer à un système qui a permis aux accédants français de traverser la crise financière mondiale sans que le nombre de saisies, très faible au regard des standards internationaux, augmente. Simultanément, l’auteur s’interroge sur l’efficacité de ces précautions en cas de crise systémique.
Selon le gouverneur de la Banque de France, les modalités françaises de crédit au logement doivent profondément évoluer. Dans son rôle de gardien de la sécurité du système financier, il a toujours été d’une extrême prudence en matière de crédit immobilier : avant la crise des subprime, il avait invité les banques à plus de rigueur dans la sélection des dossiers. Ce qu’il y a de surprenant pour l’observateur, c’est que les préconisations actuelles du Comité de Bâle sur le contrôle bancaire, dont il se fait l’interprète, tendent précisément à introduire en France les techniques qui ont rendu possible la crise des subprime. Il faudrait développer la titrisation, renoncer aux prêts à taux fixe et accessoirement relever les taux dont le niveau actuel, plus bas qu’il ne l’a jamais été depuis la seconde guerre mondiale, nourrit la hausse du prix des logements, ou au moins les empêche de baisser plus nettement.

[1]Cf. C.Taffin et B. Vorms, »Elargir l’accès au crédit aux emprunteurs atypiques« , 2007.
[2] Le Monde juin 2014
[3] De l’ordre de 40 % à 60 % selon les experts (Cf. INSEE, Alain Jacquot)
[4] Les Echos 7 octobre 2014

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Un commentaire à Peut-on assurer la solidité du système bancaire aux dépens des accédants à la propriété ?

  1. Horenfeld 24 novembre 2014 at 16:09 #

    L’article remet à juste titre la question de la protection des banques dans une problématique plus large que celle développée par la Banque de France. Je partage le point de vue de l’auteur sur le transfert abusif des risques et la protection nécessaire des emprunteurs . A la différence des emprunteurs Il n’est pas anormal que des investisseurs prennent des risques mais évidemment ils doivent être correctement informés, et l’opacité des produits structuré s’y oppose. L’entrée au Bale des vampires est attractive. C’est à la sortie qu’on paye.

    Bien difficile de conclure toutefois. Tout dépend de l’état du marché et de la phase du cycle économique.
    On assiste en ce moment (en France) à une baisse simultanée des prix et des taux, de la demande, de la production et des ventes de logements. Certes l’apport et la sélectivité des prêteurs jouent leur rôle. Mais augmenter les taux ( la marge pour risque) aurait bien entendu conjoncturellement, et tant que la croissance reste faible, des effets défavorables et aggravant des difficultés actuelles.
    Quel que soit le niveau de croissance futur, probablement faible, la question taux fixe ou révisable reste posée. On peut concevoir des systèmes favorables ou défavorables à l’emprunteur dans les deux cas. Des taux révisables avec : marge pour risque de taux limitée, des sécurités pour l’emprunteur à la hausse, une aide à la personne faible à la base mais très variable en cas de difficulté, l’absence de pénalité de remboursement et des frais limités ne sont pas sur la durée d’un prêt nécessairement moins favorables à l’emprunteur que des taux fixes. Le mieux n’est-il pas de maintenir un choix (non biaisé et avec partage des risques équilibré) pour l’emprunteur. C’est certes plus compliqué à gérer et à réguler.

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ISSN 2491-3022